[摘要] 2013年东莞豪宅市场供应面积166.68万㎡同比上涨52.27%，成交面积128.87万㎡，同比增长24.44%，成交均价13806元/㎡上升了1.78个百分点。各项指标全线上升，2013年豪宅市场全面升温。
五、热点区域：2014年豪宅供应区域扩大，东城、松山湖、厚街实时热门。
从东莞各大区域豪宅项目的报建、开工量来看，2014年上市的豪宅重点项目即将陆续浮出水面，进行先期的品牌导入、产品推广、营销造势阶段，共有31个加推项目，27个全新项目入市，潜在供应面积合计184.59万㎡，共分布在26个区域，比去年豪宅有新增供应的区域还多5个，其中东坑、石排、洪梅等楼市较为冷清久无豪宅项目供应的区域，今年也将有全新别墅项目上市，当地久受压抑的高端需求将被激活。
2014年东莞豪宅市场供应量的区域有东城、松山湖、厚街、南城、凤岗，潜在供应面积皆超过10万㎡，其中东城以36.04万㎡遥遥领先，共有五个项目入市，除天骄峰景旧盘加推新品之外，御景湾8号、皇马郦宫、天骄御峰、嘉宏锦园都为全新项目。松山湖以32.41万㎡紧随其后，共有5个全新3个加推别墅项目和1个全新2个加推豪宅洋房项目。豪宅市场单盘销冠，整体住宅市场亚军，以王者之势结束2013年的锦绣山河，在2014年将携18.18万㎡的供应量轰炸市场。厚街共供应19.44万㎡排第三，除海逸豪庭与湖景壹号庄园继续有新品供应，中信全新项目位于横岗湖片区的富春山居项目也有近10万㎡的产品入市。
六、开发趋势：2013年地块成交容积率走低，未来洋房别墅混搭产品开发增多。
据东莞中原研究部对土地市场的监测数据显示，2013年东莞商住地加权容积率为2.15，比2012年的2.36有所下滑，容积率在1以下的地块有1宗，在1-1.5之间的也有1宗，在1.5-2之间的有12宗，2-2.5的有24宗。从占地规模和容积率的结合来看，今年5-10万㎡占地规模和容积率在2-2.5之间的地块成交，反映未来洋房、别墅混搭开发的项目将会增多，别墅类产品的开发量也会随之增多。代表的地块有光大3.29亿元拿下的高埗近5万平商住地，宏远地产以167轮竞拍抢下的桥头12万平商住地，深系房企振业集团2.86亿元斩获的5.85万平寮步上底商住地，万科于虎门大宁村拿下的四宗共计35万平的商住地，碧桂园于黄江镇散心社区拿下的9.21万平商住地和东坑镇坑美村的6.17万平商住地……从2013年拿地情况来看，品牌房企在镇区布局开发的中高端物业尤其是别墅产品未来将会更多，且有由一线镇区向二三线镇区蔓延之势,而品牌开发商的入驻将使更多豪宅区域的认可度得到提高。
七、供应趋势：2014年豪宅供应预计增长11%，供需比仍接近3:1。
在整体供应量上，根据测算预计2014年东莞豪宅潜在新增供应约184.59万㎡，预计同比增长10.74%。而截止至2013年12月底，东莞豪宅尚有库存180.71万㎡，潜在供应加上库存量，2014年豪宅可售量为365.30万㎡，按照2013年128.87万㎡的消化量计算，供需比接近3:1，2014年豪宅市场供过于求的压力和矛盾相比2013年有增无减，开发商快速出货回笼资金的压力将长期存在。
八、产品趋势：创新型豪宅产品增多，镇区资源型豪宅风起云涌。
从2014年豪宅市场潜在供应数据来看，2014年创新型的豪宅产品将增多，如天骄峰景实时一期天骄御品主推80-130㎡的复式豪宅洋房，东坑的盈滨半岛花园和沙田的心怡半岛都将推售东莞市场从来没有出现过的合院式别墅，东莞的皇马郦宫更是颠覆传统别墅形态，地下双首层设计每栋皆带私家会所和6层电梯，容积率仅0.44的纯别墅社区光耀叁渡松山湖除了常规的沿湖独栋别墅和定制联排别墅之外，还有面积仅在100-140㎡的精装平层别墅……这些创新型的豪宅产品将给东莞同质化竞争激烈的豪宅市场带来全新的面目，因此备受市场关注。
2014年预计上市的58个豪宅项目，城区仅占9个，其余分布在各个镇区。随着城市资源与土地的减少，东莞豪宅的发展慢慢扩大区域。除却地段之优，资源型豪宅也获得市场青睐。东莞山水资源丰富，山秀江美湖灵海阔，2014年豪宅市场除了传统的黄旗山片区、南城水濂山片区，后起之秀松山湖片区、厚街横岗湖片区，镇区资源型豪宅也风起云涌，如樟木头的宝山片区、沙田的狮子洋滨海片区、塘厦的观澜片区、多个镇区的东江沿线片区。
九、成交趋势：2014年东莞豪宅市场成交量将保持平稳增长。
2014年东莞豪宅市场将面临许多不利因素，受到持续缩紧的资金面限制和不动产登记及反腐政策的影响，豪宅投资活跃度将降低，且2013年升温的豪宅市场已经消化了大部分市场需求，但是总体而言，2014年东莞豪宅市场成交依然能在重重挑战中保持平稳增长，主要是受到以下几个因素的促进：
1、2014年整体宏观经济继续上行，东莞经济发展形势良好，豪宅购买的经济基础稳健，二胎政策、东莞房产证办证速度加快也都对豪宅成交有所促进;
2、2014年豪宅市场供应继续放量，过往数据证明，豪宅市场供应量对成交的刺激效应十分明显;
3、2014年豪宅潜在供应中云集万科、保利、碧桂园、中信、光大等品牌大开发商的大项目，这些房企重视产品质量，在推广、销售上都有自成一体的运营模式，单盘去化率往往较高，有助拉高整体成交;
4、东莞相当部分尚未被激活的区域楼市，在2014年也有豪宅产品入市，当地的中高端置业需求将得到释放，区域豪宅成交走高;
5、广深楼市政策升级大势所趋，改善型、投资型购买需求继续外溢东莞，东莞豪宅市场广深客继续增多;
6、2014年豪宅市场在产品结构上分化愈加明显，大部分豪宅产品走亲民路线，在面积和总价上都有所调整，性价比更高，覆盖更多的中高端客群。
十、价格趋势：2014年豪宅市场分化明显，价格出现结构性下跌。
2014年上半年豪宅由于受节假日及工程进度影响，市场新增供应量较少，以消化库存量为主，整体成交均价平稳上扬。下半年随着供应加速，豪宅出货压力集中在下半年，在促销推广上不排除部分项目降价促销。就整体而言，2014年豪宅成交价格将出现结构性下跌，主要是市场分化造成。2014年尽管大品牌明星项目多，城区豪宅项目预计普遍价格高企，但是由于众多的二三线镇区项目增多，这些镇区豪宅项目价格相对较低，成交占比提高后拉低整体均价。此外，2014年豪宅洋房的成交预计也会比2013年增多，也是一个走低因素。最后不管是别墅还是豪宅洋房产品在户型结构上都出现分化，大面积高总价和小面积高单价产品减少，而更趋向市场主流的性价比较高单价与面积都较为合理的产品，不单吸引投资型客户，也吸引更多的改善型客户。
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