[摘要] 进入金九以来，东莞住宅成交并没有迎来往年的大爆发，但从新增住宅量与预售证发放来看，开发商依旧将金九银十作为下半年重要的营销节点，诸多项目将陆续上市，预计9月下旬及十一期间迎来推盘高潮。东莞楼市营销持续升温，后市成交将迎来小高峰。
富通地产姜沣桐：东莞楼市平稳发展 下半年刚需是重点
谈及刚需产品受市场青睐、成交量大的因素，姜沣桐说主要有以下几个方面：政策方面，从前年开始调控就转风向，开始大量做中小户型，比较适合市场需求；二是区域方面，深圳东莞一体化的逐步加强，特别是沿深圳一带的镇区，凤岗、塘厦很多人选择在东莞买房；三是购房者心态方面，今年以来受通胀的影响，许多购房者变得有点焦躁，大家总觉得买一个房子比较安全，比较保险，比较能够抗通胀，这也促使很多人开始选择中小户型作为抗通胀的产品，使自己的资金、资产能够得到保持。
而对于业界普遍看涨的东莞房价，姜沣桐则表示：“东莞的房价跟深圳、北京相比来说，涨幅还是比较温和的，政府不会把东莞作为重点，因此政府出辣招的可能性不大。”
东莞楼市平稳发展 下半年政策调控不太明显
楼市调控方面，东莞出台政策比较保守，很少出台本地的政策，房价上涨的趋势比较明显，包括市场都差不多，而这些会不会影响到下半年政策走势，从金融方面或者行政方面，会不会一些政策出台？
姜沣桐说，他个人觉得不会有，因为东莞的楼市比较健康、平稳，这是业界一致认同的。而鄂尔多斯、温州这种才是泡沫，几倍增长，包括北京、上海、深圳有泡沫，像我们东莞这种属于二线城市，增长的幅度很平稳，比较均衡，个人看法政府是不会对东莞，不管地方政府还是更上一级政府都不会。近两年来，政府做了很多的工作，整个东莞市场发展态势非常好。
有针对性细分市场 差异化营销最有成效
每个开发商，为了占领市场，在金九银十取得辉煌的成绩，都有自己独有的营销手段。那么，怎样的营销手段才能吸引购房者的注意？如何营销才最有成效？
姜沣桐说：房子好卖手很紧，不好卖的时候折扣放的很大。其实最重要的是差异化营销，圈层营销，这和各个开发商产品种类有关系。如果刚需产品更多针对年轻人，针对他们做一些推广、宣传，房天下也做了，有看房团，这种团购效果非常好，包括电商，如果说到大户型豪宅类，可能更多开发商采取的是圈层营销，有针对性的细分市场，对于高收入群体做一些活动，做一些针对他们的促销手段，这是不一样的。只有这样，才能达到营销效果化。
房市影响地市 东莞地市市场前景良好
地价贵了，房价肯定高了，房市和地市是相辅相成，相互影响，共同发展的。健康、稳中有升的东莞楼市，对地市将产生怎样的影响？
在姜沣桐看来，房市影响地市，房子卖得好，土地销量应该也会很好，价格会跟着上涨。就目前来看，整个东莞的房地产市场平稳，未来银十或者下半年也好，整个东莞地产市场、土地市场应该预期还是很好。预计会有很多开发商会看中地市的前景，积极拿地，这也是他比较看好的。
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