[摘要] 进入金九以来，东莞住宅成交并没有迎来往年的大爆发，但从新增住宅量与预售证发放来看，开发商依旧将金九银十作为下半年重要的营销节点，诸多项目将陆续上市，预计9月下旬及十一期间迎来推盘高潮。东莞楼市营销持续升温，后市成交将迎来小高峰。
【编者按】：截至2013年8月，百城新建住宅价格已经连续44月上涨，而东莞9月房价依旧处于上涨趋势。而进入金九以来，东莞住宅成交并没有迎来往年的大爆发，但从新增住宅量与预售证发放来看，开发商依旧将金九银十作为下半年重要的营销节点，诸多项目将陆续上市，预计9月下旬及十一期间迎来推盘高潮。东莞楼市营销持续升温，后市成交将迎来小高峰。
但与此同时，东莞房价不断上扬，项目降价优惠力度不大，加上银行房贷的收紧，或将引起部分购房者的观望情绪。而部分区域项目扎堆入市，同质化竞争格局加剧，楼市大战一触即发。在这个传统的楼市旺季，开发企业应如何程度吸引购房者眼球，如何快速出货促进成交?东莞楼市接下来的走势如何?
9月25日，房天下《大话地产》将诚邀东莞业内专家、房企代表齐聚一堂，论剑《金九将逝东莞楼市”银十”走向几何》，点评东莞楼市当下状态，互相交流企业营销策略，预测东莞楼市走向。
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陈骏良：金九银十影响趋淡化 楼市发展势态良好
2013年金九已接近尾声，楼市成交情况如何?与往年又有何不同?东莞房地产业协会秘书长陈骏良首先在沙龙论坛上开口畅谈。
陈骏良说，金九银十的说法在这几年已没什么作用。以前有金九银十或五一高峰，是因为整个房地产走势不是很明朗，每年的起伏比较大，开发商推盘各种节奏比较集中或者金九银十，比较传统做楼市的旺季推盘，消费者也是瞄准这一时机。今年每月成交都比较好，没有分特别的节假日，除清明、重阳或春节放假等原因，造成某个月的成交有一点差别之外，基本上都是比较旺盛的。换句话说，成交多少，不是取决于是不是金九银十或是不是推盘高峰，而是主要取决于市场供应，区域的供应。
东莞房地产业协会秘书长陈骏良
有人猜测，东莞官方明显表态今年不会出台房价目标。陈骏良认为，东莞的房价并不突出。如果不是万不得已，东莞一般是不会出的，而且目前整个发展态势也是比较好，上涨的幅度不大，今年估计均价8800左右，很难过9千，相比去年一个平方涨了600块钱左右，不到10%，在合理的范围内。随着通货膨胀、低价成本、税费成本的增加，很多上市公司推出装修，现在碧桂园、万科都是卖装修的，这种因素加起来，一年到头那么大的成交量，涨个7、8%个点是很正常的。
深圳购买力客渗透扩大化 广州客嫌弃水乡
近年来，从深圳客参加东莞的看房团来看，深圳购房者到东莞买房的特别多，其中塘厦、凤岗等近深片区备受热捧。深圳客究竟在整个东莞市场深圳客占多少呢？陈骏良说，如果深圳占全市成交量在35%或者38%，差不多40%的边缘。现在不再局限深圳北片区，为什么东莞成交量比较大，主要深圳客。过去，深圳客主要看重凤岗、塘厦、长安，现在松山湖、寮步、樟木头、清溪等等这些，深圳购买力渗透的很厉害。
因为深圳限购，东莞这一两年成交量所以比较大。很多人问，为什么总是深圳客过来东莞，广州客反而少，深圳的退路是东莞和惠州，惠州这个地方比较大，比较广阔；而大亚湾属于比较远，以度假为主的，不适合居住。为什么广州没有那么多人来东莞买房，广州的退路有很多的选择，有中堂、麻涌、水乡、万江，还有有从化、增城、清远、佛山、南海等，到处都可以扩散。广州靠近东莞片区的地方基本上是比较落后的水乡片区，不吸引广州客过来，就算深圳、广州出政策，再出严厉一些还是深圳客，广州客也是比较难吸引过来。
东莞普通住宅新价格标准很合理
近期，东莞普通住宅新价格标准出台，新标准对东莞楼市将会产生什么影响?陈骏良表示，很多年没有调整了，去年开始调整普通住宅的契税，主要是契税1.5%还是3%界限，去年说了是一年一调，满了一年，肯定要调整一下，整个房价也上涨了，差不多跟着上调8%到10%左右，也是很合理。
东莞部分镇区也做了一些调整，但是这个调整是不是一定科学，政府出台政策也没有说像专业人士，可能有一点点偏差。不过明年又会调整，调整了更加令到刚需节省了，这里面节省了很厉害，这里面比优惠更实际，这个契税优惠是很直接的，很多人不是因为节省了一两万块钱，就是觉得1.5万元划算，心理上起到了很大的促进作用。
东莞普通住宅新价格标准每一年调整一次，初定一年来调整一次，一个是价格，一个是一类镇区，二类镇区这个等级的划分，一二类镇区划分可能有一些争议，政府考虑是长远的。
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