保利地产:储地运动进行时 "穷也要拿地"

理财一周报  作者：董琳霞  2010-11-12 08:36

[摘要] “储地运动”，保利地产（600048）是“先锋”。三季末，保利地产土地储备建筑面积为3369万平方米，储地量位居中国内地上市房企之首，表现抢眼。

年内土地市场不会再出现大的波动

除了商用土地受到开发商的关注，一些股权转让的商业项目同样受关注。

10月14日SOHO中国宣布，收购上海卢湾区43号街坊项目48.48%的股权，收购总价约为12.12亿元人民币。该项目位于马当路388号，占地面积20084平方米，用途为商业办公，规划总建筑面积137442平方米。SOHO中国计划在完成收购后，与卖方磋商，以同等价格继续收购项目的剩余全部股份。据悉，卢湾区43号街坊包括1栋28层公寓式办公楼，1栋6层酒店式办公楼及多栋3层商业裙房，建筑风格融会传统与现代，与周边整体建筑风格保持一致，预计项目将于2012年底完工。

针对未来商用地块的成交走势，中国分析师薛建雄认为，商用地块和商品住宅的成交，都跟供地有很大的关系，政府推的多成交的也就多，由于今年供地计划已经完成，年内，土地市场不会再出现大的波动，此外，由于现在拿地竞争越来越激烈，中小开发商已经很难拿到住宅地块，而商业用地的楼板价相对住宅来说还是比较便宜，而且一些商业地块的建筑面积不大，总价也不大，这就给一些中小开发商机会，对未来整个上海服务业的发展会有更大的推动作用。

囤地大于开发，

举债扩张已成常态

举债扩张，对上市房企来说已成常态。

截止到10月15日，保利在12个城市斥资177.3亿元，其储备土地建筑面积为3369万平方米，超过万科位居榜首；万科在17个城市耗资177.8亿元获得约1433万平方米的新增权益建筑面积；金地今年共斥资54.64亿元，在6个城市获取6块土地，多数分布在二三线城市；招商耗资56.27亿元，在5个城市获取7块土地，同样分布在二三线城市。

2010年，四大房企在土地支出上虽然不及2009年，但面对一轮又一轮的调控，激进作风不减。

分析三季报，负债率保利位居榜首为78.9%，在行业中属于高位；万科为73.7%，；金地负债为72.3%；招商为62.3%。不过，由于房地产上市公司结算的特殊性，企业预收款占负债比重较大，例如保利预收款为43.4%，万科为47.4%，招商为28.6%，金地为34.6%。如果扣除预收款项，那么四大房企的负债率均会有所下滑。目前来看，万科拥有307.14亿元现金，保利136.87亿元，招商108.22亿元，金地126.45亿元。保利地产现金不算充裕，但拿地却是最激进的一家，相比之下招商和金地则相对谨慎。

面对品牌房企高负债拿地，上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，大牌房企尤其是央企，凭借其有利地位能够获得较大的资金支持，而其资金投入主要集中在土地储备上，因此其负债率高也就自然了。对于目前开发企业囤地来看，不止是央企，国企、民企、外资开发企业都在囤地，因为囤地的明显大于开发。

分析师薛建雄则认为，以央企为首的大牌地产公司的特殊体制关系，使得他们的资金来源主要依靠银行，同时因为来自银行的资金成本较低，使得央企又愿意更多 使用贷款，进行业务扩张。这是央企地产公司资产负债率过高的主要原因。

薛建雄指出，民营地产公司获得银行贷款相对较难，使得其在民间、股权融资等方面更多努力，因此资产负债表上面看起来比率就不那么高而已。房地产是一个资金高度密集的行业，在规模扩张中最重要的就是资金，所以地产公司在扩张过程中通过各种渠道进行融资是最主要的工作之一。而央企的体制优质，使其能够获得更多银行贷款，在规模扩张中取得了较大优势，这几年央企地产公司的扩张表现尤为突出，同时，也带来了负债的高增长。

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