[摘要] 过去的2012年，面对东莞CPI全年2.9%的涨幅，商品房价格涨幅1.61%折射出住宅投资的尴尬：没有跑赢CPI。与传统的书画、古董、藏茶等热门投资项目相比，年回报率估值达6%-11%的酒店公寓，因总价不高、门槛低、转手快、回报高等特点，已经成为新兴的增值投资产品。
比较稳定
铂尔曼、万达、万科都如此看好商务住宅市场，那么，投资回报究竟如何实现？
以长安目前正在销售的铂尔曼公寓来说，上述房地产中介商高管分析认为，凭借长安铂尔曼五星级酒店、轻轨物业为优良的配套设施，参照周边租金水平，总投资39万元的45平方米产品，月租金可达到2500元或以上；按首付11万元，月供2028元。每月回报值472元，静态投资达7.7％。
“这是参照市场情况和现有利率的估值。”该高管认为，如果综合考虑到长安的轻轨R2、滨海新区规划、沿海产业带等影响，特别是外商高度认可国际酒店管理品牌，增值率可能更高。“和其他以后出现的酒店公寓一样，这都还只是不包括物业增值的增值率。”
业内分析人士认为，不管是厚街还是长安的酒店公寓，首先都具备紧密依靠国际酒店品牌优势，公寓能够享有国际五星酒店物业管理，酒店的各种配套服务，“这些都是其他酒店式公寓所不具备的，它们是真正享有酒店的配套服务”。
投资东莞公寓潜力大
“公寓，按业内的通用定义，就是为要求‘居住质量高、能满足商务需求、生活配套齐全’，能提供高租金的商务人士量身定做的住房。”瑞峰置业一位高管如是表述公寓概念，认为公寓是更适合投资的产品，总价不高，首付也低，小投资者很容易进入。
随着近年东莞加快转型升级，大力邀商选商，在促进产业结构持续优化的同时，也促成了商务群体规模的明显扩大，特别是外商等高端商务群体的增长。据公开报道数据统计，当前东莞外资企业达1.3万家，市场主体超过50万家，常住东莞外籍人士近万人。
高端商务群体的扩大，直接拉动了酒店公寓的市场需求。“按1家外企有5个投资方的高层管理人员计算，外商群体居住规模已足够庞大。”长安铂尔曼公寓有关负责人认为，公寓附近外企相对集中，高层管理人员为数不少，按该公寓的市场调查结果，这些高管的住房补贴普遍在2000－3000元之间，租住高档酒店公寓的购买力很强。
长安铂尔曼方面的分析观点，得到一家房地产中介以数据予以认同。“长安大中型企业近万家，港澳台，日韩美等外企过千家，高端租客规模达30万人，酒店长租客群有10万人”。
中原地产一位分析人士认为，有足够的商务群体，可保证酒店公寓市场的投资前景，这是酒店公寓投资的关键要素。
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