[摘要] 近日，各城市地方版细则扎堆而出，然而让人眼花缭乱的这些“精简”的细则确有这共同点：规避“20%个税”。多数城市未提个税方案；二线城市房价涨幅空间或近10%。多名业内人士指出，此项政策在落实中还需明晰房屋原值如何计算等问题。房天下邀您关注本期今日话题:二手房利差征税20%房产原值如何算？
编者按：近日，各城市地方版细则扎堆而出，然而让人眼花缭乱的这些“精简”的细则确有这共同点：规避“20%个税”。多数城市未提个税方案；二线城市房价涨幅空间或近10%。“新国五条”细则明确，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征个税。这被不少人士视为房屋交易成本将大幅增加。多名业内人士指出，此项政策在落实中还需明晰房屋原值如何计算等问题。房天下邀您关注本期今日话题:二手房利差征税20%房产原值如何算？
2月26日，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。又因为“国五条”细则中明确提出严格征收房地产交易环节的20%个人所得税，以及可适时提高二套房贷款门槛等，市场对地方政府一并公布上述原则的操作方案寄予厚望。
目前，二手房转让个税征收有两种方式——按照总价核定征收或按照差价的20%征收，前者是市场普遍操作的方式，后者是“国五条”明确要求推进、但在一些地方细则中避而不谈的。
细则有别 多地细则未提20%个税
从3月30日开始，各地方版细则扎堆而出。然而综观20多个地方细则，除了北京、上海、广州、天津、重庆五个城市外，其他所有城市（包括深圳）均未提及20%个税问题，后者因最有可能带来商品房销售短期大幅回落，进而撼动房价，被视为“国五条”杀手锏。
根据北京、上海、天津等地口径，“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”这一表述在市场人士看来并未严于预期。
广州地税局长:原值清楚的二手房产按20%征税
“如果没有具体核实到房子原值的，暂时还是按照1%征收，是暂时。”揭晔强调。揭晔说，目前，对于房产交易信息，广州地税部门与国土房管部门有些已经联网，有一个系统共享，有些则没有联网。但广州地税部门自己还有一个契税征收系统可以核实。经过核实，能够核实的，一律按照转让所得的20%计征个税。这两个方面查验都暂时核实不了房子原值的，就按1%征收。“确实我们系统找不到，你又提供不了有关凭证，我们实事求是，但是我们必须要按照规定去核实，手续肯定要做。” >>>查看详情
20%个税如何征收 北京明确房屋原值确定方法
4月1日，北京市地税局出台了明确的计算方法，北京市地税局明确自2013年3月31日起，完成网上签约的二手房交易，办理房屋转让个人所得税纳税申报时，纳税人应按照国家税务总局相关规定，提供据以证明房屋原值的相应凭证，根据房屋的情况不同，房屋的原值确定方法分别为... >>>查看详情
细则"20%个税"枪声未响 上海仍按老政策征收
4月1日，上海静安区、浦东新区的房地产交易中心税务窗口工作人员告诉记者，关于个税征收的新通知尚未到达，因此目前个税仍按总价的1%-3%核定征收，至于新政何时开始执行、各类房源原值如何核定、装修成本等如何认定，目前均不得而知。不过，上海市税务部门已经明确的是，根据国家规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。这与北京细则保持一致。 >>>查看详情
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二手房利差征税20%
二手房20%个税征法现多种猜想
1、严格算法：一套房多交14%的首付
按照中介目前最严格的估计，如果买一套200万元的房子，该房原值是50万元，差额的20%相当于30万元，此前按照1%的个税仅交2万元，相当于多花了28万元。且交税都是要交现金，国内卖方税费一贯转嫁给买家的情况，最终相当于买家要多出14%的首付款。
2、房东打折法：买房也要多花10万元
目前，多数房产经纪人给买房人的乐观算法是，即使个税上调，房主够意思降价，买房也要多支出成本。以目前一套180万元的在售老房子为例，即使房主降价10万元变成170万，按照新政，20%的差额个税也至少在20万，因此买房人仅房款和个税两项还需要支出190万元，也就是说新政落实后买房比现在至少多花10万元。
3、模糊算法：成本增加应刨除其他成本
多位业内人士认为重申个税是在提高买房门槛，增加购房成本。但在细则没出来前，不应该先入为主影响政府对细则的制定。知名地产商任志强认为20%的个税，应该刨除包括买房人此前的装修等多项成本，更有资深媒体人表示个税征收应该考虑到原房产的贷款利息，这些卖房人在持有房产过程中并没有增值。
4、减法：或许比1%个税还少
在地税局，正在等待交税的徐先生认为现在市场听闻新政有点失去理性。在他看来，按照差额征收个税首先要有一套完善体制能公平证明“原房值”。以自己刚买的房子为例，这次网签价格和原房产价格差距甚小，“结果发现，如果按照差额20%交个税的话，比我现在按照总价1%还低。”
5、减免法：或许不用交个税
中原地产市场总监张大伟认为，细则可能会有部分豁免。理由是之前实行的是针对个人一套住宅超过5年出让的，减免所得税。他判断这次在细则中可能继续延续。所以政策对正常改善人群的影响不大，也就不存在误伤之说。反而从第二套房的认定上看，他认为应该是只看房不看贷款次数，更合理。
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房屋原值如何界定
市民杨先生拿着自己的产证说道：“我这个满5年了，不是，但是按照新规定，差额仅仅是现值减去原值？我的装修费、银行贷款的利息，还有买房时候的各种税费，不算进去吗？”在其身后的市民也纷纷点头，“这个这么算呢？”而咨询人员则表示，目前东莞还是暂时按照老办法执行，要等新的规定出台后，才能回答此类问题。
根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，房产原值计算方式为：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知》（建住房号）等有关规定，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用
1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：扣除限额为房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：扣除限额为房屋原值的10%.
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
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东莞二手房20%个税已实行5年 早有两种避税对策
根据新“国五条”细则，“对出售自有住房按规定应征的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%计征。”即“20%个人所得税(下称“个税”)”。
不同于其他城市深感压力，事实上，东莞自2007年11月1日就开始执行二手房20%个税政策。5年来，通过“做高房屋合理费用”和签订“阴阳合同”来规避高税费，市场已经消化了政策的调控影响。
业内认为，国内房地产市场情况千差万别，东莞模式因其自身特殊性，难以推广。
两种避税对策
上有政策，下有对策。东莞20%个税政策实施半年之后，低迷的楼市开始回暖。这其中，通过做高房屋合理费用和签订“阴阳合同”两种方式来规避高额税费不无作用。
根据当地纳税规定，凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照差额征税法—按房屋交易总价减去房产原价以及合理税费后的差额征收20%个税。
房产原价是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费(契税、印花税等)，必须凭发票、税票、财政票据减除；合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费(中介费)、公证费、评估费等费用，必须凭税务发票或财政票据按规定扣除。
而如果通过做高装修费、中介费、银行利息等合理费用，降低二手房的买卖差价，再计征20%个税，税费就相当少了。
东莞中介人士 明举了个例子：“如果一套二手房买入150万(元),卖出200万(元)，按20%个税征收，则产生的50万(元)盈利要交10万(元)税。这时(便)会(通过)将装修发票等抵扣的额度上调等特殊手法降低差价，减少征税。”
中介人士丁海涛则透露，二手房交易还可通过签订“阴阳合同”来调整成交价，降低征税。
“阴阳合同”是房产市场上为逃避税费常用的一种操作方法—二手房交易双方往往签订两份合同，一份按照真正的成交价签订，另一份则以远低于市场价的金额签订，后者在交易时便能少缴一些房产交易税。中原地产东莞策略研究中心总监车德锐说：“‘阴阳合同’并不是东莞楼市发明的，而是2006—2007年炒房高潮时由深圳投资客带来的，如今国内二手楼市交易中多有这种现象。”
为了杜绝“阴阳合同”，东莞市地税局于2012年3月31日上线了二手房评估系统。该系统采集了全市33个镇街、园区的90多万套房产信息，超过55万条数据，通过房屋区域、年份建筑造价、楼层朝向、结构、带不带电梯等因素，再参照系统设置的基准系数，对全市的二手房进行价格评估。
当买卖双方进行二手房交易时，如果交易价格低于二手房评估系统的评估价格，将按照评估价格进行纳税。楼市交易量重新走高后，房价相对平稳；较之周边城市，涨幅亦较低。
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