[摘要] 各地细则不一，松紧有别。笔者以为，各地楼市的情况本来就不尽一致，在中央政策的大框架下针对各地情况进行某些微调，本来也是尊重市场和地方实际的表现。
“从个税法来看，房产交易要征收个税是有前提的，并不是说就按照交易价格减去房产原值直接收20%的税。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，核实那些合理费用非常不容易，需要大量的人力、物力，但想要征这个税就必须核实这些费用。所以才造成20年来都无法执行这个政策的结果，最终不得不用房屋交易价格的1%～3%来收税的方法解决问题。
其实，在税务总局2006年的相关文件中，就对相关费用的扣除问题做出了较为详细的规定，比如对装修费用，已购公有住房、经济适用房，扣除限额为房屋原值的15%；对商品房及其他住房，装修费用的扣除限额为房屋原值的10%。
但是，可能就是因为要核实这些费用的成本太高、太麻烦，所以这些细化的规定多年未能落实。
“要征税，必然要把这个问题解决好，不过，真要核实费用进行扣除，难度非常大。”陈国强表示，对于合理费用，其实还应该加上通胀，这些年的通胀问题一直很突出，如果不能把通胀因素扣除，对房产持有人来说是不公平的。
房地产调控没有最严，只有更严
2010年，当时的国十条拿出了限购的方法，被称为史上最为严厉的房产调控措施。这个严厉的措施在此后两年的落实中也显现了其威力，一线城市的房产交易一度遭遇严冬。在北京等城市，房价还出现了明显的回落，比如通州区，在2011年，多个楼盘的价格都下跌了一半。
这项原本是最为严厉的调控措施在如今的国五条中再次被强调。在各地出台的实施细则中，大多仅是维持原有的限购政策，而北京则强化了限购，北京籍单身人士今后将只能拥有一套住房。
“这个政策其实是想对房产的拥有重新做一次调整。”张大伟告诉记者，过去不限购，已经造成房产分配不均的后果，一部分人拥有的太多，而很多人却无力拥有。现在从来看，都不再是房屋短缺的局面，而是分配不均的局面。北京作为首都，这个问题尤为严重。
从北京市升级的限购政策来看，其目标是鼓励自住，遏制投资。
“从整体调控政策来看，行政干预的色彩越来越浓厚了。”陈国强说，各地出台的调控实施细则都是更加倚重行政手段。用行政的力量短期内能够取得好的调控效果，但从长期来看，对整个行业的发展是不利的。还是需要强调多用经济的、市场的手段来调控房地产市场，要根据市场的变化随时做出调整，不能总是过多的行政干预。
其实，在2010年限购政策出台后，多个城市的房地产市场都经历了大规模的调整，部分投资投机需求已经被挤出市场，但很多人都没有想到的是，今年会有更加严厉的调控政策出台。
陈国强告诉记者，造成如今更严厉调控措施出台的原因在于最近的市场变化。部分城市出现非理性抬头，房产交易量价齐升的现象开始出现。
根据国家统计局的数据，今年1～2月份，商品房交易同期增长在50%以上，这个跟1年前的形势完全相反。
“市场预期开始出现逆转，看涨成为越来越多人的观点，政策效应开始弱化。”陈国强说，之所以出现预期逆转，有行业自身经过调整开始企稳的原因，也有整体经济形势回暖的影响。新型城镇化的明确、收入倍增计划的出台等利好的政策都在影响房地产市场。
陈国强告诉记者，这些信息都在传递乐观的信号，从而能影响到房地产市场，导致更为严厉调控措施的出台。
面对调控，已经有些购房人猝不及防，部分购房人可能因此失去购房资格。
北京市铭滔律师事务所合伙人孙涛担心可能会产生大量的房产诉讼。“那些卖了小房子想换大房子的人很可能这次就买不了了，他们将会是之后房产诉讼的主要人群。”
孙涛告诉记者，如果国五条真正压住了房价，市场进入冷淡期，买房违约的情况会增加。从整个市场来看，过多行政干预会对市场造成负面影响，不利于民间契约精神的形成。在此之前的多次调控下，已经出现了诸如借名买房等违规操作，造成买卖双方因调控政策产生纠纷，从而违约纠纷增多的情况。
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