[摘要] 在传统的重要营销节点上，东莞开发商厉兵秣马，使出多种营销方式，使得这个“金九银十”成色还不错。据东莞市房管局网站显示，截止至10月24日，东莞一手住宅成交已达9700余套。“垫首付”或“低首付”营销方式卷土重来，多位业内人士分析，这与个盘密切相关，此类促销手段更多还是为了锁定有购买资格的买房
对东莞楼市而言，即将过去的9、10月份，东莞开发商的成绩不俗。在传统的重要营销节点上，东莞开发商厉兵秣马，使出多种营销方式，使得这个“金九银十”成色还不错。据东莞市房管局网站显示，截止至10月24日，东莞一手住宅成交已达9700余套。
不到两个月卖出9700余套房子
在，当网友在调侃“莫言的诺贝尔奖金不够在北京买套大房子”，当“地产大炮”任志强再次语出惊人发表“房价暴涨论”，当传言“贵阳楼市过剩，甚至崩盘”，当北京出现“直降100万的楼盘”……地产界未曾中断的大大小小事件所映射的纠结现实中，未来中国的楼市依然充满变数和悬念。
不过，在东莞，与去年十月份后楼市走向低迷和焦灼的情形不同的是，今年的传统楼市旺季，开发商还是有所期待的，也是敢于入市的。据中原研究数据，9月和10月东莞住宅供应套数1.5万余套，其中金九银十期间住宅有65个项目推货，同比增加20个。在成交上，截止至10月24日，东莞一手住宅成交已达9700余套。
楼盘促销出现分化
其实，对于大多数一线城市甚至是周边的广深佛等城市而言，东莞拥有相对宽松和稳定的政策环境。此外，首套房贷利息优惠等微调政策的利好，也是促进东莞继续维持7、8月份成交势头的原因之一。
此时表现在市场层面上的则是，一方面，开发商主打刚需产品，加大促销优惠力度，以各种特价房、一口价单位等形式吸引客户上门；另一方面，开发商在降低市场预期，新开盘价格相对合理，在这两者因素的综合影响下，刚需消费力甚至是部分改善型客户的消费力也开始逐步释放，从而助推9、10月份楼市成交量出现“金九银十”一幕。
在这个秋收季节，东莞楼市并没有出现地毯式的降价促销，但是具体到个盘，促销方式都开始加剧分化。部分货量庞大、任务重的项目，开盘定价将明显偏向“跑量”，如南城某楼盘出现了开发商垫付首付的促销方式。此外，部分前期已取得不错成绩的分期开发项目，产品价格不但没有下降而且有小幅度的上升。
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10月某周日的下午，在中原地产南城西平店，顾客吴小姐欲寻找一套双主卧的大户型房子。在介绍了两三个小区后客户还不感兴趣后，中介人员马上对客户说，“我们公司当前也代理不少一手楼盘，有兴趣我可以带你去看房，其中有海逸豪庭。”
这是中介公司给客户介绍一手房源的一幕。
上个月，记者曾在南城某楼盘遇到中介人员带着一位客户到售楼部的情况，现场人员热情地接待了他们。现场销售人员表示，根据他们的以往经验，单独跟中介上门的看房者，其购买意向较高，成交机会较大。
开发商为了更全面地推动成交，愿意用高出代理的成本来激发二手中介人员带客上门的动力。
而早从去年开始，满堂红、合富置业、中原地产、金信联行就开始在城区市场掀起“一二手”联动旋风，未曾中断，而在9月来临之前，各大中介公司门口除了例牌的“二手笋盘”资讯，还贴出或在门店醒目之处增设了一手楼盘的宣传资料和海报。
仅仅是满堂红官方网站上的“新房团购”活动中，就出现了万菱广场、丰泰旗山绿洲、鼎峰尚境、迪纳、新里程等十几个项目的促销信息，其中囊括商铺、住宅、公寓甚至别墅等多种类型物业。
为了吸客，开发商花尽心思，在“出货才是硬道理”的思路保证下，利用二手中介的多门店多网络资源，进行一二手联动营销也就在情理之中。
联华集团总裁童渊认为，在楼市未曾全面回暖的情况下，开发商用高额吸引中介带客户上门，不管是一手还是二手，卖掉房子才是最关键的。
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今年市场的关键词是“刚需”，开发商做准备工作时，自然离不开这两字。业内人士普遍认为，今年房地产调控政策料无大变动，楼市整体仍处低位，但开发商“以价换量”策略会推动交易量回升。围绕价格和总送面积做文章，成为开发商秋收行动的又一重点。
“在9、10月份期间入市的新品，定价都很理性”，博文道总经理杨波在接受记者采访时表示，未来一段时间，开发商围绕刚需产品，通过合理价格来刺激销售回升的局面将继续上演。
早在8月底，东莞不少在售楼盘就在价格上开始做文章，“清盘价”、“一口价”等打折促销不绝于耳。“双节”期间，更不例外。富盈御荷推出中秋国庆双节额外折扣，达鑫江滨新城(小区网论坛)国庆期间钜惠限量30套，兰溪谷现楼清盘7999元/平方米起等。
10月14日，金色华庭(小区网论坛)三期开盘，单价从六千多元到七千多元不等，开盘即热销。这对于其中售价在8500元/平方米以上的西平，无疑是价格“偏低”的。
除了在价格上下功夫，“金九银十”秋收大战中，开发商自然少不了另一“杀手锏”——赠送面积。记者踩盘发现，不少楼盘在销售时总会提到户型的赠送面积，少则数平方米，多则上百平方米。楼盘意以此来提高产品的性价比和竞争力。
在寮步与东城交界处的某新项目，其中一类别墅型的复式产品的建筑面积约137平方米，但使用面积却高达300平方米。现场销售人员主动地提醒看房者，“价格暂时未知，不过我们赠送面积多，使用率高自然不在话下。”
万江某楼盘对外宣传，“SOHO办公室实用价格3200元/㎡起”。写字楼还有“3字头”产品？原来是指4.5米层高的写字楼分割成两层后的使用面积的价格。
如此案例，数不胜数。“无论黑猫白猫，捉到老鼠就是好猫”，在当下，“成交量”依然是开发商的首要任务。
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近日，一家三口挤在70平方米的购房者谷先生，近日终于在南城选中了一套将近120平方米的房子来改善居住环境。
原来，打算换房的谷先生在国庆后收到一条“首付7万起买精装房，前十名特享86折”的促销信息，他到场了解到，凡是选购该楼盘的118㎡和137㎡两种产品的客户，首期款均可在五年内分期还清。经过看房、算价和对比后，作为生意人的他决定在此楼盘选购，“这种方式对于我这种手头偏紧的人来说，正合心意。”
记者了解到，为客户垫首付的开发商并不是仅此一家，新里城近日也对客户发出垫付首付一成的促销方式，客户使用公积金，其首付可低至3.8万。
不过与前述楼盘不同的是，该促销活动只针对选购两房的客户，三房或以上的户型则不垫付首付。该项目销售人员的解释是，“开发商考虑到风险的问题，所以只有小户型可享受此活动，开发商垫付的另一成首付，客户需一年内还完。”
今年个盘销售业绩不俗的卓越蔚蓝城邦(小区网论坛)正是借助垫首付的方式连续策划了“首付5万，月供20元”、“首付1万起”等活动吸引消费者入市。
对于这种“垫首付”或“低首付”营销方式卷土重来，多位业内人士分析，这与个盘密切相关，此类促销手段更多还是为了锁定有购买资格的买房人。货量大的开发商通过更多灵活手段，寻求快速出货，此项举措的确对买房人形成了一定刺激，实现销售目的。
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