[摘要] 进入下半年，7月的商品房市场比6月有所降温，但仍保持一定的热度。在淡季不淡的市场中，全国主要一线城市土地市场依旧高温不退，万科、保利、中粮等品牌开发商踊跃拿地，反观东莞的土地市场也毫不逊色。7月东莞土地市场供应节奏明显加快，虎门一口气供应35万㎡的商住地助推供应量大大走高。
（三）、土地个案评论
1、金地斩获塘厦一宗商住地，继续扩大版图
2013年7月4日，本月首宗商住地进入拍卖阶段，地块编号2013WG025位于塘厦镇林村，占地面积49322㎡，容积率为2.5，经过5家企业、78轮竞拍，最终东莞市金地房地产投资有限公司以溢价72%的42020万元斩获，折合楼面地价3408元/㎡。
地块周边已形成浓郁的居住氛围，重点优势在于商业部分。
地块位于宏业北路与西湖中心路交汇处，龙林高速、樟深路，直接可到达樟木头、清溪等镇区，通过龙林高速接驳莞深高速，到达深圳同样方便快捷，交通优势明显。地块临近塘厦林村公寓，社区已形成西湖商业中心和东部商业中心两大商圈，周边有新塘百货超市、嘉豪百货、万昌隆百货等，除了完善的商业配套，医疗、教育、文化娱乐等基础配套也一应俱全，周边有林村小学、林村广场、塘厦高尔夫球练习场、休闲公园、塘厦医院等，已形成浓厚的居住氛围。地块占地49322㎡，容积率为2.5，折合楼面地价3408元/㎡，处于塘厦商住地成交的第三高楼面地价，仅次于塘厦大坪村的万科棠樾地王15243元/㎡和上月的6090元/㎡。目前，塘厦市场分化明显，主打深圳客的观澜版块享受独特的豪宅景观资源，洋房均价达到8000-9000元/㎡，而位于老城区的金地博登湖、金域半山的洋房均价为6000-7000元/㎡，周边厂房较多，主要购买力为本地客户，深圳客户占比少。地块周边没有明显的山水资源，优势在于商业部分比例可到30-50%，同一片区的丹堤轩商铺成交均价为13000元/㎡。交通优势明显、居住氛围浓厚、密集的人流以及成熟的商业地带，为地块提高良好的商业外部环境。利用林村处于樟木头、清溪、塘厦的交汇处的交通优势，未来商业也可直接辐射周边镇区。
延续品牌影响力，金地集团扩张塘厦版图。
据东莞中原研究部监测数据显示，截止到6月30日，金地博登湖仅剩下63套洋房和2套别墅可售，而位于同一片区的银湖山庄有143套洋房和33套别墅可售。片区在售货量不足，金地博登湖更是处于尾货阶段，一方面，延续金地的品牌影响力，乘势在同一片区再拿下该地，扩张塘厦的版图策略；另一方面，随着金地外滩8号的销售进入尾声，金地集团在东莞主要是金地湖山大境和金地博登湖两个项目有产品在售，金地博登湖又进入尾盘阶段，在售货量明显不足，拿地补充货量的需求十分迫切。
塘厦林村打造三大片区，为商业需求提供良好的外部环境。
塘厦林村地处东莞市塘厦镇北部，位于穗深港经济走廊之间。林村规划主要分为东部、中部和西部三大片区。目前东部片区拥有林村汽车城、长途客运站，未来主要发展汽车销售和部分工业；中部片区进行“三旧”改造，拆掉旧厂房，打造成为商业、电子城为主导的片区；西部片区则以生态园为中心，发展生态旅游和房地产。仅2011年，林村社区就引进企业10家，新签项目5宗，新引进资金3650万美元，其中，引进的企业为同裕投资有限公司，该公司在林村社区投资2000多万美元。现有外资企业230多家、民营企业100多家、个体工商户1200多家。塘厦政府重视林村片区的发展，通过招商引资能带来一定的居住和消费需求，片区同时重视房地产发展，周边居住氛围浓厚，商业繁华，为地块商业运作提供了良好的外部环境。
2、万科10年再回归寮步，不惜“血本”拿下凫山一宗商住地
今日上午，位于寮步凫山村编号为2013WG026地块进入拍卖阶段。地块占地68431㎡，容积为2.2，吸引两家企业参与竞拍，双方咬定不放，“交战”至121轮，最终东莞市万科房地产有限公司以溢价127%的53040万元强势拿下，折合楼面地价3523元/㎡。地块曾在去年12月挂牌出让，最终无人问津以流拍收场。时隔半年，交易结果截然相反。
3523元/㎡的楼面地价，未来将打造成高端项目。
自4月份寮步凫山村一宗商住地顺利被中惠地产拿下后，国土部门趁热打铁，顺势再推凫山片区地块，5月该片区又一宗商住地顺利交易。今日寮步凫山再次挂牌出让一宗商住地，两家企业势在必得，双方“血拼”至121轮，万科强势拿下。地块东面临近生态园大道，西面金兴路，北面规划为一个小学用地。3523元/㎡的楼面地价，明显高于凫山4月和5月成交的2120元/㎡、1948元/㎡，处于寮步第四的楼面地价记录，可以媲比横坑板块的鼎峰地产2010年拿下（鼎峰尚境）的3675元/㎡，预计未来该项目将打造成高端住宅社区。
万科10年再回归寮步，不惜“血本”拿下凫山一宗商住地。
万科不惜“血本”拿下寮步凫山一宗商住地，一方面出于企业战略布局。自2003年万科地产进驻东莞，在寮步开发项目——万科城市高尔夫花园，作为东莞的开篇之作。随后10年里，万科战线已越伸越长，已布局南城、莞城、塘厦、松山湖、长安、厚街等10多个区域，已成功开发15个项目，稳固了东莞房地产市场领跑者地位。时隔十年，万科选择重回归寮步，具有重大的里程碑意义。另一方面，该地块优势临近生态园大道，未来高端需求直接辐射松山湖。松山湖未来原则上不再供应商品住宅用地，而作为一直深耕松山湖的万科已在松山湖开发万科金域松湖、万科松山湖1号和万科松湖中心三个项目。根据东莞中原研究部监测数据显示，截止到6月30日，万科金域松湖有128套洋房可售、万科松山湖1号仅有6套别墅在售，这两个项目货量已明显不足。万科凭借在松山湖耕耘多年，已积累丰富的豪宅客户资源，这无疑是万科势在必得拿下该地的一大优势。
凫山片区将形成抱团开发，未来将成为房地产开发热点片区。
尽管目前的寮步凫山片区仍是一片“百废待兴”的状态，周边厂房林立，居住氛围十分不成熟，曾多次出让土地以流拍收场，但随着政府有实质性的相关投入改善片区基础配套以及加大高端企业的招商引资，寮步凫山村将会形成片区开发的规划思路，未来可承接松山湖和生态园两个园区的科技人才居住需求。随着中惠、万科等开发商抱团进驻，未来寮步凫山将成为房地产开发的热点片区。
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