[摘要] 目前，东莞市场上的“低首付楼盘”主要以“首期分期付”的操作方式为主。即购房者只需交纳1~2成首期款，其余部分由开发商垫付，办按揭贷款后，购房者的首付余款在规定期限内还给开发商。本期今日话题，房天下与您共同关注“购房低首付重现东莞江湖 隐患几多？”
编者按：目前，东莞市场上的“低首付楼盘”主要以“首期分期付”的操作方式为主。即购房者只需交纳1~2成首期款，其余部分由开发商垫付，办按揭贷款后，购房者的首付余款在规定期限内还给开发商。本期今日话题，房天下与您共同关注“购房低首付重现东莞江湖 隐患几多？”
东莞金九银十已售近万套房 低首付重现江湖
近日，一家三口挤在70平方米的购房者谷先生，近日终于在南城选中了一套将近120平方米的房子来改善居住环境。
原来，打算换房的谷先生在国庆后收到一条“首付7万起买非毛坯房，前十名特享86折”的促销信息，他到场了解到，凡是选购该楼盘的118㎡和137㎡两种产品的客户，首期款均可在五年内分期还清。经过看房、算价和对比后，作为生意人的他决定在此楼盘选购，“这种方式对于我这种手头偏紧的人来说，正合心意。”
记者了解到，为客户垫首付的开发商并不是仅此一家，新里城近日也对客户发出垫付首付一成的促销方式，客户使用公积金，其首付可低至3.8万。
不过与前述楼盘不同的是，该促销活动只针对选购两房的客户，三房或以上的户型则不垫付首付。该项目销售人员的解释是，“开发商考虑到风险的问题，所以只有小户型可享受此活动，开发商垫付的另一成首付，客户需一年内还完。”
今年个盘销售业绩不俗的卓越蔚蓝城邦(小区网论坛)(小区网 论坛)正是借助垫首付的方式连续策划了“首付5万，月供20元”、“首付1万起”等活动吸引消费者入市。
对于这种“垫首付”或“低首付”营销方式卷土重来，多位业内人士分析，这与个盘密切相关，此类促销手段更多还是为了锁定有购买资格的买房人。货量大的开发商通过更多灵活手段，寻求快速出货，此项举措的确对买房人形成了一定刺激，实现销售目的。
东莞"低首付"诱惑 业内低首付购房隐患大揭秘
低首付的诱惑
目前，东莞市场上的“低首付楼盘”主要以“首期分期付”的操作方式为主。即购房者只需交纳1~2成首期款，其余部分由开发商垫付，办按揭贷款后，购房者的首付余款在规定期限内还给开发商，如最近打出首付七万起口号的南城某楼盘，采用的就是典型的低首付营销模式。据了解，该楼盘的部分大户型产品可以由开发商垫付大部分首付款，购房者只需在五年内还清垫付款即可。算下来，购房者首次支付确实可以低至七万元。
仅仅只要7万元，就可以住上一百多平米的大房子，对部分渴望高品质生活却又暂时缺乏一定经济实力的购房者来说，极具诱惑。该楼盘现场销售小眭告诉记者，这种促销手段推出后，效果明显，甚至有部分原本只是打算买小户型的客户，直接把目标转向了低首付的大户型。
低首付带动楼盘销售
在东莞，低首付现象并不鲜见。早在2008年，国家对楼市的调控趋紧时，“低首付”就已经成为部分开发商的营销手段。近几年以来，每当市场波动明显，或者部分开发商有“冲量”压力时，市场上就会出现“低首付”的身影。
有业内人士透露，“低首付”确实是一种经典的营销手段，往往能快速带动楼盘的销售，尤其是一些刚需的中小户型，由于“低首付”能大大降低置业门槛，对一些经济实力有限的年轻人来说非常有吸引力，所以在推出类似活动后，走量都非常可观。
在南城工作的陈先生，最近就被首付7万搞得直“心痒痒”，尽管房子的总价没有变，但对他来说，住大房子的梦想似乎近在咫尺。尽管在几轮激烈的思想斗阵过后，他的理智还是战胜了冲动，但陈先生的例子无疑从侧面表现了“低首付”的杀伤力。
消费者谨防先“甜”后“苦”
陈先生给记者算了一笔账，假如他现在选择首付7万的购房方案，那么在接下来的五年中，他要面临每月九千多元的月供。这是一笔足以让很多人望而却步的款项，包括陈先生在内。但部分自信的年轻人，起初似乎并不惧怕挑战，但在选择“低首付”后却受了一些苦头。
杨先生当年就是这么一位勇敢的年轻人。2008年中，他以两成首付选购东城的一处物业，另一成首付约定在购房一年内必须向开发商付清。但由于当年底出现金融危机，杨先生收入受到很大影响，所以购房后的半年多时间里，他的日子过得相当狼狈。
面对低首付的诱惑，东莞博文道总经理杨波建议，购房者在选择低首付楼盘时，应该充分评估自身还款能力，做好在一个期限之内面对较大还款压力的准备。同时，年轻购房者要谨慎选择该类产品，切忌让短期内的高房贷压力影响自己的事业。
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温州房价领跌 “二成首付”购房重出江湖
其实，温州楼市在出现二成首付降低购房标准时，一些城市却出现了房贷收紧的消息。
接触房产官司较多的北京尚公律师事务所律师邢俊霞向《每日经济新闻》记者称，眼下房地产调控仍未现放松迹象，在北京，一些楼盘首套房贷不仅没有30%首付，而且还提高至50%。与温州同属浙江省的杭州市，浙江省当地媒体《青年时报》11月6日报道称，杭州首套房贷利率优惠全面收紧。同时有公开消息显示，目前，已经有包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等14个城市开始上调首套房贷款利率。
在温州楼市，类似于“零首付”、“10%首付”、20%首付”等购房付款模式主要出现在楼市特殊期，公开资料显示，2006年上半年，温州楼市转暖，市场上也出现个人房贷悄悄松绑，部分房源首付可低至二成。另外则是在2008年，彼时经济同样面临严峻形势，温州市试图通过采取若干措施来刺激房地产市场健康发展。北京尚公律师事务所律师邢俊霞接受《每日经济新闻》记者采访时认为，对购房者来说，这种“零首付”、“10%首付”、20%首付”、“零月供”等多为开发商的揽客噱头，是否真正降低首付标准还有待进一步认定。
邢俊霞称，上述降低首付标准还与我国目前实施的《个人住房贷款管理办法》等法规相冲突。根据《个人住房贷款管理办法》对于贷款对象和条件则要求，不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；
然而，国内一房地产营销策划资深人士则向《每日经济新闻》记者透露称，从表面上看，“零首付”、“10%首付”、20%首付”等不仅降低了购房门槛，减轻了购房者的资金周转负担，实际上还可以实现开发商的尽快套现。
据该人士解释称，一些楼盘公开销售时对房屋价格先进行一定提升后，再对首付进行“减免”。比如一套原价在100万元的房源，按照惯例，首付30万元，银行按揭70万元，眼下房价已经出现“跳水降价”，在操作中，开发商则保持原价不变，首付由开发商说了算，可以操作的就在首付，比如开发商实现存10万元抵30万元，这样下来，房屋实际总价确实降了，购房者愿意接受，同时开发商可以开出收到30万元的首付款的收据，银行根据开发商收据放出来的依然是70万元的按揭，但这部分按揭进入的是开发商的账号，缓解了开发商的资金压力。
有律师表示，根据上述操作方式就存在两份合同，一份是名义上的，房子的价格为100万元，而另外则是真实的成交价格，只有80万元，但从银行贷出了70万元，实际上，上述做法涉嫌向银行骗贷，同时对购房者也存在一定的风险，如果遇到信誉不好的开发商，开发商最后可能要求购房者按照名义上的合同进行履行。
11月6日，中梁国宾1号上述销售人员未对银行最后是否愿意同意二成首付的付款方式予以置评，当记者试图提出进一步采访公司负责人时，售楼处以公司负责人不在售楼处，不便联系为由拒绝了记者的要求。
潍坊楼市流行"低首付"低中自有其利弊
低首付楼盘的利弊
按照国家相关房贷政策规定，置业者套住宅购房首付不能低于三成。但有专家表示，开发商推出的这种“低首付”促销并没有违反相关规定，因为银行发放的贷款仍然是七成，只不过开发商为其暂时垫付了一些，让购房者在一定时间内分期付清。
低首付的确暂时降低了首付门槛、减轻了首付压力，短期内增加销售以解开发商紧张的资金压力。但也有业内人士表示这类促销是存在一定风险的，虽然表面看是暂时缓解了刚需一族的压力，但实际上也增加了其还银行贷款和付清开发商垫资的双重压力，因此购房者还是应该谨慎选择。
对于刚需来说，低首付房源的优点是暂时缓解一次性三成的首付压力，用很少的资金就能购得房产。缺点是后期还款压力使得很多的购房者不能如期还款而背上信用危机。因此建议购房者能谨慎而行。
购买低首付楼盘的建议
1.刚需购买低首付楼盘要量力而行，要了解清楚低首付的还款年限，以自己的经济情况能否在年限内能还清余款，然后再有针对性地多看多比较，杜绝“冲动”。
2.看购房后的家庭收支状况。超过承受能力和透支家庭收入的行为是不可取的。另外个人的信用资质决定了贷款额的多少，贷款购房前也应该提前充分了解自己在银行的信用评价。
3.很多低首付的楼盘位置比较偏僻，要考虑工作和生活情况，不要对日后生活造成比较严重的影响。买房不仅是不动产，更是未来很长一段时间的生活。
4.户型实用设计合理很关键。因为很多低首付的楼盘都主推小户型，就要考虑家里居住人口等实际性问题。
5.很多刚需年轻人都打算在两年内要孩子，孩子的教育问题是重中之重，因此购房时不能因为要买房而买房，要考虑楼盘的周边配套和教育机构。
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抵押首套房让二套房零首付 专家提醒风险大
记者注意到，近期不少按揭公司都向客户力推首套房抵押贷的方式，“如果购房者的首付款出现问题，我们通常会向其推荐这种方式，甚至可做到‘零首付’购房，但需通过一些‘手段’规避银行的监管，”某按揭公司内部人士介绍，目前不少银行抵押贷利率已下调至基准利率，比二套房房贷还要便宜，以抵押贷为主，不够的部分再进行二套房贷，可节省不少利息。该人士透露，通过抵押贷买房也有两种选择，一种是客户用名下公司的名义来抵押自己手头的物业做经营性抵押贷，另一种是借道装修公司做消费性抵押贷，客户只需和一家值得信任的装修公司签订合同并提供发票等交易凭证，申请成功后，银行会把贷款打到装修公司名下。客户大多会选择后者，目前纯抵押贷款可做到7成，还款时间可达10年。
【贷60万10年省2万利息】
记者走访了解到，近期不少银行将纯抵押贷款利率从原来上浮30%下降到了基准利率，部分股份制银行甚至还对优质客户推出9折的利率优惠。以吴先生为例，若走正常程序，二套房首付必须达到六成，即90万元，再按揭贷款60万元，若贷款10年，目前利率为7.205%，每月还款额为7030元，10年后利息共计21.8万元。而如果走纯抵押贷款“零首付”的方式，用首套房做纯抵押贷款，贷款7成，为140万元，贷款利率仅为基准利率6.55%，剩下10万元做二套房商业贷款即可，如此即可实现“零首付”。此外，还可选择90万元首付照出，其余60万元用首套房做纯抵押贷款，月供仅为6828元，10年后利息共为19.8万元，比直接走二套房贷款节省2万元利息。
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