[摘要] 买家印花税则大幅提高炒楼成本,更是有针对性地打击外来楼市投资者。新政一针见血、一剑封喉,掐住了楼市异动的命门。
编者按：在发现楼市异动后,港府政府不是急于行政干预,比如强行的限购、限价等措施,而是研究制定税收政策,通过税收杠杆调节房价交易成本,最终达到影响交易频次和交易价格。把政策放进市场,用市场机制调控房价,不但让政策浅显易行,减少政策执行的难度,减少民怨,更能取得更多的民意支持。管控楼市,必须考虑更多地转向市场手段。无疑,此次港府楼市“限外令”,就是尊重市场、科学执政思维下运用市场手段的一个范本。本期今日话题，房天下与您共同关注“港版楼市调控立竿见影 有那些启迪？”
香港新政打击炒房! 外地人买房收15%"买家税"
两个月的时间不到，香港特区政府第二次出手“整治”屡创新高的房价。
香港特区政府财政司司长曾俊华26日宣布，将提高购房额外印花税的税阶，并将适用期延长至3年。与此同时，香港还特别推出全新的买家印花税，外地人士、所有本地和外地注册的公司购买香港住宅，需缴付15%的买家印花税。
新措施从今天起即开始生效。
曾俊华于昨天下午召开的新闻发布会上宣布了以上消息，香港政府新闻网对此做了视频直播。
曾俊华称，政府会继续密切监察楼市，如果楼市的发展方向继续与经济基调背道而驰，在维护社会民生和金融稳定的大前提下，政府会毫不犹疑地再推出强有力的措施，维持市场健康平稳发展。
今年8月30日，香港特区行政长官梁振英刚刚宣布过楼市新政，其核心在于备受各界瞩目的“港人港地”政策，即如果住宅市场过热，政府会选择符合中产阶层住屋需要的政府土地，在卖地条款中规定建成后的住宅单位只可出售予香港居民，以协助香港居民置业。
香港楼市新政 内地客短炒豪宅税费成本近四成
案例
短炒三千万豪宅征税将过千万元
之前，港府对于地产买卖征收的印花税征收税率在4.25%或以下不等。在转卖时还要根据持有时长征收15%的额外印花税。
假设一位内地炒家购入一套价值为3000万港币的豪宅单位并在半年内转卖，按照原有政策，该客户只需要付出楼价4.25%的印花税和售楼价15%的额外印花税，假设售楼价等于买楼价，则只需要付出577.5万元港币税费。而在楼市新政出台后，不但在转卖时额外印花税将提高了5个百分点，在买楼时还要付出15%的买家印花税，由此，若一方实收，则交易总税费接近4成，达到1177.5万港币，比新政前突增1倍。
专家：或能短抑投机气氛 资金或转向艺术品
如果单纯提高额外印花税，对于打击内地客炒买香港楼市效果将十分有限。“因为目前接触的内地购楼者，短炒客非常少，几乎没有，大部分都是长期持有，以收取租金，或者是以自用为主，反而香港本地炒家更喜欢短炒。”中原地产专港办经理梁慧文表示。
但是，资深金融专家及投资银行家温天纳在其实名微博上表示，这一次新政“估计能短暂压抑投机炽热气氛”。
内地资金是否会回流大陆炒高内地楼市价格？暨南大学教授胡刚认为未必，“内地限购并未放松，从香港撤回来的资金并不会对内地楼市有决定性的影响，反而更有可能进入农产品、艺术品等其他领域。”
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香港楼市“限外令”具有标本价值
新政措施针对性强。香港楼市与经济表现严重脱节,流动资金过剩,今年前9个月累升20%。香港中小型住宅价格升幅尤为明显,中小型住宅今年年初至9月底升幅为23.7%,而香港楼市成交额虽比第二季度有所下降,但同比仍增长31%。这其中,内地买家在香港楼市占比已超三成。也就是说,香港楼市价格上涨,热钱涌动,造成其与香港经济发展表现严重脱节,是由于交易过分活跃导致,第二是由于内地等非港居民到港买楼炒楼所致。这一方面需要遏制楼市交易频次和冲动,另一方面需要限制外来买楼者的热情和意愿。而同时提升不同交易期限的额外印花税,无疑是提高交易频次的代价,遏制交易冲动；买家印花税则大幅提高炒楼成本,更是有针对性地打击外来楼市投资者。新政一针见血、一剑封喉,掐住了楼市异动的命门。
新政思维科学。在发现楼市异动后,港府政府不是急于行政干预,比如强行的限购、限价等措施,而是研究制定税收政策,通过税收杠杆调节房价交易成本,最终达到影响交易频次和交易价格。把政策放进市场,用市场机制调控房价,不但让政策浅显易行,减少政策执行的难度,减少民怨,更能取得更多的民意支持。管控楼市,必须考虑更多地转向市场手段。无疑,此次港府楼市“限外令”,就是尊重市场、科学执政思维下运用市场手段的一个范本。
一句话,管理市场,需要我们有把握市场问题的准度、处理市场问题的速度、纠正市场问题的力度,以及正确看待市场问题的角度；发展和稳定经济,需要我们尊重市场、了解市场、依靠市场、掌控市场。而所有这些,都离不开我们科学的的执政方法。
“香港版”楼市调控的启迪
在这样“牛皮糖”房市下，香港新的楼市新政，无疑是给内地的房地产调控，“吹来了一股春风”。它至少给人以下启示：
首先，任何房地产的调控政策，不可能一蹴而就，必须及时出台和跟进新的政策。此轮调控初期出台的限购和限贷等举措，政策的边际效应越来越低、反调控的手段也越来越多。在此情况下，有必要及时出台新的更有的放矢的房市调控政策，例如国十条所讲的地区房价目标控制、房产税和土地增值税等。
第二，任何的房地产调控政策，都应该强调针对性和有效性。香港的这次新政，重点打击的是炒房商人、大地产商和外来的炒房者。如果特区政府在制定政策时，被香港商人和开发商所绑架，那它的“买家印花税”完全可以把香港的公司排除在外，只需对外来炒房者征收。但那样的调控效果就可想而知了。
第三，政府在出台住房政策时，“要务”应该是如何保障公民的居住权。内地众多城市的房价之所以下不去，根本原因是一些地方政府难以割舍土地财政和GDP的增长，使得调控政策落地时往往出现“微调”。
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温州房价大降40% 投资购房泡沫被完全击破
“温州房价与2009年、2010年的位时相比，回调了大约30%~40%。”温州郎兆房产专业机构董事长叶维坚告诉记者，楼市宏观调控将温州的投资购房泡沫完全击破。
据介绍，由于投资性资本进入，温州房价曾一度快速上涨，并在2009年、2010年达到高位，市场行情火爆，有的楼盘价格甚至成倍上涨。当调控政策出台之后，温州的楼市开始降温，一度火爆的楼盘价格逐渐回落。以温州的豪宅项目鹿城广场为例，2011年二手房转让价格可达8万元/平方米，现在已降至4万元~5万元/平方米。
温州大学房地产研究所研究员向洋表示，随着温州房价下跌，地价回归也是必然。土地供应的增加能缓解房地产行业对土地供应的紧张情绪，有利于市场稳定发展。由于过去土地供应政策偏紧，“地荒”提高了人们对市区未来房价的预期，导致大量需求提前进入市场，房价飞涨。
叶维坚认为，今年温州市供地量增大，开发企业的信心也在逐渐回升，这在一定程度上稳定了当地的房地产市场。
“现在，温州房地产市场已回归理性。”叶维坚表示，如果说温州的投资市场已被透支，但“刚需”还是有的，大家应理性看待市场，找准定位。
湖北省房地产经济学会专家委员会委员殷跃建认为，出现地价负增长的城市，说明其房地产以及土地市场已被过度透支。例如温州，之前是土地财政依赖程度比较高的城市，房价被炒得已背离了自身原有的价值。房价虚高，泡沫化程度非常高。
一年跌掉15万首付款 “鬼城”或上演“楼花”悲剧
如同海南楼市泡沫的“楼花”悲剧，鄂尔多斯开始品尝连续多年楼市疯狂后的恶果。
资金匮乏，将现大量烂尾楼
“东方名苑”并非孤案。驱车沿着环城公路行进，两侧均是连绵不断的半拉子工程，或半截才出土，或框架刚成形，众多塔吊停立，工地无人施工。
鄂尔多斯的开发商万正集团销售经理王永胜对记者表示，2010、2011年开工但未完工的项目中，八成因缺乏资金未能复工。他认为，长期不复工的项目中，极少数幸运者可能会渡过难关，绝大部分恐将成为烂尾楼。
开发商资金短缺催热了豪车抵债。在铁西某楼盘售楼部前，停着十多辆路虎、宝马。据其负责人介绍，这些车是购房者拿来偿还购房欠款的，开发商收下这些车后又转抵给施工方，偿还所欠的材料费或工程款。“为换成现金，施工方最后可能将车低价出手，网上说二三十万元买宝马X5，并不是虚言，八九成新的宝马X5也就三四十万元，前几天就在我们这里，480万元的路虎被一个天津人以330万元买走了。”这位负责人说。
鄂市一位要求匿名的政法系统干部向记者透露，降价风潮也波及公务员小区。据他介绍，公务员小区当时以4100元/平方米的低价定向出售给公务员，而彼时康巴什同类房平均价格超过5000元/平方米，有的甚至高达六七千。为了获得这种明显的“低价实惠”，他们在2010年向政府缴纳了25万到40万不等的首期款。但公务员小区二期因中途停工至今未能交付，而现在该项目已对外销售，其售价仅为3300元/平方米（毛坯），而且不强行搭售停车位。
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