[摘要] 在一线城市房价居高不下的当下，中央政治局继在今年7月底的经济工作会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”之后，近日再度聚焦中国的住房问题，并勾勒出解决中国住房问题的顶层设计。
各地房价涨势不减住房问题备受高层重视
这是历史上谈房地产规格的一次会议
地产备受关注
在一线城市房价居高不下的当下，中央政治局继在今年7月底的经济工作会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”之后，近日再度聚焦中国的住房问题，并勾勒出解决中国住房问题的顶层设计。
各地房价涨势不减 住房问题备受高层重视
今年以来，房价涨势不减，一线等热点城市涨幅明显。国家统计局实时数据显示，9月份房价同比涨幅超过10%的城市达到14个。
在房价居高不下的情境下，10月29日，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。
中共中央总书记习近平在主持学习时提出，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务。习近平指出，从国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
“中央此次表态把住房这个民生问题提升到了一个新的高度，领导聚焦住房问题，从重视程度来说可以说是前所未有的。”住建部政策研究室房地产处处长赵路兴在接受中新网记者采访时表示，此次讲话对中国基本住房制度在框架上作出了一个明确的描述。
原住建部政策研究中心副主任王珏林对中新网记者说，低收入家庭因当前房价过快上涨而无法购房，更凸显了住房保障建设的重要性。这次学习充分表明中央下一步将继续加快住房保障的工作步伐，建立和完善住房保障和供应体系，这是目前中国非常需要做的制度上的建设。
保障性住房供应、分配存不足 亟待加强顶层设计
此次中央政治局专门集体学习的一大背景是，当前中国仍然存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。
值得注意的是，今年初，国务院针对房地产市场的突出问题出台了“国五条”，其中提出，要加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。
王珏林表示，保障性住房盖少了，老百姓不满意，盖多了，老百姓也不满意，这说明现在住房保障体系和供应体系存在不完善的问题。从住房供应到分配，再到市场管理，都需要一个制度安排，而此次学习中央就勾勒出了顶层设计。
习近平指出，要深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。同时，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。
加大供给合理分配 完善土地、金融、财税政策
“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年保障性住房覆盖面达到20%左右。对此，习近平强调，这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。
王珏林表示，这表明了中央加大保障性住房供给的决心。王珏林指出，在保持量的增加的同时，更主要的是学习一些国家的有益经验，研究建立和完善中国住房制度，解决分配问题。
赵路兴指出，要继续加强保障房建设和合理分配，解决低收入人群住房需求，同时加大市场供应，对中间阶层在政策上也要有所支持，让各阶层民众都能各得其所的解决住房问题。同时，按照中央提出要构建“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的制度要求，其他各种制度和政策也要逐步到位，包括土地、金融、财税制度。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲指出，，要加大住宅土地供给。调整土地供给结构，提高住宅土地供应的占比，促使地价涨幅回落，稳定开发企业及百姓的房价上涨预期。第二，应实施中性的住房金融政策，给市场一个稳定的住房金融政策预期。从各类政策效果来看，信贷政策对居民购房具有直接的、较强的影响力，因此，稳定住房金融政策是保持楼市稳定的重要因素。第三，尽早扩大个人住房房产税改革试点范围，促进房价保持稳定。
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中央政治局首次集体学习住房领域情况
习近平认为现阶段保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡。新华社报道中没有提及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”等过去的热门名词。
10月29日下午，在集体学习惯例延续11年后，中共中央政治局首次专题学习住房领域情况。“历史上谈房地产规格的一次会议。”中国房地产学会副会长陈国强评价道。
中共中央总书记习近平在主持此次名为加快推进住房保障体系和供应体系建设的第十次集体学习时提出，要加快推进住房保障和供应体系建设，满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务。
“和上一届领导班子，多次通过国务院常务会议探讨房地产问题相比，”陈国强发现，新一届中央领导集体对房地产表态不多，但是这一次集体学习与会人员规格却远胜以往。
值得一提的是，在新华社报道中，习近平在谈到解决实现居民住有所居的目标时，并未谈及“房价”。习近平在谈及保障性住房时，还提出要注意“尽力而为和量力而行”相结合。
在陈国强看来，这也是此次会议的一大亮点，不简单着眼于实现控房价的短期目标，更加注重房地产长期稳定健康发展，和如何解决居民住房需求的协调上，在三中全会召开之际，也预示着房地产政策方向和重点。
习近平强调，我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
本报记者多方采访了解，“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，也将是未来楼市调控长效机制的基础。
此次集体学习由清华大学土木水利学院教授刘洪玉、住房和城乡建设部政策研究中心研究员秦虹讲解。
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不谈“房价”
针对如何解决居民“住有所居”的目标，和上一届领导班子给出的“回归房价”的药方不同，新华社报道的习近平讲话只字未谈房价，而把注意力更多放在增加供应上。
习近平说，要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
陈国强认为，不谈房价，并非是不解决高房价问题，只是房价问题的解决不是短期手段能够促成的，更多地需要建立在供需关系的调节和长效机制的建立上。
就在参加政治局集体会议的前一天，秦虹接受人民日报访谈时谈及自去年6月份以来的房价上涨的原因。她强调了一定区域内资源配置不均衡的因素。
秦虹说，存在多个原因，既与一些地方的有效供应不足有关，城市发展均存在差异，也与货币流动性大、居民投资渠道狭窄、实体经济普遍不太景气、楼市仍有较强的投资功能和资金避险能力有关，还与住宅质量的不断提升和土地、劳动力成本上升有关。
不过，秦虹认为，核心在于供需失衡。秦虹出席了此次政治局集体学习的会议，并就要加快推进住房保障和供应体系建设谈了自己的意见和建议。
“目前，在我国657个设市城市中，多数城市房价仍比较平稳，房价明显上涨的主要是一线城市和部分二线城市。北京、广州等一线城市的房地产市场绝不代表，”秦虹说，此轮房价上涨与2005年、2007年及2009年的三次房价明显上涨有很大不同，投机投资性需求不再是主要推手，更多的是源于自住型需求，特别是刚性需求。
秦虹认为，49个城市实施了限购政策，这些政策在抑制投机投资性需求上取得了一定效果。但限购、限贷的城市房价仍在上涨，只能说明市场供应难以满足自住性需求的增长。
相对于部分城市需求增长而言，住宅供应量明显不足。秦虹介绍，到8月份，北京、上海两个每年常住人口增加的直辖市，新开工面积还是有近10%的负增长。客观地讲，这几年大城市人口增长多，但拆迁难度大，住宅用地计划完成比例偏低，再加上开发企业在面对调控需求的政策时开工更加谨慎。这些都使供求关系发生失衡， 供不应求的代价就是房价上涨。
另一位参加政治局集体会议的专家清华大学土木水利学院刘洪玉教授也表示，当前市场存在一个很重要特征就是，很多城市或者区域供应和需求严重不匹配，高价地与“鬼城”、空城共存，“实际上在城市之间，区域之间可能存在着巨大的差异，不是一个统一的、均衡的市场。另外即使在一个城市内部，也存在着差异。
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着眼“资源配置”
习近平表示，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。
虽然没有明确的控“房价”目标，习近平针对“不断满足居民住有所居”给出的药方是以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
据住房和城乡建设部调查，到2010年底，仍有2000多万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房不成套，设施简陋。其中1000多万户居住在棚户区中。棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。处于城镇“夹心层”的城市中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员的住房困难问题逐渐暴露出来。
其后，又发生了部分城市住房投资投机性需求过于旺盛，房地产价格上涨过快的问题，“购房难”由单纯的经济问题发展成为严重的社会问题。
因此，刘洪玉介绍，十二五期间，需要加快推进保障性住房建设，弥补十一五甚至十五期间保障房安排不足。
习近平也要求，“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年保障性住房覆盖面达到20%左右，一定要全力完成。
值得一提的是，在谈及保障房品种方面，习近平并未提及限价房或经济适用房，而要求要重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。
陈国强认为，符合中国国情的住房供应体系，是“住有所居”而非是每个人都有自己的一套产权房，也可以通过租赁方式实现居住的目的，另外，限制大户型、过度消费将是未来的一个方向。
习近平亦指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系。
“减少经济适用房、限价性商品房等产权房的数量，也是在确保住房保障、防止福利陷阱时的有效手段，”陈国强如是介绍。
谈及双轨制，财政部财政科学研究所所长贾康认为，始终应统一协调在住房供应体系的顶层设计之下，政府在保障轨上则主要职责重点在于组织资源、制定规则和实施对入住者的“进与退”的管理。而“市场轨”上主要管规则、管收税。以经济手段为主，其中包括税收的手段，从土地开发到商品房的交易和保有，各环节上的税费应系统地合理化。调控中原则上宜区别住房的居住需求、投资性需求和投机性需求，采取差异化政策区别对待。
谈及市场化主导的多层次住房供应体系，习近平表示，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。
习近平也针对“保障住房”领域谈道，应加强管理，在准入、使用、退出等方面建立规范机制，实现公共资源公平善用。要坚持公平分配，使该保障的群众真正受益。要对非法占有保障性住房行为进行有效治理，同时要从制度上堵塞漏洞、加以防范。对非法占有保障性住房的，要依法依规惩处。
北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，行政性调控政策的退出需要建立在商品房市场秩序的完善、有房产税等经济性的替代性政策的背景下，是一个长期过程。
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名词解释：中央政治局集体学习
十六大以来中共中央政治局坚持集体学习并形成制度。
十六届中央政治局集体学习共44次，十七届中央政治局集体学习共33次，十八届中央政治局已进行集体学习10次。
集体学习由总书记亲自主持，聚焦经济、政治、文化、社会、法律、历史、科技、军事、体育等方面的诸多问题，并邀请相关专家学者进行专题讲解。
新华网北京１０月３０日电（记者杜宇、陈炜伟、高敬）中央政治局２９日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，习近平总书记主持学习并讲话。
这次集体学习释放哪些住房政策新信息？带着这个问题，新华社记者３０日连线部分专家和政府官员，对此进行解读。
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中央政治局第十次集体学习释放哪些住房政策新信息？
处理好住房问题中的“四个关系”
住房问题，牵扯面广，是一项复杂艰巨的系统工程。如何厘清政府与市场的边界、如何看待住房在经济社会中的作用等都是需要破解的方向性问题。
习近平指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。
作为此次集体学习的讲课专家，清华大学教授刘洪玉说：“总书记提出要处理好四个关系，就意味着我们目前还没有很好地处理好这几个重要关系，或者说在处理上述关系时有进一步探索、完善的空间。”
刘洪玉进一步解释说，比如过去我们在推进住房市场化、社会化发展的过程中，有相当长的一段时间比较重视住房的经济功能，崇尚市场力量的作用，不太重视住房的社会功能，忽视政府保障的作用，使住房问题越来越受社会各界关注。当然，如果反过来政府大包大揽，忽视市场的作用，也是不可持续的，就会遇到后面的两个关系即需要与可能的关系与住房保障和防止福利陷阱的关系。
刘洪玉说，政府的财力毕竟有限，市场能做好的，就应该交给市场去做，都留给政府或大部分留给政府是不可能的，政府保障范围太大，不仅大大降低了可能性，而且还会由于政策的反向刺激，导致住房保障陷入福利陷阱。从这个意义上来说，政府的住房保障，也是以居民家庭尽了自己的努力为前提。
住房城乡建设部住房保障司司长冯俊表示，住房问题是当前经济社会发展中诸多矛盾的一个侧影。建设和完善住房保障和供应体系，是保障和改善民生，促进经济社会均衡发展的客观要求。这四个关系的提出，对于解决住房问题具有指导意义。
明确住房供应体系“总的方向”
改善住房条件、圆了“住房梦”，实现安居乐业，是现阶段群众最迫切的期盼。
习近平强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
中国社会科学院副研究员陈飞说：“这为我国住房政策构架的完善进一步指明了方向。”
国务院发展研究中心副研究员刘卫民表示，要满足不同的住房需求，就要通过市场的手段，政府只是承担基本保障。保障的归保障，市场的归市场。这一层关系的提出，进一步明确了住房保障的主导作用、基本功能。
我国在相当长时期内仍将处于工业化、城镇化快速发展时期，城镇化过程中，住房供求关系紧张局面将长期存在。
冯俊说：“特别是城镇住房体系还不够健全，住房保障的覆盖面还比较窄，必须探索完善市场配置和政府保障相结合、以市场供应为主的住房政策框架。”
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全力完成３６００万套保障房的承诺
“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房３６００万套（户），到２０１５年保障性住房覆盖面达到２０％左右。
习近平总书记指出，这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。在推进这项工作的过程中，要注意尽力而为和量力而行相结合，努力满足基本住房需求。
来自住房城乡建设部的实时数据显示，截至９月底，开工建设城镇保障性安居工程６２０万套，基本建成４１０万套，分别达到年度目标任务的９８％和８７％，完成投资８２００亿元。
冯俊说：“加快保障房建设和棚户区改造，既是保障人民群众基本居住权利的客观需要，也是政府履行公共服务职能的重要职责。我们既要尽力而为，加快保障性安居工程建设，尽早改善困难群众住房条件；又要量力而行，结合财政能力和土地资源等条件，合理把握保障性住房建设规模和节奏。”
（小标题）完善住房支持政策 探索非营利机构参与保障房建设管理 习近平强调，要完善住房支持政策，注重发挥政策的扶持、导向、带动作用，调动各方面积极性和主动性。其中特别提出要完善土地政策和财政政策。
陈飞说：“土地和金融是住房发展的两大根基。土地是城市的主要资源，是经济社会活动的空间载体，在市场体制下，土地供应短缺常常是住房供给短缺的主要原因之一。对低收入居民来说，资金短缺是造成其住房问题的根本原因，财政政策的支持，实质上是二次分配，是解决低收入居民住房紧张的必要举措。”
刘卫民说：“公共资源投入有很多形式，最主要的是土地和财政。要完善住房保障，土地供应的规模和结构要有更加优化的安排。财政投入方面要向公租房倾斜，由于它的投入周期长、回款慢、盈利空间小，政府要有更大的投入。”
值得关注的是，习近平总书记讲话中还提出，要积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制。
刘卫民说：“非营利机构参与保障性住房建设和运营管理，政府可以制定政策并进行监管，具体项目由第三方来执行，一方面减轻了政府的压力，一方面可以使建设运营管理等更加专业化、透明化。”
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房价压力大 调控新政呼声高
进入2013年以来，武汉房价涨幅从1月的2.1%一路上扬到9月的10.5%，涨幅出现逐月上扬态势。而在十月上半月，江城的新建商品房成交量也较之去年同比上涨，足见楼市之火爆。其中，9月武汉新建商品住宅价格指数同比上涨10.5%，首次以两位数涨幅刷新自2011年1月以来的纪录。范围内，北、上、广等一线城市9月房价涨幅同比增长更是超过20%。在日渐加大的价格压力下，武汉是否面临着新一轮的调控政策?
楼市过热
往往面临严厉调控政策
统计数据显示，武汉房价2005年以来出现三轮上涨。轮上涨是2007年，经过一年上涨，房价在2008年1月同比涨幅10.2%，之后开始回落。第二轮上涨在2009年下半年，此轮上涨到2010年5月同比涨幅达到8.4%。目前这一轮始于2012年底，到今年8月同比涨幅已经超过2009年那一轮。
业内专家指出，按照以往的经验，房价升温过热往往意味着较为严厉的调控政策的出台。2007年，房价调控政策以金融层面为主，央行曾先后5次加息，并出台二套房首付比例不得低于50%的新政。2009年武汉房价出现第二轮上涨时，调控政策从5月开始出现分水岭，在GDP保八的前提下前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。2009年10月，温家宝主持国务院常务会议上“国四条”出笼，至2010年4月份中央对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控《国十条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。今年以来，“新国五条”实施后，有关“二手房交易个税按个人所得的20%征收政策，在许多地方并没有明确实施时间而“落空”，武汉楼市火爆之势也持续至今。
调控目标难完成
一线城市已现新政
早于今年3月1日发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，就明确要求：“各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标。”
尽管年初以来在楼市调控方面，国家和地方频频出招，但房价上涨的压力依然不减。从目前数据来看，在价格上涨较快的个别城市，完成年初的房价控制目标难度很大。
以广州和深圳为例，其2013年房价控制目标均为“低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅”。数据显示，9月两者新建商品住宅均价均超过20%，而2012年城市居民人均可支配收入实际增长分别为12.3%及11.6%，实际增幅可能更低。国土部日前表示，将连同各级政府继续采取多种调控措施，稳定土地市场。10月以来，也有部分地方开始重新向市场传递调控信息，如深圳推出深八条等，从二套首付以及利率方面对房地产市场施加影响，北京也推出“京七条”，其中规定自住型商品住房是为解决广大居民自住、改善型购房需求的一类住房，其套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。
对于武汉本地，今年3月公布的房价控制目标为，新建商品住房(不含保障房)价格同比增幅，低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。目前，面对前三季度出现的涨价热潮，这一目标能否完成尚不得知。
[专家观点]
调控应以建立长效机制为主导
在即将召开的十八届三中全会前后，武汉是否会推出新一轮调控政策?业内普遍认为，目前武汉的限购政策已经比较严厉，至于像北京那样直接出台限价政策还不太可能。
华中科技大学公共管理学院教授王国华表示，面对房价高位震荡，应尽快出台促进楼市健康发展的长效机制，包括用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，完善住房和用地供应体系，推进住房信息系统以及住宅供应交易市场化等建设。
而链家地产市场研究人员张旭认为，“京七条”等措施目前只是个别城市微调，从范围来看，政策基调依然比较稳定，尚未出现较为明显的统一调控信号。各地强化原有政策、限制地方微调、加强地方问责的细化措施落地的可能性更大一些。
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