[摘要] 同时，车德锐也对2012年的东莞楼市做了一番预测，他认为，面对整个市场要客观，看到东莞市场的机会，看到今年的开发状况。东莞楼市目前已经有了明显的回暖迹象，他建议开发商们不要再等待，尽快动起来，做好自己的产品、营销和服务，今年自然会有好收成。
编者按：2012刚刚粉墨登场，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压……，除了谋求转型苦练内功外，面对着一系列困境的房地产开发企业已“无路可走”。传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。开局2012，承接调控从紧之势，谋求房企求变创新的发展之路。如何在变数中寻求可持续发展的源动力？如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？
搜房网特邀请开发商、研究代理机构、业内专家和主流媒体，一同把脉楼市基调，探讨2012年东莞楼市走势。
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中原地产策略研究中心总监 车德锐（图片来源：搜房网）
东莞房价2012将回归7字头
2011年，东莞全年新建商品住宅销售均价为8177元/平米，同比增长7.5%，这一涨幅低于GDP涨幅，也就是实现了房价控制目标，对于2012年的东莞楼市，中原地产策略研究中心总监车德锐认为，，东莞2012年房价将回归7字头。他指出，2012年东莞全新项目超过100个，而这诸多项目有以下几个特点：
，项目所在区域以二三线镇区为主，一线的项目很少。尽管二三线镇区会是房地产发展的热点，但是镇区相关的市政配套是不如城区的，地段较为便宜，所以自然而然，价格也不会太高；
第二，近几年楼面地价都在1500至2000左右，政府缺钱，土地供应量很大，所以土地成交的价格有所下降。09年到11年土地成交很多，所以近几年将是东莞房地产开发的热潮。东莞房地产开发利润并不是很高，不太赚钱，而很多开发商已经适应了这个城市的环境，期望值也不会太高，因而，未来项目的定价也不会太高；
第三，近年东莞项目容积率有走高的趋势。东莞过去都是1.8至2.2之间，未来在售项目可能是2.5甚至是3点几，容积率一高，舒适度就会降低，楼盘的档次、价值也将有所回落；
第四，东莞开发商将面对大体量的竞争。据中原地产的统计与预测，2012年东莞楼市供应量很大，明年也是同样的情形。这几年囤积的土地很多，将面临一个开发热潮，供应量比2011年更大。在大体量的竞争面前，开发商追求的将不再是高利润。
同时，车德锐也对2012年的东莞楼市做了一番预测，他认为，面对整个市场要客观，看到东莞市场的机会，看到今年的开发状况。东莞楼市目前已经有了明显的回暖迹象，他建议开发商们不要再等待，尽快动起来，做好自己的产品、营销和服务，今年自然会有好收成。
由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2012第十二届中国房地产发展年会即将北京、上海盛大召开。本届年会主题为“转型•思变•发展”，汇聚影响力的专家学者、开发商、金融及投资商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，深入解读2012中国宏观经济与政策动向……【点击进入详情】
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东莞房价暗降 房贷利率将回归85折
车德锐在本次大话地产上说，其实东莞从2011年8月份开始就有不少楼盘在降价促销，但是只是“暗动不是明动”，媒体信息的不对称让老百姓感觉房价并没有在动，但事实上，东莞房价确实有下降。
他不点名地指出，去年不少楼盘的折扣都突破8折，频现7折、6折，很多单价7000的直接降到4字头，13000的现在只卖七八千，还有一些单价5000多的楼盘现在也只售3680……已经触及房价底部。“当然这并不代表它整个楼盘的价格，但是这个趋势很明显，现在市场不好，为了达到资金回笼的目的拿出一部分房源来做促销。”
对目前评论称政策决定楼市走向的说法，车德锐表示，楼市跟政府的相关性很大，但是阻挡不了资本推动的现实，房价的涨跌由资金决定。“2011年即便没有房地产政策的调控，房地产市场依旧会进入调整期，只是进入的时间会比较慢一点，幅度稍微小一点，但是趋势不会变。所以，今年如果房地产政策定向宽松，刚需市场将孕育着很大的机会，成交量将有所回升，但是投资、投机还是比较难行。”
车德锐对普通住宅标准也提出了自己的观点，他认为，应当效仿北京上海天津等城市，住宅标准以总价来衡量而非单价，而东莞应该将70万总价以下的房源纳入普通住宅范围。东莞应当鼓励开发商多开发一些中小户型，支持普通购房需求，释放压抑的刚性需求。
同时，车德锐预测，2012年财政政策将会稍显宽松，而货币政策方面，首付将会降低，利率将逐渐回归9折，最后将回到8.5折。
房企深耕二三线城市 东莞市场空间很大
“从碧桂园、万科的转向可以看出，他们极早做了一些安排。”车德锐在谈到房企转型时说。他表示，房企实现战略转型有以下方式：
首先是区域的转变。碧桂园、万科布局的城市从二线向二线甚至三四线转移，根据他们对市场的研究，他们发现一线城市发展到一定阶段会遇到阻力和瓶颈，于是就调整，资金逐渐流入二三线城市，这意味着二三线城市的市场空间很大。“万科在东莞继续深耕，到其他地方也开始推，二三线城市市场机会更大。”
其次是物业的转变。住宅市场整体即将升温，物业方面开始转向商业地产，万科在长安建起了一个综合体，即万科长安中心。“以前万达都不选择东莞，很多城市都有万达广场，就东莞没有，但是随着市场的发展，东莞的机会来了，他们进入了东莞，三至五年后东莞很多镇区都会有万达广场。”
第三是养老地产。中国逐步进入老龄化，养到地产深受政策的优惠，“有些开发商如果有眼光，能够拿一些不错的地块，三千平方左右的，创造一些开发模式出来。”
第四是文化地产。中国已经明显在扶持文化产业，文化产业的GDP贡献率达到8%-10%。未来8到10年，文化产业将逐步成为支柱性产业。“地产要与文化产业进行融合，借助政府对文化产业的政策扶持，打文化地产的招牌，在文化产业传媒集团的保护伞下做房地产开发，资金充裕，贷款便利。而且文化如果成为楼盘的价值点，也会为楼盘的价值提升不少。”
得业内者得天下 得业主者得天下
在谈到目前纷杂的营销方式时，车德锐表示，“我在东莞做房地产已经8年了，我感触很深，得业内者得天下 得业主者得天下。”他指出，一个项目要经得起业内人士很挑剔的认可，一旦得到业内的认可，很多购房者就会去买房，但是这并不容易，必须把很多细节做好，业内人士经历得多看得多，眼光很挑剔。
同时，车德锐说，做产品要靠口碑，所以得业主者得天下。业主住了多年之后，对项目或是开发商的感觉满意了，口碑就会传出去，中信就是一个典型。而万科在东莞多年，刚开始也很难，但是慢慢的，万科的业主对它的品质和物管都很认同，认为是东莞首屈一指的，业主都以拥有一套万科的物业为荣，口碑自然就传开了。一旦得到业内和业主的普遍认可，口碑传开，后面的开发就是很顺利的事情。
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