[摘要] 同时，车德锐也对2012年的东莞楼市做了一番预测，他认为，面对整个市场要客观，看到东莞市场的机会，看到今年的开发状况。东莞楼市目前已经有了明显的回暖迹象，他建议开发商们不要再等待，尽快动起来，做好自己的产品、营销和服务，今年自然会有好收成。
东莞房价暗降 房贷利率将回归85折
车德锐在本次大话地产上说，其实东莞从2011年8月份开始就有不少楼盘在降价促销，但是只是“暗动不是明动”，媒体信息的不对称让老百姓感觉房价并没有在动，但事实上，东莞房价确实有下降。
他不点名地指出，去年不少楼盘的折扣都突破8折，频现7折、6折，很多单价7000的直接降到4字头，13000的现在只卖七八千，还有一些单价5000多的楼盘现在也只售3680……已经触及房价底部。“当然这并不代表它整个楼盘的价格，但是这个趋势很明显，现在市场不好，为了达到资金回笼的目的拿出一部分房源来做促销。”
对目前评论称政策决定楼市走向的说法，车德锐表示，楼市跟政府的相关性很大，但是阻挡不了资本推动的现实，房价的涨跌由资金决定。“2011年即便没有房地产政策的调控，房地产市场依旧会进入调整期，只是进入的时间会比较慢一点，幅度稍微小一点，但是趋势不会变。所以，今年如果房地产政策定向宽松，刚需市场将孕育着很大的机会，成交量将有所回升，但是投资、投机还是比较难行。”
车德锐对普通住宅标准也提出了自己的观点，他认为，应当效仿北京上海天津等城市，住宅标准以总价来衡量而非单价，而东莞应该将70万总价以下的房源纳入普通住宅范围。东莞应当鼓励开发商多开发一些中小户型，支持普通购房需求，释放压抑的刚性需求。
同时，车德锐预测，2012年财政政策将会稍显宽松，而货币政策方面，首付将会降低，利率将逐渐回归9折，最后将回到8.5折。
房企深耕二三线城市 东莞市场空间很大
“从碧桂园、万科的转向可以看出，他们极早做了一些安排。”车德锐在谈到房企转型时说。他表示，房企实现战略转型有以下方式：
首先是区域的转变。碧桂园、万科布局的城市从二线向二线甚至三四线转移，根据他们对市场的研究，他们发现一线城市发展到一定阶段会遇到阻力和瓶颈，于是就调整，资金逐渐流入二三线城市，这意味着二三线城市的市场空间很大。“万科在东莞继续深耕，到其他地方也开始推，二三线城市市场机会更大。”
其次是物业的转变。住宅市场整体即将升温，物业方面开始转向商业地产，万科在长安建起了一个综合体，即万科长安中心。“以前万达都不选择东莞，很多城市都有万达广场，就东莞没有，但是随着市场的发展，东莞的机会来了，他们进入了东莞，三至五年后东莞很多镇区都会有万达广场。”
第三是养老地产。中国逐步进入老龄化，养到地产深受政策的优惠，“有些开发商如果有眼光，能够拿一些不错的地块，三千平方左右的，创造一些开发模式出来。”
第四是文化地产。中国已经明显在扶持文化产业，文化产业的GDP贡献率达到8%-10%。未来8到10年，文化产业将逐步成为支柱性产业。“地产要与文化产业进行融合，借助政府对文化产业的政策扶持，打文化地产的招牌，在文化产业传媒集团的保护伞下做房地产开发，资金充裕，贷款便利。而且文化如果成为楼盘的价值点，也会为楼盘的价值提升不少。”
得业内者得天下 得业主者得天下
在谈到目前纷杂的营销方式时，车德锐表示，“我在东莞做房地产已经8年了，我感触很深，得业内者得天下 得业主者得天下。”他指出，一个项目要经得起业内人士很挑剔的认可，一旦得到业内的认可，很多购房者就会去买房，但是这并不容易，必须把很多细节做好，业内人士经历得多看得多，眼光很挑剔。
同时，车德锐说，做产品要靠口碑，所以得业主者得天下。业主住了多年之后，对项目或是开发商的感觉满意了，口碑就会传出去，中信就是一个典型。而万科在东莞多年，刚开始也很难，但是慢慢的，万科的业主对它的品质和物管都很认同，认为是东莞首屈一指的，业主都以拥有一套万科的物业为荣，口碑自然就传开了。一旦得到业内和业主的普遍认可，口碑传开，后面的开发就是很顺利的事情。
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