[摘要] 一方面是撤离，一方面是固守，深圳消费者为什么会有这两种极化的消费行为呢？在限购预期下，东莞的楼市是否还有值得投资的价值？
今年年初，一线城市实行“限购令”以来，房地产市场调控成效初显，房价涨幅逐步缩小，但二、三线城市房价的上涨却一直没有停息，部分城市房价上涨压力仍然较大。对此，7月12日举行的国务院常务会议释放了楼市调控继续“从严从紧”的明确信号，并对投资投机性需求再一次全面“布控”，首次提出房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
普遍认为，东莞未来的楼市，以稳中有升为主
东莞会不会限购？则要看东莞房价是否超过了“警戒线”。据合富辉煌东莞市场研究部监测数据，今年前4个月，东莞一手住宅均价已达8228元/平方米。按照东莞新建住房价格不高于GDP增速的控制目标，以东莞今年8.5%的GDP目标来计算，今年房价警戒线应该是8246元/平方米。而在深圳客大举进入东莞楼市的这几个月内，8246这个数字不断受到冲击。接连有媒体报道，不少镇区楼盘都超出了这个界限，更有业内人士预测，东莞在下半年超过警戒线只是时间问题。
【唱空派】出现观望部分撤离
东莞市住建局相关人士认为，如果东莞房价超过调控目标，东莞肯定会采取限购措施。在这种利空的情形之下，刚从限购城市挣脱出来的深圳消费者，自然不愿意陷入下一个限购圈中。因此，不少深圳投资客在这种市场环境下，开始选择撤离或者观望。在樟木头某项目售楼处，带着母亲、妻子、儿子一起来看房的魏先生告诉记者，他在深圳工作，但是他们全家都有意在樟木头买房置业，定居下来。“深圳的房价太贵，像我这种家里上有老下有小的家庭，小房子不够住，但是大房子又太贵，想买房心有余而力不足。”因此，魏先生就有了在樟木头买房的打算，“但近期风声从紧，怕东莞有限购，一旦限购，不知道房价会不会降下来，所以我们决定还是等等看。”魏先生说，虽然房子暂时不买，但还是带家人来看了房子，至于出不出手，还要待市场走势而定。
常年在珠三角等城市，进行房地产投资买卖的商先生告诉记者，近期因为政府有意对二、三线城市房价进行打压，他原本于8月份购置的一处位于东莞东城的一个楼盘的计划搁浅了。“如果政府出台限购，房价因此下跌，我现在高位买进，到时候岂不是得不偿失？”商先生说，无论如何，他都要等着市场有了变化再说。
怕市场出现变化、房价出现下跌而停止购房的计划，类似这种消费者大有人在。此外，也有不少消费者转战其他城市，撤离东莞，置业惠州的。这一切都在表明一个问题，深圳的消费者已经有部分开始在担心限购了。
【看好派】固守东莞 投资置业
虽然有人“唱空”，但仍有另一部分深圳消费者看好。经常组织城际看房团的一购房网总经理大山告诉记者，他们经常组织深圳客到东莞看房，自从深圳限购以来，每次看房团都满员。近期虽然受政策影响，略有减少，但势头还是非常好，“特别是东莞靠近深圳的几个镇区，几乎不用特别组织，团员们的购房热情都非常高涨。”大山介绍，深圳客喜欢东莞置业的主要原因，则是东莞的房价相比深圳较低、楼盘建筑品质高、生态环境好。“东莞轻轨即将建成通车也是他们选择到东莞置业的主要原因。”大山说。
不光是靠近深圳的几个镇区楼盘受深圳消费者喜爱。记者调查了解到，东莞的几个主城区，在售的不少项目超过两成的消费者都是来自深圳的客户。东城某在售楼盘的销售经理李先生告诉记者，深圳消费者在东莞买房，一般都比较挑剔，而且还很注重硬性设施，像开发商的品牌、地段、未来的空间都是他们关注的重点。此外，“交通便捷性，楼盘旁边是否有轻轨，也是他们较为关注的。”李先生说。
业内认为东莞楼市适合长线投资
一方面是撤离，一方面是固守，深圳消费者为什么会有这两种极化的消费行为呢？在限购预期下，东莞的楼市是否还有值得投资的价值？对此宏远地产营销策划部副总经理朱廷勇表示，不同的价格观念、不同的投资心得，其原因是市场的变化所引起的。无论怎样的市场变化，都会给消费者带来不同的理解，出现两种不同的消费观是正常的。它代表的也是一个正常的市场发展规律。
而具体到投资行为上，亿兆地产的副总经理王志阳表示，东莞因为二手房交易周期过长，房价涨幅慢，并不适合消费者短线投资。“想来捞快钱，像深圳前几年那样，日进斗金地赚钱，在东莞不可能。”王志阳说，但同时他又表示，东莞城市未来的价值不可限量，房价也会因此水涨船高。但这个期限是长久的，同时也建议打算长线投资的深圳消费者介入，东莞未来的楼市，以稳中有升为主。
东莞房地产发展需要“主脑”
房地内参网半求：东莞房地产发展需要“主脑”
深圳与东莞一直以来都有房地产上的相互交易往来，这主要取决于两个城市的结构、经济体系的相似，再则，与城市的面积也有所关联。东莞与深圳的面积都不大，在经济发展日趋旺盛的今天，土地的有限开放抑制了房地产的进程，因此相互进行交易、消费者相互投资、置业，都成为城市发展至今，必不可缺的一种贸易现象。
但近阶段，出现不少深圳消费者撤离东莞，取消对莞置业的打算。其主要原因，是出在东莞的二手房交易市场上。东莞的二手房交易周期之长，房产证办理的速度之慢、流程繁杂，行政手续繁多。整个交易过程，长则一年，短则半年，这么长的周期之内，房地产市场肯定有所变化，交易的双方都会因为这个变化，而得不到理想的交易数额，最终造成交易失败或者买卖双方利益受到损害。久而久之，部分深圳投资客开始撤离东莞，或不再在东莞置业，也是情理之中的事。
东莞的房地产市场，得不到深圳投资客的大力介入，与其市场的分化也有关系。东莞不像深圳，一个CBD，一个行政区，围绕这些区域，拔地而起很多楼盘，入驻很多商家。顺延CBD的外围，则又有泛CBD区域，一层一层下去，中心、躯干，每个点每个面，都有清晰的界定。这种界定给予了深圳房地产业有序的发展，也给了消费者充分的认识，以中心为点，延续下去，无论是投资还是自住，房地产都有了界定分明的价值。但是东莞则不行，东莞的镇区太富，又太多，几个强镇，无论怎么对比，都不相上下。其房地产业的发展，在这种环境下，没有清晰的价值界定，使得投资者不好认识，也认识不到。东莞的房地产发展，需要“主脑”。
东莞的房地产值得长线投资
东莞房地产协会秘书长陈骏良：东莞的房地产值得长线投资
深圳客投资、置业东莞，其主要的起因，自然是东莞在地理位置上深圳所致。再则，近期深圳客风行东莞，也与深圳限购是分不开的。除却这些原因，东莞的房价低、产品质量高，生态环境优于深圳，楼盘社区化，都是强过深圳的几点重要因素。尤其是靠近深圳的几个镇区，如塘厦、凤岗、清溪等，其销售对象，大多都是深圳客。
而近期市场上传闻的深圳客撤离东莞的消息，个人觉得，真正撤离的应该是在东莞短线投资的投资客。对于东莞的特殊市场环境来说，短线投资东莞房地产，确实是无利可图的。东莞的房价一直以稳中有升的态势在向前发展，投资一处房产，两三年内上涨10%~15%，在除去税费与转让的各种费用，几乎赚不到钱。再加上东莞二手房办理周期过长，短线投资确实占不到便宜。但这也是一种好的现象，它可以从根本上杜绝东莞房价被炒高，可以让东莞房价一直以趋稳为主。
除了短线投资客之外，东莞还是有许多深圳的自住客与长线投资客的。受深圳限购的影响，今年以来，大量的深圳消费者积聚东莞，出手购房，这其中，城区的小户型、镇区的中大户型都异常受欢迎。部分别墅，也因为深圳客的进入，得到热销。他们给东莞的房地产发展，提供了许多机会。
对于东莞地产未来的走势，个人觉得会一直以维稳为主的。东莞未来的房价还是会上升的，但都是稳中有升，会比较慢。值得长线投资，也值得外来消费者购置后用来自住。
东莞房地产市场适合投资不适合投机
中信华南(集团)东莞有限公司营销总监欧梓彦：东莞房地产市场适合投资不适合投机
东莞所处的位置，在广深港走廊的中部，但从东莞的经济总量来看，却在经济走廊的低谷。低谷所产生的就是便宜的房价与新生的地产市场，这种市场受到投资者的关注，是正常的。而随着CPI、投资保值的增多，投资房地产是首要的保值工具。东莞城市的未来潜力很大，很多投资客都看好，青睐东莞的房地产市场，随着莞深一体化的推进，高房价的挤压，生活半径在扩大，一些受深圳高房价挤压的客户，会向东莞南部片区靠近，比如塘厦、凤岗、清溪等镇，无论是投资还是自住，深圳客置业东莞都是发展的趋势。
对于市场上传闻深圳投资客撤离东莞的说法，个人认为这只是一小部分的投资客的作为，而且是一小部分以投机为主的投资客的作为。东莞的二手房交易市场不像深圳，有着成熟、严谨、便捷的系统，可以在很短的时间内，完成各种二手房买卖的交易。房价的增长速度也不像深圳，价格更新频率高。东莞的房价一直以维稳为主，缓慢增长。因此，投机者、想要快速捞一笔的深圳客，在东莞肯定是尝不到甜头的。但这并不能说明，东莞的房子不适合投资，随着东莞经济总量不断地增加，房价也会随着经济总量的增加而上涨，但这是一个长期的过程，是个缓慢的过程。
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