[摘要] 2013年东莞豪宅市场供应面积166.68万㎡同比上涨52.27%，成交面积128.87万㎡，同比增长24.44%，成交均价13806元/㎡上升了1.78个百分点。各项指标全线上升，2013年豪宅市场全面升温。
2013年东莞豪宅市场供应面积166.68万㎡同比上涨52.27%，成交面积128.87万㎡，同比增长24.44%，成交均价13806元/㎡上升了1.78个百分点。各项指标全线上升，2013年豪宅市场全面升温，受到以下几个因素影响：
1）2013年中国宏观经济实现了“稳中增长”的总目标，投资、消费、出口“三驾马车”稳中略升，回归到东莞本土经济也呈现“总体平稳、稳中有进”的良好态势，主要经济指标表现良好。经济的恢复回暖促进了高端消费需求;2）2013年地产调控有惊无险，整体政策环境平稳，前两年在严厉调控下推延入市的大部分豪宅项目在2013年供应井喷，刺激成交，良好的成交再进一步刺激更多的豪宅产品入市，2013年豪宅市场供应与需求互动频繁;3）2013年整体楼市走势明朗，买卖双方信心指数皆增，豪宅买家积极出手;4）2013年黄金暴跌，股市跌宕，中国投资渠道进一步缩窄，热钱回流房地产行业，豪宅投资备受青睐;5）品牌开发商万科、保利、碧桂园、光大多个豪宅项目大规模入市引发集中签约潮;6）深圳、广州外溢购买力助长东莞临深、临广镇区豪宅成交量。
2、2013年豪宅市场热点区域增多，呈现百花齐放格局。
2013年东莞豪宅市场热点区域不再仅仅局限于南城、厚街、东城、虎门、松山湖等镇区，2013年豪宅供应区域共有21个，成交区域共有28个，两者同比去年都增加了3个区域。除传统的几个热点区域供应与成交都火热之外，今年东江沿线的江景豪宅以及临深片区的豪宅项目都在崛起，供应量达到一个高峰，成为高端置业者新的置业热点，典型如沙田、樟木头、万江等区域。
2013年豪宅市场的百花齐放格局还呈现在豪宅楼盘个数的增多，共有89个楼盘成交，远远高于2012年的78个，成交在100套以上的项目共有16个，而去年仅有10个。2013年豪宅市场非常活跃，不同种类不同风格不同规模的豪宅产品竞相入市，从不足百万的度假型豪宅到总价过千万的超大别墅，在户型上从百平米以下到上千平米的豪宅，置业者在今年的选择面更广更宽。
3、深圳客推高临深片豪宅成交，广州客助沙田以黑马之势窜出。
2013年东莞楼市一路高歌，除自身发展较为稳健之外，广深客贡献了不少力量。广深作为一线城市，房价高企，2013年地产调控更是趋紧，区域内不少刚需购买力外溢到“价格洼地”且不限购的东莞，投资型和改善型需求也大行其道。在深圳客的推动下，临深片区不仅普通住宅成交节节攀升，豪宅产品成交也呈现大幅增长，实时热门门的塘厦区域，品牌房企云集，众多豪宅大盘一经推出，去化良好，区域成交同比增长了53.59%，樟木头同比去年增长60.61%，凤岗成交同比增幅高达173.91%。广州客对东莞豪宅市场的影响集中在沙田和中堂两个区域。去年豪宅产品成交不足30套的沙田，今年成交量暴涨至273套，增幅为841.38%，沙田以黑马之势窜出，成为新的豪宅热点区域，区域内拥有丰富的海景与江景，未来豪宅项目尤其是别墅产品依然不在少数。中堂今年的成交涨幅则在157.14%。
4、2013年豪宅供应单盘呈规模化，品牌项目轰炸式入市。
2013年东莞豪宅市场共有52个项目供应，其中供应套数在100套以上的项目有22个，比去年还多12个，这些项目供应量占比近80%，可见豪宅供应单盘呈规模化，单个项目单批推盘量出现大幅上升，由往年几十套豪宅产品一推的举动被上百套所取代，尤其是品牌开发商的豪宅盘以开闸之势大批量入市。典型代表有光大·锦绣山河分别于6月5日与6月6日新增供应400套和484套豪宅洋房。东城万达广场在12月4日批量入市280套豪宅洋房，碧桂园·柏丽湾于5月28日入市284套别墅轰炸沙田楼市。万科·棠樾分别于4月、9月供应上百套豪宅洋房……豪宅项目的入市呈规模化，一是因为全年豪宅市场供应创历史新高，竞争激烈，开发商要集中跑量，二是整体市场呈回暖趋势，开发商对市场接受度的判断有所上升，加上无政策压力，开发商捂盘情况明显减少。
根据东莞中原研究部数据显示，2013年东莞豪宅洋房新增供应面积为53.13万㎡，同比增幅19.83%，供应套数2882套，同比增幅高达63.56%，这说明2013年东莞新增入市的豪宅洋房新套均面积要比2012年的小，主要是受到塘厦万科·棠樾的小型度假豪宅洋房规模供应拉低整体套均面积，此外供应量的锦绣山河套均面积同比去年也减小了41.54%，供应较多的中信·森林湖、天骄峰景、万科·紫台等项目套均面积也有不同程度的减小。在大平层豪宅洋房整体去化缓慢但是单价高企的情况下，部分项目另辟蹊径开发更受投资者和改善型客户青睐的“中小户型”低总价豪宅洋房，2013年160㎡以下的豪宅洋房供应占比明显增多。
而从2013年东莞豪宅洋房新增供应产品各面积段的去化情况来看，去化最快的为140-160㎡的豪宅洋房，销售率达到98.69%，其次是160-180㎡的产品，销售率为56.21%，120-140㎡的豪宅洋房去化也较为理想，销售率有53.38%。
6、2013年别墅供应过110万㎡，200㎡以下产品走货最快。
2013年东莞别墅供应为113.55万㎡，同比涨幅高达74.35%，为东莞历史上别墅供应的一年，共有44个项目入市，比2012年还要多16个项目，全新项目有15个。2013年别墅供应井喷的原因有：一是2011-2012年，地产调控声紧，尤其是在2012年，大部分开发商判断正确，将主战场集中于刚需，而豪宅产品尤其是别墅则延迟入市;二是今年投资渠道进一步缩减，别墅等高端地产物业活跃，豪宅市场行情走好，部分别墅项目加快工程进度赶在2013年入市。
从供应面积来看，200-400㎡间的别墅产品供需两旺，供应占比71.23%，销售率在45%以上。但是走货最快的却是100-200㎡的经济型别墅，它们供应占比虽然不多，但是销售率普遍较高。如100-120㎡的别墅仅有24套，但是销售率高达91.67%，主要是保利生态城的叠拼小别墅。160-180㎡的别墅共有170套，去化率为88.82%，该面积段的万科四季花城的小联排别墅一经推出，备受市场欢迎，基本售罄。
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2014年豪宅市场展望
一、经济面：2014年消费对经济增长贡献加大，房地产投资或下滑。
2014年中国宏观经济走势良好，总体好于2013年，尽管超越幅度不大，但是经济增速7.5%的基础能够保证。对2014年经济利好的因素有以下几点：
1、2013年国内频繁的人事调整彰显中央改革的坚定决心和意志，该调整势头将在2014年延续 ，固有的利益群体自动解体慢慢淡出有利经济发展。
2、消费对经济增长的贡献加大，2014年有望再上台阶。2013年受中央八项规定的影响，消费领域尤其是高端消费行业受到较大冲击，目前八项规定的翘尾因素逐渐消失，中低端消费得到加强。2013年房地产市场火热，刚需大量消耗，2014年房地产走势趋于平淡，对消费构成利好。广大消费者对基本生活数量和质量要求提高，新的消费增长点正逐步形成。而政府在保障房建设、基础设施和医药卫生等领域的扩内需政策支持，三中全会提出的单独二胎政策对消费增长都是积极的信号。
3、2014年进出口将加快增长，外围经济总体向好，美国QE政策缓慢退出，新兴国家出口阻力有增，中国外贸增速较乐观。
4、投资增速继续下行及结构调整。2013年固定资产投资增速同比首次跌破20%，投资对经济的拉动作用进一步下降。根据十八届三中全会的决定，2014年结构转型和去产能化将继续深化，传统制造业以及工业增加值增速减缓概率较大。2014年政府对房地产限制条款的措施可能加强，货币政策持续偏紧，房地产投资或出现下滑。
回归到东莞本土，2013年东莞实现经济提速与转型加速，预计全市生产总值5500万亿元人民币，增长9.7%，高于全省平均水平。2014年东莞全年GDP增长目标为9%，重回高位。
对于豪宅市场来说，良好的经济形势为豪宅购买奠定物质基础，二胎政策刺激购买需求，但受到地产调控货币政策政治人事变动等影响，如不动产登记与反腐政策推进，房地产投资尤其是豪宅投资受限，因此2014年为豪宅市场机遇与挑战并存的一年。
二、政策面：房地产政策多重变化齐发生，“转向灯”2014年更亮。
2013年十八届三中全会已经基本定调了未来楼市政策走势，全会涉及房地产的四个方面，即市场化改革、土地制度改革、新型城镇化和财税改革等，只谈市场对于调控只字未提。
而从2013年年末习总书记的讲话为标志点，中国房地产政策确实正在发生着切切实实的变化：过去的强硬行政手段愈加淡化，市场的自住型和主动性逐渐鲜活;对地产调控的目标由过去的短跑道转移到中长跑道，更多考虑市场体系、供求关系，构建长效机制、建设配套制度，管理手段上的本末也“倒置”过来——由过去的“限需求”变成了今后的“增供应”，如特别强调要增加住宅用地的比例、提高土地容积率，开发商要做加法等。另外，过去“中央集权制”的统一部署、统一发令也转向“突出地方自主性”，最后，未来对于行业影响的因素已经远远不局限于房地产本身，外围的一系列改革——如土地制度改革、户籍制度改革等都会牵一发而动全身地为房地产行业带去深远影响。
因此，尽管在住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，继续抓好房地产市场调控和监管工作，2014年要保持房地产调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施，但是整体政策环境已经发生重大调整，未来方向非常明朗，政策层面正在对调控进行战略性淡化，政府更加关注四个方面的建设：一是货币政策，鼓励房企从间接融资到直接融资的转变;二是加快房产税立法，增加试点城市;三是加强保障房建设目标;四是实施农村土地流转政策，增加土地供给。
对于豪宅市场来说，2014年政策环境无疑是宽松的，不再以调控房价为目标，供给和需求也不再受到压制。
三、资金面：2014年货币政策取向中性偏紧，面临再度微调可能。
1、2014年货币政策量稳速紧，年中微调。由于资金面收缩、政策预期恶化，2013年金融市场经历了6月的“钱荒”和10月、12月的两次“小钱荒”。2014年货币政策取向依然中性偏紧，从主要政策预期目标来看，预计仍与2013年基本一致，以体现政策的稳定性和连续性，但2014年年中前后，货币政策可能再度微调。具体来说，新增信贷10万亿元，新增社会融资总量19万亿元，M2增速为13%，年度预算赤字2.1%。
偏紧主要体现在两个方面：一是“量稳速紧”，比如信贷将比上年增加1万亿，社会融资将比上年增加1.5-2.0万亿元，都与2013年的状况基本相当，但是信贷增速、社会融资增速却是微幅下降的。二是监管政策的变化。2014年可能出现的政策变化主要集中在以下三大方面：对地方政府融资管控政策的调整;对房地产调控政策的调整;对银行同业资产监管政策的调整，都只会更“紧”而不是放“松”。微调方面，随着美联储QE的退出，2014年年中前后会迎来法定存准金率下调的时期。
2、2014年通缩比通胀更令人担心。2013年全年中国CPI同比涨2.6%，通胀数据如期走低。2014年经济增速大幅回升的可能性不大，需求对物价的上拉作用并不强，未来市场流动性大幅宽松可能性也不大，通胀继续下行，某些月份通缩魅影再现。
综上而言，受趋紧的资金面影响，豪宅投资活跃度减低，住房投资风险增大，投资资金回流2014年预期看好的股市。
四、市场面：2014年东莞楼市供应量大幅增加，量价保持稳中有升。
根据东莞楼市每年新开工及实际上市速度粗略估计，2014年东莞住宅预计上市量在870万㎡左右，同比2013年新增供应增幅近16%，加上2013年12月底库存480万㎡，2014年东莞住宅市场可售货量高达1350万㎡，供应充足，市场竞争激烈，需求进一步激活，促进成交量。除此之外，2014年影响东莞楼市成交继续上升的因素还有：1、广深客户继续外溢支撑东莞楼市;2、惠州取消“购房入户”政策，东莞客回流;3、东莞积分入户政策降低门槛，新莞人置业意愿增强，助推首置、首改型产品成交;4、轨道交通对于东莞楼市的驱动将在2014-2015年充分发挥，利好成交;5、2014年相当一部分区域楼市蓄势待发，当地需求将被激活。6、品牌房企继续加大东莞区域布局，品牌效应刺激更多的需求。
在成交价格上，尽管2014年楼市供应量较大，尤其是众多二三线镇区供应，一定程度上平抑了房价增长，但是就整体而言2014年东莞住宅成交价格仍有较明显的涨幅，预测依据有：1、受政策挤出的广深客来莞置业继续增多，相应区域均价被抬高;2、近两年东莞地价上涨明显，助推房价自然上涨;3、城建交通利好发挥，轻轨物业价格高企;4、品牌开发商开发项目增多，精装房比例增多抬高整体均价;5、价格较高的投资型公寓与高端物业如别墅和豪宅洋房供应增多刺激成交，对整体均价有拉升作用。
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五、热点区域：2014年豪宅供应区域扩大，东城、松山湖、厚街实时热门。
从东莞各大区域豪宅项目的报建、开工量来看，2014年上市的豪宅重点项目即将陆续浮出水面，进行先期的品牌导入、产品推广、营销造势阶段，共有31个加推项目，27个全新项目入市，潜在供应面积合计184.59万㎡，共分布在26个区域，比去年豪宅有新增供应的区域还多5个，其中东坑、石排、洪梅等楼市较为冷清久无豪宅项目供应的区域，今年也将有全新别墅项目上市，当地久受压抑的高端需求将被激活。
2014年东莞豪宅市场供应量的区域有东城、松山湖、厚街、南城、凤岗，潜在供应面积皆超过10万㎡，其中东城以36.04万㎡遥遥领先，共有五个项目入市，除天骄峰景旧盘加推新品之外，御景湾8号、皇马郦宫、天骄御峰、嘉宏锦园都为全新项目。松山湖以32.41万㎡紧随其后，共有5个全新3个加推别墅项目和1个全新2个加推豪宅洋房项目。豪宅市场单盘销冠，整体住宅市场亚军，以王者之势结束2013年的锦绣山河，在2014年将携18.18万㎡的供应量轰炸市场。厚街共供应19.44万㎡排第三，除海逸豪庭与湖景壹号庄园继续有新品供应，中信全新项目位于横岗湖片区的富春山居项目也有近10万㎡的产品入市。
六、开发趋势：2013年地块成交容积率走低，未来洋房别墅混搭产品开发增多。
据东莞中原研究部对土地市场的监测数据显示，2013年东莞商住地加权容积率为2.15，比2012年的2.36有所下滑，容积率在1以下的地块有1宗，在1-1.5之间的也有1宗，在1.5-2之间的有12宗，2-2.5的有24宗。从占地规模和容积率的结合来看，今年5-10万㎡占地规模和容积率在2-2.5之间的地块成交，反映未来洋房、别墅混搭开发的项目将会增多，别墅类产品的开发量也会随之增多。代表的地块有光大3.29亿元拿下的高埗近5万平商住地，宏远地产以167轮竞拍抢下的桥头12万平商住地，深系房企振业集团2.86亿元斩获的5.85万平寮步上底商住地，万科于虎门大宁村拿下的四宗共计35万平的商住地，碧桂园于黄江镇散心社区拿下的9.21万平商住地和东坑镇坑美村的6.17万平商住地……从2013年拿地情况来看，品牌房企在镇区布局开发的中高端物业尤其是别墅产品未来将会更多，且有由一线镇区向二三线镇区蔓延之势,而品牌开发商的入驻将使更多豪宅区域的认可度得到提高。
七、供应趋势：2014年豪宅供应预计增长11%，供需比仍接近3:1。
在整体供应量上，根据测算预计2014年东莞豪宅潜在新增供应约184.59万㎡，预计同比增长10.74%。而截止至2013年12月底，东莞豪宅尚有库存180.71万㎡，潜在供应加上库存量，2014年豪宅可售量为365.30万㎡，按照2013年128.87万㎡的消化量计算，供需比接近3:1，2014年豪宅市场供过于求的压力和矛盾相比2013年有增无减，开发商快速出货回笼资金的压力将长期存在。
八、产品趋势：创新型豪宅产品增多，镇区资源型豪宅风起云涌。
从2014年豪宅市场潜在供应数据来看，2014年创新型的豪宅产品将增多，如天骄峰景实时一期天骄御品主推80-130㎡的复式豪宅洋房，东坑的盈滨半岛花园和沙田的心怡半岛都将推售东莞市场从来没有出现过的合院式别墅，东莞的皇马郦宫更是颠覆传统别墅形态，地下双首层设计每栋皆带私家会所和6层电梯，容积率仅0.44的纯别墅社区光耀叁渡松山湖除了常规的沿湖独栋别墅和定制联排别墅之外，还有面积仅在100-140㎡的精装平层别墅……这些创新型的豪宅产品将给东莞同质化竞争激烈的豪宅市场带来全新的面目，因此备受市场关注。
2014年预计上市的58个豪宅项目，城区仅占9个，其余分布在各个镇区。随着城市资源与土地的减少，东莞豪宅的发展慢慢扩大区域。除却地段之优，资源型豪宅也获得市场青睐。东莞山水资源丰富，山秀江美湖灵海阔，2014年豪宅市场除了传统的黄旗山片区、南城水濂山片区，后起之秀松山湖片区、厚街横岗湖片区，镇区资源型豪宅也风起云涌，如樟木头的宝山片区、沙田的狮子洋滨海片区、塘厦的观澜片区、多个镇区的东江沿线片区。
九、成交趋势：2014年东莞豪宅市场成交量将保持平稳增长。
2014年东莞豪宅市场将面临许多不利因素，受到持续缩紧的资金面限制和不动产登记及反腐政策的影响，豪宅投资活跃度将降低，且2013年升温的豪宅市场已经消化了大部分市场需求，但是总体而言，2014年东莞豪宅市场成交依然能在重重挑战中保持平稳增长，主要是受到以下几个因素的促进：
1、2014年整体宏观经济继续上行，东莞经济发展形势良好，豪宅购买的经济基础稳健，二胎政策、东莞房产证办证速度加快也都对豪宅成交有所促进;
2、2014年豪宅市场供应继续放量，过往数据证明，豪宅市场供应量对成交的刺激效应十分明显;
3、2014年豪宅潜在供应中云集万科、保利、碧桂园、中信、光大等品牌大开发商的大项目，这些房企重视产品质量，在推广、销售上都有自成一体的运营模式，单盘去化率往往较高，有助拉高整体成交;
4、东莞相当部分尚未被激活的区域楼市，在2014年也有豪宅产品入市，当地的中高端置业需求将得到释放，区域豪宅成交走高;
5、广深楼市政策升级大势所趋，改善型、投资型购买需求继续外溢东莞，东莞豪宅市场广深客继续增多;
6、2014年豪宅市场在产品结构上分化愈加明显，大部分豪宅产品走亲民路线，在面积和总价上都有所调整，性价比更高，覆盖更多的中高端客群。
十、价格趋势：2014年豪宅市场分化明显，价格出现结构性下跌。
2014年上半年豪宅由于受节假日及工程进度影响，市场新增供应量较少，以消化库存量为主，整体成交均价平稳上扬。下半年随着供应加速，豪宅出货压力集中在下半年，在促销推广上不排除部分项目降价促销。就整体而言，2014年豪宅成交价格将出现结构性下跌，主要是市场分化造成。2014年尽管大品牌明星项目多，城区豪宅项目预计普遍价格高企，但是由于众多的二三线镇区项目增多，这些镇区豪宅项目价格相对较低，成交占比提高后拉低整体均价。此外，2014年豪宅洋房的成交预计也会比2013年增多，也是一个走低因素。最后不管是别墅还是豪宅洋房产品在户型结构上都出现分化，大面积高总价和小面积高单价产品减少，而更趋向市场主流的性价比较高单价与面积都较为合理的产品，不单吸引投资型客户，也吸引更多的改善型客户。
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