[摘要] 上次对“招保万金”四大房企的现金流状况进行了分析，这次我们继续通过之前分析得到的结果及其含义和读者朋友们进行探讨。
第二，高资产负债率、高财务杠杆意味着什么？
这里我们不妨首先研究一个小的情景案例，然后高财务杠杆的隐忧就立即显现出来了。比如某项目需要2元的总投资，繁荣时支付利息之前的投资报酬率为15%，萧条时为3%，不考虑所得税。
如果不举债，2元总投资均由股东投，那么总投资/股东投资，即财务杠杆是1倍，繁荣时项目的投资报酬率即股东的投资报酬率，为15%，萧条时股东的投资报酬率为3%，波动幅度为12%。
如果股东只投1元举债1元，利率为10%。此时总资产/股东投资，即财务杠杆为2倍。繁荣时支付利息之前的利润为15%×2=0.30元，支付0.10元的利息之后，股东的利润为0.20元，股东的投资报酬率为20%。萧条时支付利息之前的利润为3%×2=0.06元，支付0.10元的利息之后，股东的利润为-0.04元，股东的投资报酬率为-4%。股东投资报酬率的波动幅度为24%，被放大了2倍！刚好是此时的财务杠杆！
这一情景案例告诉我们，高负债的企业，股东的投资报酬率和股东的现金流，对经济周期更为敏感，繁荣时可能赚取得更多，萧条时则可能赔得更惨！这一情景案例，是普适的真理，不会因为你是中国房企而“法”外开恩。
换言之，如果财务杠杆是3.4倍或5倍，这是不是意味着四大房企的股东的投资报酬率的波动幅度是不举债企业的3.4倍或5倍？这是不是意味着这些房企在繁荣时比低负债的房企赚得更多？在萧条时将比低负债的房企赔得更惨？为什么李嘉诚的长江实业和和记黄埔的财务杠杆仅为1.2倍？这是不是意味着包括保利地产在内的四大房企，在豪赌中国经济永远繁荣？
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