[摘要] 一面是老百姓的买房难，一面是地产行业利润的畸高，尽管此前已遭受多次刺激，但“30%左右的利润率，超出工业整体水平10个百分点”，如此高的利润空间依旧刺痛了房奴们的神经。本期今日话题，房天下与您共同关注“腐败和暴利 导致了房价的居高不下？”
编者按：地产行业利润几何？向来极为敏感。因为它联着普通大众，甚至影响到了他们的幸福观和价值观，不仅是个市场话题，更是一个公平话题和民生话题。一面是老百姓的买房难，一面是地产行业利润的畸高，尽管此前已遭受多次刺激，但“30%左右的利润率，超出工业整体水平10个百分点”，如此高的利润空间依旧刺痛了房奴们的神经。本期今日话题，房天下与您共同关注“腐败和暴利 导致了房价的居高不下？”
房地产利润30%，部分达50%
10月22日，国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书(2012)”，内容涵盖了我国经济社会发展过程中的热点和焦点问题，包括宏观经济、外贸、金融、住房、三农问题、公共服务、城镇化、福利体制等。
其中住房方面，研究还对住房市场发展趋势与政策进行研究，谈及房地产开发利润和房产税等话题。并建议适当时候可取消预售制度，增加现房销售比例，以整治开发商在销售环节的投机行为。
据介绍，2003年前后，我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相近。但随着房价的不断上涨，房地产利润率明显上升，2007年之后年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。
报告还指出，国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。
地产行业利率的畸高再次引发老百姓的义愤填膺
地产行业利润几何？向来极为敏感。因为它联着普通大众，甚至影响到了他们的幸福观和价值观，不仅是个市场话题，更是一个公平话题和民生话题。一面是老百姓的买房难，一面是地产行业利润的畸高，尽管此前已遭受多次刺激，但“30%左右的利润率，超出工业整体水平10个百分点”，如此高的利润空间依旧刺痛了房奴们的神经。
此外，地产行业利润畸高，不仅刺激房奴神经，同时也影响着产业资金的分布，做工业转向做地产，做文化的转向做地产，在重庆，甚至连做蛋糕的也开始做地产。长期以来“做实业最终做失业”的结果，使得包括制造业在内的其他实体经济，在以高利润回报的本性驱动下，转而流向投机炒作以及房地产等领域。长期下去，势必使中国经济成为空中楼阁。
地产行业利润畸高有很多原因。前述报告在分析造成我国房地产开发行业利润偏高的原因时指出，目前我国还没有完整的房地产行业管理体系，对开发商的市场投机以及通过“囤地”、“囤房”等变相获取高额利润的行为无法进行有效约束。
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陕西商品房利润控制在10%
陕西建设厅会同省物价局日前联合发文，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，鼓励现房销售，引导各地房地产市场平稳健康发展。
通知要求，各城市要划定区域分区域测算住房项目成本，根据省住房和城乡建设厅、省物价局明确的房地产开发项目成本构成和利润测算标准，商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，并可参照2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本。在此成本基础上，合理利润率控制在10%左右，并将各区域住房销售价格区间在媒体上公布，同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。
根据陕西省住建厅和省物价局有关人员的介绍，出台这项政策是希望引导大家购房理性消费。通知的出台，一是要防止房价反弹，二是让老百姓对商品房成本心中有数，刚需购房该出手就可以出手。希望开发商既有利润，老百姓也能买得起，以此促进房地产市场的平稳和健康发展，把商品住房价格引导到满足自住型和改善型住房需求的轨道上来。
陕西楼市调控新政具有积极意义
此次陕西出台的新政，要求开发商将商品房的建造成本按土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目进行测算，在此基础上加上10%左右的利润确定房价。这为下一轮调控找到了一个方向。这个方向就是将房价定价中的虚拟成分撇除，使其成为一个货真价实的实体市场。目前的商品房定价，普遍将房屋所在地段的附加值作为炒作因素计算在内，地铁、学校、自然景观，都成了开发商随意提价的理由，但所有这些都不是开发商投入的成本，要求购房者为其买单，也使房价虚高。按照陕西新政，以后开发商确定房价，将不能再将这些公共资源“为我所用”，房价也可以寻找到合理的、能够为购房者接受的价格中枢。
以成本加利润来确定房价，在此次房地产调控开展后并非没有人提出过，甚至有一些开发商有过尝试，但最后都不了了之，究其原因在于地方政府对此大都不予支持。其间的症结就在于在商品房的建造成本中，政府在土地供应和税费征收方面占了很重要的份额，尤其是土地价格的确定，同样充满了由炒作而形成的水分。因此，此次陕西省以“吃螃蟹”的勇气，在全省范围内推广这一新的定价模式，实际上也是一种自我革命。即使目前的土地拍卖和税费征收制度不予改变，但通过成本的公布，至少能够让民众看清地方政府在这个市场中占有多少利益，从而对地方政府形成倒逼改革的压力。
当然，这种由成本加利润组成的定价制度，在实践中还会产生一些问题，比如房价确定以后，如果房屋未能及时销售出去，开发商的管理成本会有所增加。但是，在大的方向明确以后，这些细枝末节的问题并不难解决。
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“反暴利”是维护消费权益的重要手段
陕西方面调控房价积极态度应该肯定，在商业领域的诸多行业，“反暴利”也是政府部门平衡市场价格和维护消费权益的重要手段。以此来看，政府部门介入商品房定价似乎并无不妥。
但是，确实没有相关法律对商品或者公共产品进行利润率的低值限制。而且，陕西方面要求各城市分区域测算住房项目成本，包括土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用和销售税金等，其中涉及开发环节成本由谁来确定？由于政府部门并不完全掌握部分开发费用，所以此举很容易让开发商自说自话，导致开发商的利润并不能被有效限制，让政策初衷打了折扣。2009年，江西曾首创房价成本公示制度，其公示的数据主要由开发商自行上报，最终成了开发商“逗你玩”的数字游戏。陕西方面会不会重蹈覆辙？
如果陕西方面还会出台后续细则的话，建议注意到两个方面：一是政府部门所能够掌握房价构成因素应予公开；二是对政府部门不掌握的开发环节费用，引入第三方独立评估机制。
陕西方面要求公布区域住房销售价格区间，表面上看已经粗略公开房价成本，因为理论上销售价格扣去10%即为商品房成本。但由于存在前述问题，这个综合成本很难被做实，政府部门有为开发商虚报成本背书的可能。与其如此，莫不如择清关系，一方面将政府部门所掌握的土地成本，税金收入，供水、供电、供气、供暖、有线电视等公共设施配套费用等公开；另一方面，引入第三方独立评估机制，促使开发商将其独自掌握的成本公开。
腐败和暴利直接导致了房地产价格的居高不下
现在的问题是，要将房地产利润控制在10%左右，首要的前提是向社会公开房地产开发的真实成本。2006年，广东省人大代表朱列玉就向有关部门提出公开房地产开发成本、遏制房价过快增长的建议，但被拒绝。理由很“简单”：公开商品房成本，容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响。从那以后，尽管类似呼声不绝于耳，但收效甚微，至今也没有看到哪家房地产企业自曝开发成本。
那么，开发商为何不愿公布成本呢？或许可以从前不久原人大常委会副委员长成思危公布的一项调查结果中找到答案。他指出：“在房价中，房子土地和建筑成本占50%，政府税费占20%，开发商占30%。这30%里，有一部分是开发商最不愿意公布的，说白了就是各种灰色费用。”将各种灰色费用也就是非开发费用列入房地产开发成本，传递出一个信号，这就是腐败和暴利直接导致了房地产价格的居高不下。而要合理确定房产价格，控制开发商的盈利幅度，使房地产市场回归理性并健康发展，没有实打实地核算和公开房地产开发成本，一切只能是空中楼阁。
开发商不愿公布成本的背后是不敢公布。那么，公布了房地产开发成本又会造成怎样的情形？简言之，不外有三：一是将使开发商所谓的种种灰色费用的秘密一览无遗；二是将腐败官员在房地产开发中的经济犯罪行为暴露于光天化日之下；三是将开发商牟取暴利的遮羞布彻底揭开。当然这样做，开发商和一些既得利益者是一百个不情愿，而普普通通渴望“适者有其居”的老百姓则是拍手称快。
由此可见，陕西省要实现将房地产利润控制在10%左右的目标，让房地产“隐性成本”无处遁形，实实在在地公布房地产的开发成本是步，也是关键重要的一步。我们希望这一天到来得快些、再快些。
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