[摘要] 2013年东莞豪宅市场供应面积166.68万㎡同比上涨52.27%，成交面积128.87万㎡，同比增长24.44%，成交均价13806元/㎡上升了1.78个百分点。各项指标全线上升，2013年豪宅市场全面升温。
2014年豪宅市场展望
一、经济面：2014年消费对经济增长贡献加大，房地产投资或下滑。
2014年中国宏观经济走势良好，总体好于2013年，尽管超越幅度不大，但是经济增速7.5%的基础能够保证。对2014年经济利好的因素有以下几点：
1、2013年国内频繁的人事调整彰显中央改革的坚定决心和意志，该调整势头将在2014年延续 ，固有的利益群体自动解体慢慢淡出有利经济发展。
2、消费对经济增长的贡献加大，2014年有望再上台阶。2013年受中央八项规定的影响，消费领域尤其是高端消费行业受到较大冲击，目前八项规定的翘尾因素逐渐消失，中低端消费得到加强。2013年房地产市场火热，刚需大量消耗，2014年房地产走势趋于平淡，对消费构成利好。广大消费者对基本生活数量和质量要求提高，新的消费增长点正逐步形成。而政府在保障房建设、基础设施和医药卫生等领域的扩内需政策支持，三中全会提出的单独二胎政策对消费增长都是积极的信号。
3、2014年进出口将加快增长，外围经济总体向好，美国QE政策缓慢退出，新兴国家出口阻力有增，中国外贸增速较乐观。
4、投资增速继续下行及结构调整。2013年固定资产投资增速同比首次跌破20%，投资对经济的拉动作用进一步下降。根据十八届三中全会的决定，2014年结构转型和去产能化将继续深化，传统制造业以及工业增加值增速减缓概率较大。2014年政府对房地产限制条款的措施可能加强，货币政策持续偏紧，房地产投资或出现下滑。
回归到东莞本土，2013年东莞实现经济提速与转型加速，预计全市生产总值5500万亿元人民币，增长9.7%，高于全省平均水平。2014年东莞全年GDP增长目标为9%，重回高位。
对于豪宅市场来说，良好的经济形势为豪宅购买奠定物质基础，二胎政策刺激购买需求，但受到地产调控货币政策政治人事变动等影响，如不动产登记与反腐政策推进，房地产投资尤其是豪宅投资受限，因此2014年为豪宅市场机遇与挑战并存的一年。
二、政策面：房地产政策多重变化齐发生，“转向灯”2014年更亮。
2013年十八届三中全会已经基本定调了未来楼市政策走势，全会涉及房地产的四个方面，即市场化改革、土地制度改革、新型城镇化和财税改革等，只谈市场对于调控只字未提。
而从2013年年末习总书记的讲话为标志点，中国房地产政策确实正在发生着切切实实的变化：过去的强硬行政手段愈加淡化，市场的自住型和主动性逐渐鲜活;对地产调控的目标由过去的短跑道转移到中长跑道，更多考虑市场体系、供求关系，构建长效机制、建设配套制度，管理手段上的本末也“倒置”过来——由过去的“限需求”变成了今后的“增供应”，如特别强调要增加住宅用地的比例、提高土地容积率，开发商要做加法等。另外，过去“中央集权制”的统一部署、统一发令也转向“突出地方自主性”，最后，未来对于行业影响的因素已经远远不局限于房地产本身，外围的一系列改革——如土地制度改革、户籍制度改革等都会牵一发而动全身地为房地产行业带去深远影响。
因此，尽管在住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，继续抓好房地产市场调控和监管工作，2014年要保持房地产调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施，但是整体政策环境已经发生重大调整，未来方向非常明朗，政策层面正在对调控进行战略性淡化，政府更加关注四个方面的建设：一是货币政策，鼓励房企从间接融资到直接融资的转变;二是加快房产税立法，增加试点城市;三是加强保障房建设目标;四是实施农村土地流转政策，增加土地供给。
对于豪宅市场来说，2014年政策环境无疑是宽松的，不再以调控房价为目标，供给和需求也不再受到压制。
三、资金面：2014年货币政策取向中性偏紧，面临再度微调可能。
1、2014年货币政策量稳速紧，年中微调。由于资金面收缩、政策预期恶化，2013年金融市场经历了6月的“钱荒”和10月、12月的两次“小钱荒”。2014年货币政策取向依然中性偏紧，从主要政策预期目标来看，预计仍与2013年基本一致，以体现政策的稳定性和连续性，但2014年年中前后，货币政策可能再度微调。具体来说，新增信贷10万亿元，新增社会融资总量19万亿元，M2增速为13%，年度预算赤字2.1%。
偏紧主要体现在两个方面：一是“量稳速紧”，比如信贷将比上年增加1万亿，社会融资将比上年增加1.5-2.0万亿元，都与2013年的状况基本相当，但是信贷增速、社会融资增速却是微幅下降的。二是监管政策的变化。2014年可能出现的政策变化主要集中在以下三大方面：对地方政府融资管控政策的调整;对房地产调控政策的调整;对银行同业资产监管政策的调整，都只会更“紧”而不是放“松”。微调方面，随着美联储QE的退出，2014年年中前后会迎来法定存准金率下调的时期。
2、2014年通缩比通胀更令人担心。2013年全年中国CPI同比涨2.6%，通胀数据如期走低。2014年经济增速大幅回升的可能性不大，需求对物价的上拉作用并不强，未来市场流动性大幅宽松可能性也不大，通胀继续下行，某些月份通缩魅影再现。
综上而言，受趋紧的资金面影响，豪宅投资活跃度减低，住房投资风险增大，投资资金回流2014年预期看好的股市。
四、市场面：2014年东莞楼市供应量大幅增加，量价保持稳中有升。
根据东莞楼市每年新开工及实际上市速度粗略估计，2014年东莞住宅预计上市量在870万㎡左右，同比2013年新增供应增幅近16%，加上2013年12月底库存480万㎡，2014年东莞住宅市场可售货量高达1350万㎡，供应充足，市场竞争激烈，需求进一步激活，促进成交量。除此之外，2014年影响东莞楼市成交继续上升的因素还有：1、广深客户继续外溢支撑东莞楼市;2、惠州取消“购房入户”政策，东莞客回流;3、东莞积分入户政策降低门槛，新莞人置业意愿增强，助推首置、首改型产品成交;4、轨道交通对于东莞楼市的驱动将在2014-2015年充分发挥，利好成交;5、2014年相当一部分区域楼市蓄势待发，当地需求将被激活。6、品牌房企继续加大东莞区域布局，品牌效应刺激更多的需求。
在成交价格上，尽管2014年楼市供应量较大，尤其是众多二三线镇区供应，一定程度上平抑了房价增长，但是就整体而言2014年东莞住宅成交价格仍有较明显的涨幅，预测依据有：1、受政策挤出的广深客来莞置业继续增多，相应区域均价被抬高;2、近两年东莞地价上涨明显，助推房价自然上涨;3、城建交通利好发挥，轻轨物业价格高企;4、品牌开发商开发项目增多，精装房比例增多抬高整体均价;5、价格较高的投资型公寓与高端物业如别墅和豪宅洋房供应增多刺激成交，对整体均价有拉升作用。
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