[摘要] 2011年12月20日，由中指研究院和房天下联合主办、东莞房天下和家天下网承办的2011—2012中国（东莞）房地产形势报告会在东莞尼罗河国际大酒店隆重举办，万科地产、光大地产、富通地产等东莞众多知名房企的行业精英齐聚一堂。
广东省房地产行业协会会长蔡穗声：
各位来宾、各位朋友，大家好，很高兴参加今天下午这个会。
今天我讲的是企业转型的问题。为什么讲这个问题呢？前几天，年底大家都在盘点，媒体对我有一个专题采访，最后记者问我能不能用一句话将今年的形势和去年的形势做一个概括总结。这个确实有点难度，我晚上给他回了个邮件，我说今年是以房价控制目标命名的调控攻坚年，明年业界使用平均的用语可能是企业转型。
广东省房地产行业协会会长蔡穗声正在进行主题演讲（图片来源：房天下）
我觉得对于这个问题，我们企业应该有充分的认识，从目前整个国内形势来看，明年GDP、CPI都会下降，这是一件很大概率的事情。但是这并不意味着会重复2009年的市场。2009年中国政府为了救市，财政投入4万亿到基础设施，主要是高铁等，同时整个货币是超发。这样做法带来的后果是什么？相信大家也知道，一方面有积极的后果，经济确实很快的复苏了，但另一方面带来的后果，也是今天大家所总结谈到的，带来很多资产泡沫、很多负面的东西。这一次我们相信中央不会采取2009年的的做法，当然中央经济工作会议提出还是保增长，但是保增长的方式跟2009年不相同，这一点我们企业应该有一些充分认识。
很多政府官员和专家都提到，我们应该借这个机会加快经济发展方式的转变，应该调结构，2009年那次是没有调结构，只是为了保增长而保增长，这次保增长是在调结构的基础上进行。从这样的角度来考虑，我们房地产业不可能指望像2009年那样有一个大的反弹，我们觉得我们应该考虑另一个问题，也就是说跟着中国经济的发展方式转变直接相关的，就是房地产业也应该转变我们的发展方式。在这里，对企业来说，就有一个企业转型的问题，当然这个问题谈起来话题很大，我简单说几个方面，首先是产业结构。我们产业结构过多集中在住宅方面，广东省占比90%。从销售面积来计算，这种过多集中在住宅上面的生产方式，是以往这方面需求比较大所产生的必然结果，但往后来看，我们应该调整，调整到更多方面，其中像住宅方面来说也是有很多样的，不是像今天我们只是生产目前这一种住宅这样。我上了个礼拜在香港参加亚太房屋研究的研讨会，他安排了四个组，我是第四组，这个组参观什么呢？参观香港的老年住房，他们下面有一个房协，是非谋利组织，一种是提供给低收入的劳动者居住的，提供15到16平米的小单元，里面除了住以外，还有很多的公共设施，包括一些健身设施以及休闲设施，大家住在一起可以看电视、打牌、打麻将，有这么一些公共休息场所。
第二，在香港九龙我看的是中上收入的、出售15万的租赁权，是一个小套间，分两种。一种就是一个单间，大概是15到18平米左右；一种是更大的，有一厅一房，大概有35平米左右，厨房厕所都齐了。这个租赁权15年，要花30到60多万元的代价，不同的情况有差别，65岁以上可以申请，15年内居住每个月交1000块的管理费，如果15年之后，这个长者还愿意住下去，那么他不再收费，只是每个月一千块的管理费，假如他15年之内提前走了，走了可以退还一些费用给他们，他们的房子跟我们的商品房没什么区别，同时社区里面还有很多设施，包括一些图书馆、阅览室、儿童游乐场、咖啡店等，都很齐全，基本上和我们所看到的国内中档以上的商品住宅小区没什么两样。这两种长者住宅在香港供不应求，还要轮候，现在我们国内也在讨论这个问题，这个也给房地产开发在住宅方面带来一些新的变化，当然还有别的，包括我们还谈到的产品方面的商业地产模式，还有休闲旅游地产，还有工业园区等，在产品方面，我们应该逐步走出以往以单一住宅占绝大多数的比较单一的模式。
另外，在企业的方面来讲，就是多元化。今天的多元化和以前不一样，比如说在珠海看到一个集团，是本土长的中型企业，不算大企业，因为它有一个偶然原因跟教育系统有一些渊源，除了继续做它的住宅和商业地产之外，它现在把它的产业链条，延伸到教育系统，不但在广州，还在河南省大专院校，他做两样东西，一个是叫学校管理，一个叫餐饮服务，它在洛阳建了一个大型的配餐中心，做一些食物的采购和加工生产。我们就问怎么把地产跟教育联起来呢？两个好像隔起来比较远，不像我们所理解的跟建材别的方面近一点，但其实他们是有优势的，优势在于什么呢？作为中等企业来说，它的资金并不是很雄厚，但是对于教育系统来讲，它是很雄厚的企业。第二，它有多年房地产的运作商业经验，这方面教育系统是缺乏的，它把这个商业运营的经验，拿到教育系统去操作这个校舍建设、校园管理和配餐服务，很成功很受用。这个企业在珠海做一些外教大型校园，这方面都是它的一些多元化，从以往的没有逻辑关系的、简单的罗列到现在的以房地产为主业，产业链条延伸到多元化，我们看到很多企业也在做这个尝试，比如说搞金融、生物工程等。
再一个，我们讲经营方式。中国房地产发展的这二十到三十年基本是上以售卖为主，这种销售模式也是受到了越来越多的限制，我们通常讲的是香港模式，现在大家逐步去学习美国模式，就是我们说的做多一点持续物业，更多的租赁，通过租赁中取得稳定的现金流，这样就减少了政策对于企业一种大的冲击。但这有两个前提必须有两个问题要解决，一是融资问题，二是企业需要有经营团队，我们房地产企业有很多销售成功的经验和人才，但往往我们企业缺乏经营的人才，因为租赁需要有很好的经营团队，这方面广东以往从90年代初到现在，有很成功的经验，就是要有很好的经营团队。详情>>>
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