[摘要] 国务院发布新国五条细则，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%个税。2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控扔处于关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。在此背景下，东莞新房市场将会出现怎样的变化？
国务院发布新国五条细则，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%个税。2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控扔处于关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
东莞中原：新国五条影响一线城市对东莞影响小
进入2013年，从东莞公积金新政开始，到中央新国五条的接踵而来，再到新国五条细则在3月1日出台，给各地房地产市场带来了一浪冲击波，引发市场热议和社会高度关注。
作为中立的研究部门，基于对市场买卖双方的负责，我们结合东莞市场实际情况对新国五条细则进行客观理性的解读，希望能给到业界一些启发和帮助。
舆论引导现状
目前市场对政策的解读分歧比较大，同时解读不全面，比较片面。当新国五条出台的时候，很多人认为政策没新意、老调重弹；当细则出台的时候，很多人认为是重大利空，对市场影响冲击很大。
政策出台背景
中央认为2011年以来的房地产政策调控已经取得成效；
但2012年各地楼市出现分化，有的城市已经开始出现供过于求，成交萎缩，价格下滑。但一线城市由于土地资源日益稀缺，供求关系矛盾比较突出，普遍出现量价齐升的局面。
政策出台目的
稳定市场预期，促进市场平稳发展。
焦点细则
市场关注点比较高的政策有几点：
一线城市一季度末出台住房价格控制目标；
备注：这些一线城市包括直辖市（北京、天津、上海、重庆）、计划单列市（深圳、厦门、宁波、青岛、大连）、除拉萨以外的省会城市。
一线城市中已经实行限购的城市继续完善现行限购政策。如限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房等；
房价上涨过快城市，央行可以根据地方政府的情况提高二套房的首付和贷款利率；
二手房交易的个人所得税按转让所得的20%征收。
中原观点
观点1：我们认为市场对政策的解读分歧比较大，当新国五条出台的时候，很多人认为没有新意，我们看到的是针对性很明确，就是主要针对一线城市的调控收紧；当细则出台的时候，又有很多人过度悲观，认为是重大利空，对市场造成很大的波动和影响，我们认为政策主要是稳定市场预期，稳定市场发展，而不是打压市场，同时，对于二三线城市，特别是东莞，我们看到的更多是机会。
观点2：政策主要针对一线城市进行调控收紧；其次，对房价上涨过快的二三线城市进行警示；再者，对供过于求的城市保持市场稳定。
观点3：对于房价控制目标制定，虽然明确针对一线城市，但相信很多二三线城市的地方政府都会跟风跟进，东莞也是如此，因此，类似2011年的住房价格控制目标的出台将演变成性的风潮，而不仅仅是影响到一线城市；
观点4：对于提高二套首付和贷款利率这点，我们认为对它的威力仅次于限购，但这条细则不是强制性的，各地方政府可以自主选择。相信各地市场会慎用；同时如果出台了相关政策，也就等同于主动承认自身房价上涨过快。因此，可以推断大部分的一线城市接下来的执行细则中提高二套首付和利率的仅属极少数甚至没有；
观点5：对于二手房按转让所得20%计征，我们认为对一线城市影响较大，对东莞市场影响较小。这条政策不是新政策，很多地方包括东莞都是按差额部分减去合理费用后按20%征收（通过历史信息实在无法核实房屋原值的除外）。
为什么说对一线城市影响较大，是因为房价上涨快，增值空间非常大，虽然说这些城市的二手房转手率高，但仍有较大部分房源由于贪婪惜售没有出手，会一定程度上造成市场上二手房源减少，从而抑制到购房的需求；另外，会对推动一些炒家恐慌性抛售，造成短期的房价出现小幅的波动。
为什么说对东莞市场影响较小呢？因为东莞市场从2012年3月31日开始，政府的二手房评估系统正式上线，住房转让的评估价格，由地税部门推出的评估系统进行评估。当时对市场的影响是很大的，但经过近一年时间的消化，市场已经适应，2012年二手房的成交仍然创出历年新高。因此，目前这条政策的出台对东莞市场没有实质性的影响；其次，东莞二手房市场成交的主体是低价位的老龄房源，购房人群多属购买力较弱群体，这些房源在东莞市场这么多年来空间很小；其次是东莞市场炒家极少，投资客比较务实，多以投资出租为主，看好以长线持有为主，因此，即使近几年较大的房源也比较少在市场上流通；虽然有些购房者由于看好中心区地段，看好一些已经增值较大的优质房源，但这个税收已经迫使这些需求流向一手新房市场。
观点延伸
我们认为：对一线城市房地产政策调控的收紧，是中央政府加快城镇化进程的必然选择。城镇化下的东莞楼市将迎来下一个黄金十年，城镇化下的房地产政策调控主要针对一线城市持续收紧，这种挤出效应同样给到作为二三线城市的东莞楼市非常好的发展机遇。
分析逻辑：
城镇化的提出背景是我国面临的经济现状是经济增长放缓，主要表现在外需不足，投资放缓，内需消费不旺。原因一方面是全球经济增长放缓，同时也有中国慢慢进入老龄化，人口红利对经济的增长拉动作用在大大减缓，因此，要保持我国经济重新保持较快增长，必须在城市化进程方面大力加快。
但为什么不提城市化而提城镇化呢？主要是一线城市的城市化水平经过多年发展已经很高，土地资源也越来越稀缺，城市化发展的空间有限，同时一线城市的消费也难以快速扩容。而二三线城市或者一线城市的城镇区域由于土地资源相对充足，城市化率相对比较低，投资发展空间大，同时庞大内需消费市场仍然有非常大的扩容空间，因此加大投资和扩大消费的重任就主要落在了二三线城市的身上。另外，我们也看到中央还提出推进农业转移人口市民化，这当中的用意就是在二三线城市通过农民工市民化来扩容消费群体，增强消费力，激活庞大的内需市场。
分析了城镇化提出的思路，我们就可以分析一线城市和二三线城市在未来发展的分化。城镇化进程的加快需要资金、需要人才、需要技术等等，最现成的办法就是从一线城市中分流出来，当然，通过二三线城市的政策扶持发展是可以拉动一线城市的资源重新分配，但也需要在一线城市身上做一些挤出支持，令得一线城市的各行各业看到二三线城市的发展机遇，更看到自身发展所面临的瓶颈和限制。
回到我们东莞市场，在城镇化的背景下，东莞作为二三线城市，在城镇化的推动下，招商引资将承接广深等一线城市的优势产业资源，新型城镇化之路将推动经济重新焕发出活力，城市形象进一步提升，人口重新回流，消费规模快速扩容，预期东莞经济将进入新一轮的高速增长；而东莞的楼市，在经济快速增长的拉动下，在广深等一线城市房地产调控收紧下，东莞楼市的市场蛋糕也将持续增大。可以说，城镇化下东莞房地产市场将迎来下一个黄金十年。
今年新的国五条调控对象其实很清晰，就是针对一线城市进行的持续收紧，包括直辖市、计划单列市、省会城市等。城镇化下的一线城市房地产政策持续调控收紧，其实很好理解，那就是一线城市的土地资源日益稀缺，二级市场对政府经济的贡献和拉动作用在逐步减弱，政府对房地产业的依赖度逐步降低，况且一线城市的经济增长也在放缓，中央对这些城市的经济增长目标也在调低，当地政府的经济增长压力大大减缓；同时，一线城市的房价经过这些年的快速上涨，已经与二三线城市拉开了非常大的差距，汇集了各路投资资金，不好好引导这些民间投资的流向，实在对城镇化的推进不利。
因此，对一线城市房地产政策调控的收紧，是中央政府加快城镇化进程的必然选择。
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