[摘要] 国务院发布新国五条细则，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%个税。2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控扔处于关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。在此背景下，东莞新房市场将会出现怎样的变化？
国务院发布新国五条细则，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%个税。2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控扔处于关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
东莞中原：新国五条影响一线城市对东莞影响小
进入2013年，从东莞公积金新政开始，到中央新国五条的接踵而来，再到新国五条细则在3月1日出台，给各地房地产市场带来了一浪冲击波，引发市场热议和社会高度关注。
作为中立的研究部门，基于对市场买卖双方的负责，我们结合东莞市场实际情况对新国五条细则进行客观理性的解读，希望能给到业界一些启发和帮助。
舆论引导现状
目前市场对政策的解读分歧比较大，同时解读不全面，比较片面。当新国五条出台的时候，很多人认为政策没新意、老调重弹；当细则出台的时候，很多人认为是重大利空，对市场影响冲击很大。
政策出台背景
中央认为2011年以来的房地产政策调控已经取得成效；
但2012年各地楼市出现分化，有的城市已经开始出现供过于求，成交萎缩，价格下滑。但一线城市由于土地资源日益稀缺，供求关系矛盾比较突出，普遍出现量价齐升的局面。
政策出台目的
稳定市场预期，促进市场平稳发展。
焦点细则
市场关注点比较高的政策有几点：
一线城市一季度末出台住房价格控制目标；
备注：这些一线城市包括直辖市（北京、天津、上海、重庆）、计划单列市（深圳、厦门、宁波、青岛、大连）、除拉萨以外的省会城市。
一线城市中已经实行限购的城市继续完善现行限购政策。如限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房等；
房价上涨过快城市，央行可以根据地方政府的情况提高二套房的首付和贷款利率；
二手房交易的个人所得税按转让所得的20%征收。
中原观点
观点1：我们认为市场对政策的解读分歧比较大，当新国五条出台的时候，很多人认为没有新意，我们看到的是针对性很明确，就是主要针对一线城市的调控收紧；当细则出台的时候，又有很多人过度悲观，认为是重大利空，对市场造成很大的波动和影响，我们认为政策主要是稳定市场预期，稳定市场发展，而不是打压市场，同时，对于二三线城市，特别是东莞，我们看到的更多是机会。
观点2：政策主要针对一线城市进行调控收紧；其次，对房价上涨过快的二三线城市进行警示；再者，对供过于求的城市保持市场稳定。
观点3：对于房价控制目标制定，虽然明确针对一线城市，但相信很多二三线城市的地方政府都会跟风跟进，东莞也是如此，因此，类似2011年的住房价格控制目标的出台将演变成性的风潮，而不仅仅是影响到一线城市；
观点4：对于提高二套首付和贷款利率这点，我们认为对它的威力仅次于限购，但这条细则不是强制性的，各地方政府可以自主选择。相信各地市场会慎用；同时如果出台了相关政策，也就等同于主动承认自身房价上涨过快。因此，可以推断大部分的一线城市接下来的执行细则中提高二套首付和利率的仅属极少数甚至没有；
观点5：对于二手房按转让所得20%计征，我们认为对一线城市影响较大，对东莞市场影响较小。这条政策不是新政策，很多地方包括东莞都是按差额部分减去合理费用后按20%征收（通过历史信息实在无法核实房屋原值的除外）。
为什么说对一线城市影响较大，是因为房价上涨快，增值空间非常大，虽然说这些城市的二手房转手率高，但仍有较大部分房源由于贪婪惜售没有出手，会一定程度上造成市场上二手房源减少，从而抑制到购房的需求；另外，会对推动一些炒家恐慌性抛售，造成短期的房价出现小幅的波动。
为什么说对东莞市场影响较小呢？因为东莞市场从2012年3月31日开始，政府的二手房评估系统正式上线，住房转让的评估价格，由地税部门推出的评估系统进行评估。当时对市场的影响是很大的，但经过近一年时间的消化，市场已经适应，2012年二手房的成交仍然创出历年新高。因此，目前这条政策的出台对东莞市场没有实质性的影响；其次，东莞二手房市场成交的主体是低价位的老龄房源，购房人群多属购买力较弱群体，这些房源在东莞市场这么多年来空间很小；其次是东莞市场炒家极少，投资客比较务实，多以投资出租为主，看好以长线持有为主，因此，即使近几年较大的房源也比较少在市场上流通；虽然有些购房者由于看好中心区地段，看好一些已经增值较大的优质房源，但这个税收已经迫使这些需求流向一手新房市场。
观点延伸
我们认为：对一线城市房地产政策调控的收紧，是中央政府加快城镇化进程的必然选择。城镇化下的东莞楼市将迎来下一个黄金十年，城镇化下的房地产政策调控主要针对一线城市持续收紧，这种挤出效应同样给到作为二三线城市的东莞楼市非常好的发展机遇。
分析逻辑：
城镇化的提出背景是我国面临的经济现状是经济增长放缓，主要表现在外需不足，投资放缓，内需消费不旺。原因一方面是全球经济增长放缓，同时也有中国慢慢进入老龄化，人口红利对经济的增长拉动作用在大大减缓，因此，要保持我国经济重新保持较快增长，必须在城市化进程方面大力加快。
但为什么不提城市化而提城镇化呢？主要是一线城市的城市化水平经过多年发展已经很高，土地资源也越来越稀缺，城市化发展的空间有限，同时一线城市的消费也难以快速扩容。而二三线城市或者一线城市的城镇区域由于土地资源相对充足，城市化率相对比较低，投资发展空间大，同时庞大内需消费市场仍然有非常大的扩容空间，因此加大投资和扩大消费的重任就主要落在了二三线城市的身上。另外，我们也看到中央还提出推进农业转移人口市民化，这当中的用意就是在二三线城市通过农民工市民化来扩容消费群体，增强消费力，激活庞大的内需市场。
分析了城镇化提出的思路，我们就可以分析一线城市和二三线城市在未来发展的分化。城镇化进程的加快需要资金、需要人才、需要技术等等，最现成的办法就是从一线城市中分流出来，当然，通过二三线城市的政策扶持发展是可以拉动一线城市的资源重新分配，但也需要在一线城市身上做一些挤出支持，令得一线城市的各行各业看到二三线城市的发展机遇，更看到自身发展所面临的瓶颈和限制。
回到我们东莞市场，在城镇化的背景下，东莞作为二三线城市，在城镇化的推动下，招商引资将承接广深等一线城市的优势产业资源，新型城镇化之路将推动经济重新焕发出活力，城市形象进一步提升，人口重新回流，消费规模快速扩容，预期东莞经济将进入新一轮的高速增长；而东莞的楼市，在经济快速增长的拉动下，在广深等一线城市房地产调控收紧下，东莞楼市的市场蛋糕也将持续增大。可以说，城镇化下东莞房地产市场将迎来下一个黄金十年。
今年新的国五条调控对象其实很清晰，就是针对一线城市进行的持续收紧，包括直辖市、计划单列市、省会城市等。城镇化下的一线城市房地产政策持续调控收紧，其实很好理解，那就是一线城市的土地资源日益稀缺，二级市场对政府经济的贡献和拉动作用在逐步减弱，政府对房地产业的依赖度逐步降低，况且一线城市的经济增长也在放缓，中央对这些城市的经济增长目标也在调低，当地政府的经济增长压力大大减缓；同时，一线城市的房价经过这些年的快速上涨，已经与二三线城市拉开了非常大的差距，汇集了各路投资资金，不好好引导这些民间投资的流向，实在对城镇化的推进不利。
因此，对一线城市房地产政策调控的收紧，是中央政府加快城镇化进程的必然选择。
1月东莞楼市取得漂亮的“开门红”， 但2月市场即将转入“低谷”。据东莞房天下数据监控中心统计，2月东莞楼市预计有12个项目加推或开盘，与1月推出的29盘相比，出现大幅下跌的情况，跌幅高达58.6%。点击查看详情>>>
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为了了解东莞新房市场将会出现怎样的变化？购房者又将出现怎样的心态变化呢？房天下记者探访楼盘线，了解购房者的真实心声。
购房者廖先生:国五条细则没有新意 下半年出手置业
对于这次出台的新国五条，廖先生认为是重复之前的调控思路，并没有什么新意。“卖房征收20%的个税在东莞早就实施了，这次主要是看有没有较之前抓的更紧而已。”廖先生表示自己今年下半年将会出手置业。“原本打算现在出手买房的，但是由于现在新政出来，还是观望一段时间，但是今年下半年一定要买房的。”
对于按揭还是全付两种买房形式，廖先生表示自己会按揭买房。“按揭比较划得来一些，全付的话划不来。而且现在经济状况不是很宽裕，所以也一次性付款付不起。”
由于卖房征收20%的个税，廖先生认为会对东莞新房房价造成一定程度的上涨影响。“二手房贵了，新房买房的人就多了，自然价格可能会高一些吧。不过我今年目前是买一套三居室，不管价格上不上涨，都不会影响我的计划。”
东莞何先生:新政的出台不会打乱我的购房计划
“其实，新国五条细则更多地是在重复之前调控思路，所以新政的出台不会打乱我的购房计划。”东莞改善型购房者何先生在接受采访时这样说道。“之前买的刚需二房感觉太挤了，而且今年估计房价还会涨，也不知道政策会不会又变，所以该买的还是要买。”
何先生告诉记者，最快会在4-6月的时候出手置业，认为“早点买，心也早点定下来”。在问及会选择何种付款方式时，何先生坦言自己没有手上资金并不宽裕，“主要还是按揭，然后加上自己工作以来缴纳的公积金。”
何先生一直以来都是考虑买新房，不是因为新政的出台而由二手房转向而至。“我更关心的是楼盘地段和环境这些实质方面，新政的出台对我而言真的影响不到。
购房者何小姐:新政出来前已签购房合同 房价会上涨
在宏远康城国际遇到购房者何小姐时，何小姐刚刚签完购房合同。何小姐告诉记者，“我们这次是改善型置业，本来还在考虑之中，由于新政出台，所以赶紧就来签了合同。我想今年的房价可能会大涨，所以感觉自己还蛮幸运的。”何小姐面露喜色的说。
何小姐透露自己买了一套150平米以上的房子，总价150多万。为何会选择这个楼盘，何小姐告诉记者：“这个楼盘的交通还蛮方便的，价格也比较合适。我买房属于快买型，不喜欢看太多楼盘，只要一眼中意就好了。”
购房者邓小姐：相信政府有办法压制住房价上涨
在房天下记者的采访中，也有一些购房者对政府抱有幻想，东莞本地人邓小姐就是其中一个。在卡丽兰营销中心，记者发现邓小姐一个人围着沙盘观察，于是凑了上去提了几个关于国务院发布新国务细则的问题。
面对记者的提问，邓小姐很感性的认为，房地产市场下半年会出现一个格局性的变化，那就是价格停止快速上升，甚至于出现一定的下降，并且还会根本性的改革措施的出现，比如更有力的增加政策性住房供给的政策。
另外邓小姐还说，尽管有很多人猜测卖房征20%个税很可能导致一部分客户分流至新房，促使新房的房价上涨，但是对政府还是抱有新的想法，相信政府会有新的举措压制房价上涨的势头，同时也希望大家都能买到最心仪的便宜的好房子。
1月东莞楼市取得漂亮的“开门红”， 但2月市场即将转入“低谷”。据东莞房天下数据监控中心统计，2月东莞楼市预计有12个项目加推或开盘，与1月推出的29盘相比，出现大幅下跌的情况，跌幅高达58.6%。点击查看详情>>>
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购房者张姓夫妇:等新政实行了再看情况吧
张姓夫妇是去迪纳酒店公寓看房，他们不是为了自己，而是为了即将要结婚的二儿子。张先生告诉房天下记者，他们的二儿子平时总是出差，根本没时间去看房，考虑到二儿子下半年就要结婚了，夫妇俩想趁此机会多看些房子，也不需要太大，80平方米大的就可以。
这几年，东莞的东城和南城已经远远超越莞城和万江，考虑到城市基础设施，张姓夫妇就把要买的房子定在这个城区，迪纳酒店公寓是两位老人的目标之一。爱看新闻的张先生最近也很关注楼市调控新政，不过，调控影响的是二手房，对他们买婚房影响不大。
张先生猜测说，新政对东莞的影响应该不会大，这几天走了几个楼盘，价格还是很稳定的。“因此，给我儿子购买婚房的计划是不会变的，但是可以考虑是否等新政实施后再买，或许有新的情况发生。”
购房者苏小姐:新政施行不施行 与我的关系不大
3月5日上午11时左右，房天下记者赶到位于东莞东城区的迪纳酒店公寓开展购房者新政之后的心态调查在近两的蹲点调查中，记者在现场了解到了手资料。
记者发现，前往迪纳酒店公寓项目看房和了解项目信息的购房者并不是很多，该楼盘在新国五条细则消息传出后的客户拜访量与新政出台前的整体变化不大，维持了正常的七八批日次的数量。
尽管看房的客户不多，但房天下记者陆陆续续还是采访到了四五个人。苏小姐是一位在莞经商的湛江人士，早年在东莞买过一套大户型的房间，这次来迪纳买公寓是很早就计划的事情。对于新国五条细则的出台，苏小姐表示还不太了解情况。
不过苏小姐明确表示：“不管新政施行不施行，与我的关系不大，依然会考虑在迪纳购置一套公寓，迪纳的酒店公寓还不错，既可以用来居住，也可以用来投资使用。”
购房者余先生： 心理层面受影响 购房计划或照旧
“最近同事们都在聊卖房征收20%的个税的事情，我也跟着了解了些，对我现在的多少还是有影响的，至少是心理层面。”余先生也是一名刚需购房者，对于房天下记者关于新政是否影响他的购房计划如是表示。
余先生仔细了解过二套房首付和利率提高以及卖房征20%个税的情况，他告诉记者他很担心这个新政会波及到刚需房。“二手房税收提高了，而且不低，这样会导致一部分人去考虑新房，如果过多很有可能会导致房价上涨。”余先生表示。
“我是打算4月份买房的，目前的形势是房价上涨的可能性比较大，我要等等再看了。”余先生最后还补充告诉记者，如果涨幅不大会在今年敲定一套刚需房，毕竟房价大的趋势是上涨。
购房者林小姐:儿子买房压力大 希望房价有所下降
记者采访林小姐时，林小姐一脸愁容的告诉记者：“我现在每天都去帮儿子看楼盘，希望能看到合适又便宜的好房子。儿子每天工作压力很大，现在为了房子更是压力加大了。我也帮不上他什么忙，只能帮忙看看房子了。”
听到最近的新政出台，林小姐表示自己对此事一无所知。“我年纪大了，也没有关注这些政策，也不是很懂这些政策。只希望东莞房价能够下降，这样儿子的压力能够小一些。”
购房者江先生:新政都是老调重弹 关注较少
“国家对于房价的调控年年在喊，但是效果甚微。所以对于这些楼市政策我已经很少关注了，觉得都是老调重弹。”问到江先生对于新政的看法时，江先生表示对此话题并没有兴趣。
江先生认为任何时候都是买房的好时候。“大家都喜欢观望，你看我，我看你，政策年年在变，房价年年在涨。房价便宜的时候都是过去的时候，现在的房价总是比以前的是要高的。所以想买房一定要在自己需要的时候就下手。而且买房需要勇气，不能只是停留在想法上，而是要付诸于实践。”
江先生告诉记者自己已经买了几套房子了。“房子是真正的保值品，永远不会贬值，我相信。”
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购房者姜先生:刚需怕受伤 更偏向一步到位大户型
“新政策的出台其实对东莞没什么影响，东莞几年以前就已经执行二手房征20%个税政策了。”首次置业的姜先生在接受记者采访时这样说道。姜先生认为连新“国五条”关注“20%个税”对东莞杀伤力都不大，所以，新政的出台对自己而言，关系不大，更不会左右自己买房的决定。
姜先生表示，因为是首次置业，所以特别认真谨慎。套更希望是自己亲自装修，所以二手房不大会考虑。而配套设施、地段、采光、朝向这些都是考量的范围。“不过，最重要还是环境，要舒适安静，不能太吵。”姜先生直言，之所以一直关注江南城(小区网 论坛)，主要还是因为环境好。
“虽然觉得新政对东莞影响不大，但是不知道之后落实执行会怎样，所以还是稳健点买大户型。现在更偏向120-140平米左右的三户型。”姜先生认为相比起广州、深圳等城市而言，东莞的房价不算高，所以打算一步到位买大户型，不怕以后又被政策误伤。
康先生和其女友均为外地来莞打工者，已经八年之久。目前，康先生在东城一家教育机构工作，而其女友在深圳福田上班，两人一直为异区工作而烦恼。今年两人决定结束这段马拉松恋爱之苦，决定在东莞东城区购买一套房子，可以居住四个人的。
康先生告诉房天下记者：“深圳的房价实在是太高了，我们目前承受不起，但是东莞的房价相对来说就好些，我们可以选择在东莞买房，可以把省下的钱买辆车。同时，我们也考虑到两个的工作重要性，决定舍弃女友在深圳的工作，房子定了就搬到新房入住。”
不巧的是，新政消息的传开改变了康先生和女友的初衷，原先计划买套二手房的计划被迫更改，按照新政计税方案，如果购买一套130平米的房子，康先生就要多交出几万块钱的税收，表示不能接受。“恰好女友这几天休假，就带着她到东城各处楼盘看看。”康先生无奈地说，对于买车的计划可能也要更改了。
购房者袁先生：房价基本是调一次然后就涨一次
“国家多楼市进行调控，原本的初衷是降下房价，可事实上了，的房价基本是调一次然就就涨一次，我不打算在等下去了。”32岁的袁先生面对房天下记者的采访明显有些激动。
袁先生6年前就来东莞，他和妻子结婚后一直都想在这个城市买套属于自己的房子，但一直都事与愿违。袁先生结合自己的经历回顾了东莞这几年的房价历史。
2006年刚到东莞万江工作，政府对房地产进行了一次调控。2006年到2007年上半年房价可以说是一天一个价，以当时主城区的0769最为典型，价格在短短两年时间攀升至5000-6000元/平方米，而当时袁先生的工资还不到2800元，买房根本无望。
2007年底到2008年春节前，政府对房地产又进行了几次调控，房价稍有停滞，不再猛涨，但是当时的大部分市民都选择持币观望，因为政策多变，毕竟都希望降价。由于手头并不是很宽裕，袁先生跟大家一样没有选择出手。
2009年至现在，东莞各地的房价一路高涨，而较弱势的万江区和莞城区的房价都涨至9000-10000元/平方米，南城和莞城都超出这个价位。袁先生感叹：“原本积攒的钱想拿去买个大户型的，现在已经是毫无用处了。”
不过，并不是到了绝望的境地。在朋友的帮助下，袁先生不打算再继续等下去了，决定在新政实施前在东城定下一套刚需房。
购房者颜先生:新政影响了我的婚房置业计划
25岁的颜先生告诉记者，这次买房是为了结婚买房。“我和我女朋友明年准备结婚，所以今年要抓紧时间买房了。本来打算今年慢慢看，慢慢选，可是突然出来的政策让我措手不及。也不知道会不会对今年的房价会有影响，房价是否会上涨，这些都让我非常纠结。”
颜先生的女朋友对二手房并不十分看好，但是颜先生本人并没有完全排除买二手房的想法。“我女朋友不是很喜欢二手房，但是我却有点想买。我们现在都年轻，存款并不多。我们也不想啃老，所以自己买房压力比较大。二手房相对比较便宜，虽然很多都是很旧的小区，但是我想只要有房子就很开心了。”现在新政出台，颜先生担心二手房房价会因此上涨，所以非常苦恼。
购房者袁先生:二手房20%税费会加诸在购房者身上
在宏远康城国际遇到袁先生时，他正和家人一起在看房。听到是关于新政的调查，袁先生表示对此项政策很愤慨。“‘羊毛出在羊身上’，政府出台的政策表面是打击炒房卖房的，实际上受伤的是我们普通的购房者。卖房者肯定会把多余的钱加在我们购房者身上。”
袁先生的家人对此却抱有不同的观点，认为新政出台对于普通购房者影响并不是很大。“我们不去买二手房，就对我们没有什么影响了。”
袁先生告诉记者，原本有考虑买二手房的打算，现在知道这项政策后，只能更偏向于买新房了。“我们已经看过几套二手房了，但是由于各方面没有很满意，所以还在考虑之中。这次新政出台，不知道会对我们买房产生什么影响，但是二手房却是不敢再考虑了。”
1月东莞楼市取得漂亮的“开门红”， 但2月市场即将转入“低谷”。据东莞房天下数据监控中心统计，2月东莞楼市预计有12个项目加推或开盘，与1月推出的29盘相比，出现大幅下跌的情况，跌幅高达58.6%。点击查看详情>>>
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