[摘要] 11月份东莞楼市成交量有所下降，普通住宅成交39.23万㎡，环比下降12.66%，共4012套。从价格分析，普通住宅中位房价为5561元/㎡，环比下降1.92%，这主要是受开发商推市场不于乐观，新上市项目定价低于市场预期，其次是大户型普通住宅成交量较少，再者是东莞本土消费力有所压抑，使得普通住宅的价格有所走低。
2、12月份的市场整体成交预计大幅放量，有望创出今年月度新高。
一方面是今年的两次政策调控压抑了很多购房需求，市场累积的需求有集中释放的内在需求；同时由于今年下半年以来东莞出口恢复高速增长，企业订单大幅增多，企业盈利状况偏乐观，购买力明显增强；而且随着年底楼市传统旺季的来临，购房者在年终奖金、企业回款等的预期下购房冲动、入市积极性明显增强；另一方面，二次调控对市场的影响逐步减弱，购房者的观望情绪在开发商积极推盘的带动下开始逐步打破，转而积极入市；再者，深圳投资客在“限购令”下持续进入东莞市场投资，进一步推高市场整体成交量。从今年各月份的成交量看，1月、9月、10月、11月是成交高位，基本都录得5000套左右的成交量，预计12月份的全市整体成交量或创出全年月度新高，直逼6000套大关。
3、市场成交价格整体保持平稳，其中11月份新开盘的价格或现低开高走态势。
从销售率指标去分析，截止11月底，全市商品房整体销售率为82.94%，其中销售率≥90%的楼盘占比54%，≥70%≤90%占比21%，≥50%≤70%占比13%，≥30%≤50%占比8%，≤30%占比4%。可以看出整体市场销售率比较高，超过七成五的楼盘销售率超过70%，而销售率低于50%的仅占一成左右。这意味着供求关系上需求比较旺盛而供应偏紧，支撑房价平稳向上；同时也说明大部分开发商在项目运作上普遍销售收入高于盈亏平衡点实现盈利，降价促销可能性较小；而销售率低于50%甚至低于30%的楼盘有降价促销的可能性，但属于这种情况的楼盘毕竟在少数。综合销售率情况去判断，预计近期楼价维持平稳的可能性较大。
从开发商业绩完成率去分析，2010年全市约200家开发商，其中有175家开发商在2009年和2010年均有销售收入的。在这175家开发商中，有30%的开发商在今年前11个月的销售收入已经完成去年全年的90%以上，也就意味着保守计算超过三成的开发商基本上完成了今年的销售目标。从数据上去看，30%的比例虽然不高，但今年东莞市场有个明显的特点就是“二八“现象分化比较严重。数据统计显示，销售收入排行前20名开发商的市场集中度从2009年的54.9%上升到今年的63.2%，20%的开发商销售收入占全市商品房销售金额的比重从2009年的69.9%上升到78.2%。而且，在这20%的主力开发商中，数据统计显示超过一般的开发商基本完成甚至是超额完成了今年的销售目标，同时还有部分开发商考虑到项目情况在今年年初定下的销售目标比较低，其全年的销售目标已经达成。综合判断，可以认为，主力开发商大部分已经完成今年的销售目标，这些开发商的项目在12月份的定价由此将保持稳定甚至可能会进一步调高价格。而主力开发商的定价往往决定了市场的主流价格走势，从这个角度判断，12月份整体市场价格走势仍然以保持平稳为主。
另外，由于11月份市场受二次调控的影响，市场观望情绪仍然较浓，开发商对市场预期不乐观，因此11月份新盘上市时在定价上偏于保守，基本上是低于市场预期的价格开盘，同时也获得了较好的销售业绩。在成交量的支撑下，预计这些盘在后续的销售中价格或将呈现低开高走的发展趋势。
4、城区供应持续偏紧，镇区供需成市场主力。
从12月份新盘、加推的情况进行梳理，可以发现城区的新增供应明显萎缩偏紧，新增供应项目屈指可数，仅江南城和金域中央有新货供应，其他项目都是旧货加推或尾货消化，而且整体可售货量较少，城区市场供应开始进入青黄不接的空档期。而镇区新增供应则表现大幅放量，而且二三线镇区的新增供应明显增加，如大岭山、樟木头、洪梅、道滘、石碣等，这些镇区整体供应量不大，需求累积时间较长，预计消化情况偏乐观。
5、深圳投资性需求在东莞市场持续活跃。
深圳出台“限购令”后，深圳投资客陆续进入东莞市场投资，从10月到11月的发展趋势看，这个势头仍在持续，而且有进一步蔓延的态势。不少东莞楼盘尝到了甜头，继续加大深圳市场的外拓力度，同时市场上其他的部分开发商也开始效仿。同时深圳的房产代理商和中介公司面对日益缩水的深圳市场，也开始主动开拓东莞市场，有些是打游击，组织一批批的深圳投资客过来东莞市场进行个盘投资，有些则是干脆成立东莞分公司或办事处，专门做东莞市场的生意。通过近两个月的口碑传播，深圳投资客对东莞的市场有了进一步的加深了解，价格低洼、投资潜力大成为了众多深圳投资客对东莞市场的一致共识。预计这波深圳客东莞投资热仍要持续一段时间。
6、二手房市场传统旺季来临，预计交投进一步趋向活跃。
从9-11月东莞二手房市场成交情况来看，呈现逐月增长态势，从9月份的1845套，到10月份的2631套，11月份则创出成交新高，成交量高达3859套，直逼一手房市场5085套的成交量。数据分析表明，一方面受二次调控影响，部分一手房购房需求分流到二手房市场，另一方面二手房市场进入传统旺季，购房需求集中释放，从而促成了二手房市场的旺销局面。同时一些触觉敏锐的投资客也开始在二手房市场上活跃，投资价值比较高并且比较稀缺的高端物业，同时也趁低吸纳价格非常低的一些物业，如樟木头的一些价格超低的二手房。预计这波深圳客在东莞投资的热潮中，部分深圳投资客除了投资东莞的一手房外，也开始逐步关注东莞的二手房市场，在一定程度上也促进东莞二手房市场交投趋向进一步的活跃。
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