[摘要] 伴随着政策环境的持续收紧，大户型越来越难卖，已成为当下楼市的真实现状。但是一方面，中等户型面临供应偏紧的局面，如果开发商不加大大户型市场供应量，就没法在这段时间做最后的冲刺，另外一方面，即使加大供应量，如果不调整价格策略，非但难以促进销量，也将直接挑战房价控制目标，从而招致限购令出台的可能性。这些，
伴随着政策环境的持续收紧，大户型越来越难卖，已成为当下楼市的真实现状。但是一方面，中等户型面临供应偏紧的局面，如果开发商不加大大户型市场供应量，就没法在这段时间做最后的冲刺，另外一方面，即使加大供应量，如果不调整价格策略，非但难以促进销量，也将直接挑战房价控制目标，从而招致限购令出台的可能性。这些，正成为开发商的焦灼所在。
大户洋房不好卖
5年前轰轰烈烈出台的90/70政策，真正的市场影响在2011年得以体现。纵观楼市新政实施以后，大凡大户洋房在推广之际，若非双拼户型，开发商总不忘强化这一卖点，以突出自己产品的优势。尽管如此，包括合拼户型在内的大户型洋房，销售处于困境中，已成为当下楼市的真实写照。
国庆期间，位于东城东的半山湖推出三种产品，包括130平方米、160平方米以及190平方米三种户型，项目相关负责人就坦言，相比较而言，160平方米以及190平方米两种户型更难卖。与此同时，作为定位于高端产品的鼎峰尚境，基于目前市场现状的考虑，其大户洋房甚至处于待售状态。万科开发的翡丽山，由于大部分产品均为双拼户型，自开盘至今，东莞房地产公众信息网的数据显示，卖了仅为80套，其推售量为200套。
凡此案例，举不胜举。合富辉煌市场研究部的数据显示，今年前三季度，户型面积为80—130平方米区间的不同产品，平均销售率接近60%，这种情况在说明，伴随着楼市政策的进一步从紧，开发商在加大中等户型供应的同时，刚需消费力也得到一定释放。相比较而言，对于定位为改善型需求的大户型，销售则处于相对缓慢状态。数据统计显示，130平方米以上户型单位，平均销售率还不到45%，其中190平方米以上单位，销售率仅为36%，前三季度，共推出1707套该类产品，销售量仅为615套。
联系起过去两年的市场状况，每当进入10月份后，纷纷加大大户型洋房供应量，成为彼时市场的主要特征。如此对比，今年的市场，则多了几许落寞。
大户洋房面临的后市困境
截至目前，东莞还未出台限购令，但并不能因此就说明市场缺乏宏观调控政策的约束。在广州、深圳、佛山等城市，与限购令政策一起实施的还有限贷令，这两个政策的相互作用，让这些地方楼市很受伤。在东莞，限贷、限价令的实施，足以让大户型洋房伤不起。
这也可以看到，自今年6月份开始，东莞楼市成交量开始出现抬升苗头，但伴随着高端大户洋房的高价入市，直接挑战了东莞出台的房价控制目标，由此换来的则是开发商受到政府相关部门警示的代价。从某种程度而言，这种警示，又在有效刺激着开发商加大促销优惠的力度，价格的调整，促进了中等户型销售的进程。
但目前潜伏在楼市走势中的一个问题开始变得愈发明显。伴随着刚需群体的积极入市，中等户型供应面临后续不足的困境，将深刻牵动着楼市的走向。
目前市场处于敏感期，如果加大大户型的供应量，不在价格上作出调整之举，非但很难促进销售量，也将因此招致加快出台限购令的可能性，这些正是目前开发商的焦灼所在。
业内观点
豪宅物业会有一定的降价空间
深圳博文道总经理杨波：下半年部分没有景观资源或地段优势的“豪宅”价格可能会下调。首先，限购政策的风声越吹越紧，其他已经被限购的城市频频传出降价的消息，市场舆论大谈拐点论，从而影响了客户的购买信心。伴随着市场的观望情绪日渐浓厚，降低了一部分市场需求。
其次，银行的信贷政策也是越来越紧，现在部分银行连首套按揭都要提高到基准利率的1.05倍或更多，二套房的利息则更高。首付压力的增大，导致部分有购买力的客户不再将投资居住型房产作为主要投资方向，而是转移到商业物业或其他渠道。
在上述背景下，如果部分“豪宅”缺乏景观或地段优势的话，这类物业的有效客群将越来越少。
从另外一方面来看，除非豪宅价格有较大让利幅度，不然难以吸引购房者。相对而言，“豪宅”利润空间较刚性需求的物业的利润空间会更大，假若部分开发商急于回笼资金，这些物业在年底还会有一定的降价空间。
“搜房狂”首度登陆东莞，搜房网和香树丽舍联手推出香树丽舍铂金酒店式国际公寓“香树丽舍1号”，10月14起开始冲关。"0首付"5折优惠，香树丽舍此次参与“搜房狂”的房源为：1栋906单元（香树丽舍1号），27.04平米的公寓实用户型，送全屋精装修，再送家私、家电，拎包入住！详情点击进入>>>
推荐阅读：
东莞掀起"网上卖地"新风 碧桂园首尝"头啖汤"
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
