[摘要] 为救急，开发商将原本明年推的货提前到了今年10月来卖，因为这批产品有缺陷，价格低，易成交，能收金。但类似的“十月救急”之举并非个案。
为救急，开发商将原本明年推的货提前到了今年10月来卖，因为这批产品有缺陷，价格低，易成交，能收金。但类似的“十月救急”之举并非个案。
早于“十一”前，开发商就行动起来。比如，与团购网合作、与二手中介联动、87折全城特惠，“降价风”弥漫全城。当中信、金地、碧桂园、花样年、丰泰、天利纷纷以“曲线降价”形式来回应胶着的市场时，谁能断定这是拐点来临，还是黎明前的博弈？
2011年仅有三个月光景，但包括中信、光大、中惠、金地、佳兆业、联华在内，不少品牌开发商销售业绩难尽如人意。而更为严厉的结果可能是：真正的市场比数据还要残酷得多。毕竟调控到了这般时分，房价还能不能hold住？当“以价换量”被开发商验证效果明显之后，降价或成了第四季度开发商们的集体举动。
开发商赶工提前推“降价”货
加紧赶工，快速报备，深业欧景城终于赶上了“银十”的尾巴。10月15日，位于万江的欧景城低价推出107套高层单位，户型位85-125平方米的二、三房，均价在6500元/平方米左右。
显然，这样的单价，与该盘4月开盘的首批7500元/平方米的均价相比，单价真的直降1000元？为向已购房者有所交代，开发商解释称，此次推出的3栋、4栋，靠近路环路与港口大道，景观相对较差，噪声污染在所难免，因而降价也在情理之中。
这样的“曲线降价”被业内戏说为“羞答答的价格静悄悄地降”。这样的景象是集体情绪的表现。为了快速出货，碧桂园“5800元/平方米起”的标语在东莞刮起一阵旋风。
“如果不是2000套，肯定不会是这个价格了。”大朗碧桂园营销人员的这个解释，正是目前市场反应下的产物，言下之意是，没有政策重压，“5”字头的价格肯定难寻。
也正是这样的定价，让碧桂园成了金九银十的常胜，自9月19日有网签数据的四周来，除了首周的21套，第二周开始，便是435套、237套、340套的网签量霸占榜首。截至10月16日，该盘网签量已达到1033套，尽管离推出总量的2000套还有半程未走完，但陆续将来的网签量，显然与前四周5999元/平方米的成交均价密不可分。因为，在低价房源面前，就很容易理解为什么有购房者排成长龙抢购了。
位于高埗的新世纪大盘颐龙湾推出高层洋房，自9月12日有网签数据以来，颐龙湾每周的成交量平均近120套，截至10月16日，该盘网签量已达593套，这当然要归功于该盘5800元/平方米的单价策略。
对于该盘，从东莞中原地产提供的销售数据来看，首周成交均价为6021元/平方米，随后屡次突破均价低位，一个月后的10月10日-16日当周，成交均价为5670元/平方米。
部分“假摔”变成“真降”
为什么开发商只能“羞答答”降？
8月23日，在中报业绩发布会上，富力地产董事长李思廉说，“我们现在下调了10%，估计会慢慢跌，下半年的话，可能会再跌10%。”
显然，相比于大多数房企大佬们“合理定价”的温柔言辞，李思廉的判断直言不讳实属难见。于是，就此衍生出的“房价绷不住了”、“拐点已经出现”的说辞频现于当时的各种声音平台。
但10%的降价却被质疑为假摔，因为半年报中并未披露降价，在售物业反而大涨30%之多。开发商的降价说，还能信吗？在东莞也不乏这样的“假摔”者。“促销短信如闹铃，几乎全部都是坑爹的标题党。”想降价买房的孙继向东莞时报记者控诉，开发商假摔“劣迹”斑斑。
孙继所控诉的“劣迹”多为“几万抵几万、团购打折”之类的活动。他拿出手机，读了很多条。“8栋9栋阔景五房85折”、“认筹3万可享受开盘额外95折”、“有十余套7字头特惠单位，3万抵10万”、“单套平均优惠近15-20万”、“20套精选特惠单位85折优惠”、“国庆期间购房85折，37栋认筹5万94折”等等。
“这些优惠，平时也会有的。”孙继去看过其中的几个，“单价并未有什么实质性的优惠。”还有一些优惠，让孙继更是不以为然。这类降价多是通过诸如汽车、家电、车位等方式来降价，表面上来看，房子总价不变，但由于赠送部分往往价值不菲，算下来也能抵消一部分房款，如：“买房即可获赠2万元家电，全额付款可享额外98折优惠”、“买别墅送奔驰”、“特定产品购房零税费，购别墅送双车位”等此类促销。
暗降泛滥，明降迟迟未到，只因开发商试探性的动作往往是碎步慢行。
开发商以价换量“成效”显著
事实上，孙继抱怨的事件从8月份渐渐有了转机。
这里有一个有趣的现象。位于万江的金地·外滩8号在第三季度表现可圈可点，其开盘之初“5”字头营销赚足眼球，并且挤牙膏式的加推“临桥”产品也让该盘成交高潮迭起。从东莞中原提供的数据分析来看，每当成交均价超过7700元/平方米时，成交量暴跌，比如8月22日-28日当周仅有1套97平方米物业成交，单价8130元/平方米；从8月1日到10月16日，11周内，有7周时间成交为个位数；而8月29日-9月11日期间，6770元/平方米的成交均价让其有130套的成交峰值。
另一个万江楼盘天邑湾也属此类情形。8月底，该项目推出95折团购，外加98折按揭优惠、7天内签约99折优惠，优惠幅度8个点之多，此举一出，原本8月份7397元/平方米的均价，9月份已降到6841元/平方米，但网签数猛涨到137套，同比增长8.7倍之多，降价促销的效果非常明显。
这一幕，也同样在丰泰旗山绿洲上演。8月底，该项目举办“人人中大奖”活动，特推出一批特惠单位回馈业主，推出6栋一批紧靠高架桥房源，当月以6925元/平方米的均价签约5套，9月以6739元/平方米的均价签约48套；而在6、7月份，该盘的成交均价在7500元/平方米以上的高位盘旋，月均成交仅10套。
中信森林湖又何尝不是如此。来自东莞中原地产的统计显示，在9月17日-10月16日近一个月内，该楼盘在售的1-4栋、14-16栋共计成交仅30套，成交均价却都在万元以上；而13栋以8380元/平方米的成交均价迅速出货81套。
显然，出货量与价格关系之深，降价已成为楼盘快速跑量最有效的工具，没有之一。
统计分析
六类产品易降价
1、前期滞销单位
案例：“十一”期间，花样年·君山，推出20套一口价特惠单位，参加团购活动，而这部分产品均为前期高价滞销单位。据东莞中原统计，10月3日-9日期间，其签约均价约为7967元/平方米，与6月份的9851元/平方米相比，下降了1884元/平方米。
2、景观、朝向较差单位
案例：前有金地·外滩8号，后有深业欧景城。前者在8月份推出其6、7两栋楼，紧靠马路高架桥，签约均价在“6”字头上，成交客观；后者在10月中旬推出新品，也是临近马路，均价6500元/平方米。
3、户型设计有缺陷单位
案例：欧景城均价“6”字头单位部分产品户型设计存在着缺陷，如三房的单位仅有一个卫生间，建面95平方米的单位设计成两房。此外，房子使用率不高，阳台设计不尽合理，空气对流性较差。都成为此类产品变身为“降价”。
4、“豪宅”大户面积较小单位
案例：据东莞中原监测，中信森林湖·兰溪谷8月成交均价仅为8759元/平方米，远低于此前的“万字头”均价。兰溪谷是通过项目中面积较小的单位来降价，如建筑面积121平方米、161平方米两种单位。如此一来，“小户”降价不会殃及大户档次。
5、合拼户型单位降价
案例：深业·御泉山的合拼户型比重大、面积大、总价高，限购“鸭梨”大。开发商也是通过降价来加快走货，如10月3日-9日，该项目成交均价为6574元/平方米，低于6月份的7083元/平方米，同时也比城区同类型产品价格要低。
6、想快速出货的新开楼盘
案例：10月3日-9日，大朗碧桂园带装修成交均价仅5679元/平方米，低于当地同时期洋房成交均价。新上市的项目售价低于当地同等楼盘价格，这也是降价的一种表现。
部分楼盘价格调整与成交量变化图标
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