[摘要] 东莞市统计局，近日发布了9月份全市新建商品住宅网上签约销售情况。数据显示，9月房价比8月下降223元/平方米，降至8121元/平方米，回落到“警戒线”以下。
东莞市统计局，近日发布了9月份全市新建商品住宅网上签约销售情况。数据显示，9月房价比8月下降223元/平方米，降至8121元/平方米，回落到“警戒线”以下。
在9月份，有消息称，如果9月份的东莞房价超过警戒线，那么限购令有可能在10月15日出台。回落的房价使不少担心限购的发展商暂时松了一口气，但是，这并不代表以后就没有压力了，有业内人士表示，9月房价的回落，跟高端楼盘加推新货不多，或放缓网签有很大的关系。进入10月之后，记者从市场了解到，第四季度，高端项目入市或加推新货的不在少数，再加上前期销售的高端产品陆续签约，东莞楼市的价格压力仍在，“限购”疑云不会轻易散去。
第四季度高端产品供应增大
金九银十是传统的推货旺季，不管是适合刚需的普通住宅项目，还是高端楼盘，都不会轻易放过这个节点。在9月，便有锦绣山河·锦园、中信森林湖、御花苑·天珑湾等楼盘的别墅和洋房相继入市。而进入10月之后，高端产品入市的消息更多。
从记者收集到信息来看，在黄金周期间，便有葡萄庄园·领墅、东方华府、松山湖·悦等项目加推了新货。而在第四季度，预期还有北大资源·御墅、紫檀山等全新项目入市，此外，光大锦绣山河、天骄峰景、万科紫台、万科翡丽山、金地·湖山大境、国际公馆·贝丽湖、东方华府、花样年·君山、花样年·江山、卓越蔚蓝城邦、皇庭一号公馆、御海蓝岸等多个定位高端的项目均会有新品加推。
整个第四季度，高端项目产品的供应量不在少数。而从产品结构来看，第四季度的高端项目新品包括别墅、大户型和超大户洋房等，也有部分中小面积户型，但单价依然不低。
对于高端项目推货多的局面，有行内人士分析表示，在2011年的市场环境之下，不少发展商在进入第四季度之后，都受到资金压力、冲刺年度任务等方面的因素影响，需要抓紧出货，高端项目也同样如此。还有些发展商已经制定了推货节奏，也不会轻易改变。供应增加的局面，将在第四季度持续出现。
房价上行压力依然存在
高端产品的供应持续增加，使东莞的房价上行压力再次加大。
据东莞中原对金九银十城区大户型存量的统计分析，目前东莞城区大户型存量约2000套左右，其中售价在8000元/平方米以上的，有1600套左右，而售价达到10000元/平方米以上的，有710套左右。一些定位高端的楼盘，大多定价在9000元/平方米以上。而从第四季度将入市的新盘和准备加推新货的楼盘来看，包括松山湖区域在内，大城区范围内有不少项目属于东莞楼市的顶端产品，还有不少项目主打别墅产品，售价均不会太低。
据记者了解，虽然准备在第四季度的高端楼盘项目，也有不少在镇区。这些项目或占据山水资源，主打别墅产品，售价不低；或带精装修出售，计划定价也不下8000元/平方米。即使是一些希望通过中小户型走量的楼盘，项目自身的定位，售价也达到了7000元/平方米以上。由于镇街项目价格相对较低而拉低整体成交均价的情况，在第四季度不一定会出现。东莞楼市在第四季度的价格上行压力加大，限购依然如“定时炸弹”一般笼罩于东莞楼市之上。
不过，也有资深从业人士对记者分析表示，如果真的实行限购，而且真的是一刀切对售价在警戒线之上的楼盘进行限购，对于高端项目无疑会有很大影响，发展商也会考虑这些影响，而自行采取一些措施，以尽量不为“限购”出台助力。另一方面，高端楼盘置业群体的考虑时间长，签约周期长，即使在第四季度看房，也未必会集中在第四季度就签订合同，这对房价的上行压力也有一定的缓冲。
■市场动向 同样的环境 不同的抉择
对于高端项目而言，第四季度是比较矛盾的一个季度，出货，可能拉高整体楼价引发限购出台；不出货，年度任务无法完成，资金回流不畅带来的是经营压力。记者调查了解到，面对同样的市场环境，目前的豪宅发展商，有三种不同的举措，有的主张按既定节奏推货，以不变应万变，有的希望能在限购出台之前多出货，因而积极出货回笼资金，还有的发展商，则有意将推货节奏推后，以期能更好地把握市场，伺机而动。
动向一：按计划推货 以不变应万变
受访中，有不少发展商表示，会根据自身工期加推新货，推货计划不会受到限购出台与否的影响，在价格方面，不会再有太大波动，会理性定价。
“我个人觉得大多数高端项目是根据各家的实际情况正常推货。”光大地产营销总监张永康对记者表示，其实楼市在任何时候都有人在观望，只是观望情绪的浓厚度不同。高端客户群体买房置业一般不会太关注市场环境的变化，而主要是看产品的好与坏。有资深从业人士也对记者表示，每个房地产企业都有自己的高端项目的推货节奏，一般不会因市场的变化而做很大改动。
记者在采访中发现，按照原计划推货的高端盘，虽然价格没有出现下调，但不少楼盘项目的新推产品与前期相比，也没有作出上调的举动。
对此，有发展商相关人士对记者表示，真正纯粹的豪宅项目，价格越降走货越难，这主要是因为在高端项目的成交客户中，有相当大的比例是老业主介绍朋友购买，高端项目的价格如果下调，对项目的物业价值和品牌价值都会有比较大的影响，因此不会轻易下调，同时考虑到目前的整体市场环境，价格也不敢上涨。
动向二：以价换量 积极出货
9月以来，东莞楼市关注的现象便是价格调整。而在这一轮价格调整中，有不少项目也是属于高端楼盘。
国庆前，森林湖·兰溪谷13栋2单元以8200元/平方米的均价面市，部分单位更是以7600元/平方米起价发售。而兰溪谷之前14栋的均价达到9000元/平方米。同一周，御花苑·天珑湾也推出部分特惠单位，一次性付款可以享受8200元/平方米的优惠价格。
对于一些高端项目的价格调整行为，镇街一高端楼盘的相关人士分析表示，发展商进行价格调整的产品大多为项目中位置较差的，售价自然较前期产品略低，另一方面，通过对这些地段较差的产品进行促销，以价换量，也不失为回笼资金的一个好方法。该人士告诉记者，临近年末，受到资金压力和年度任务的压力，积极主动出货会是不少发展商采取的方式。
有资深从业人士也对记者表示，在目前的市场环境之下，即使不说政策越来越紧，但至少在短期内不可能出现放松的情况。而中高端产品受政策影响是较大的，一方面，二次置业和三次置业的群体，会因为受经济大环境的影响，财富积累速度变慢，他们的置业速度也会放慢，另一方面，由于这部分群体不是一定要买房的刚需置业者，如果真的实行限购，他们又正好是限购对象，受政策影响也是。因而在目前的环境下，针对这部分群体的产品调价出货也是正常的市场反应。
动向三：延后入市 伺机而动
面对同样的市场环境，有的积极出货，也有的暂时按兵不动，在年末市场中，也有一些原计划年内入市的项目，如今却未见动静，如卡丽兰、御庭山、圣堤雅等，也受到关注。
对这些项目延后入市，不少从业人士将之理解为发展商对市场看不透，进而观望。还有行内人士透露，除新品延后入市之外，一些在售的高端项目，在大半年的时间里也几乎按兵不动，少有新货加推，也是一种观望态度，有意将产品入市时间延后。
光大地产项目经理林尤泽对记者表示，高端项目通常投入成本大，现场展示要求高，工期也更长，有些项目延后入市，跟工期也有关系，市场越是复杂，在开盘条件没有完全准备好之前，豪宅项目越不会轻易入市。另一业内人士也表示，在目前的市场环境下，高端楼盘如果要让客户动心，“说服”他们购买，就更需要下足工夫，把产品做好，部分发展商有这种心态，既然市场捉摸不透，那干脆花多点时间把产品做好再说，因此客观上也造成部分豪宅项目延后入市。
■客户调查 深圳豪宅投资客出现观望
虽然不少发展商采取以不变应万变的方式推货，但置业者却并非一成不变。记者在采访中了解到，虽然国庆后部分高端楼盘的出货情况还不错，但从9月以来，东莞高端楼盘的置业者多为本地置业群体，过往在东莞高端产品消费中占据一席之地的深圳高端置业群体出现了明显的观望。
本土消费支撑豪宅正常出货
从8月至10月中旬，记者曾多次了解一些高端项目的出货情况，不少发展商的答复为“还不错，正常出货”或“每周的成交量与前期基本相同”，不过变化的是，买家多以本地客户为主。
张永康告诉记者，9月初锦绣山河·锦园推出了50套独栋别墅，目前已经销售42套。9月下旬项目推出160余套洋房，目前已经销售100套。而中信森林湖·兰溪谷再推出一批特惠单位之后，该项目销售也不错。
对此，有行内人士分析表示，多数高端置业群体不会担心政策发布而急迫做出置业决定，也不会因为政策影响而放弃置业。如果他们选择观望，通常是担心如果项目价格下调后，自己的置业行为被亲友取笑。因而如果项目价格保持合理及坚挺，他们便会做置业决定。
深圳高端置业群出现观望
虽然高端项目保持了一定的出货速度，但记者在采访中了解到，曾经在东莞市场占据一定地位的深圳置业群体，近期出现了明显的观望，目前东莞高端项目的置业者，基本是本地高端置业者。
据介绍，锦绣山河·锦园和鹭栖湖二期洋房在9月入市之后，置业者主要是来自大朗、长安等东莞各镇街的企业家，而过往占据了项目近1/3的深圳置业群体，在这一轮置业中较少出现。金地集团东莞公司的相关人士也告诉记者，金地·湖山大境的目标客户群定位为深圳高端置业群体，此前项目的来访与成交有80%以上的置业者为深圳人，但近期从项目现场的来访情况看，深圳置业群体明显出现了观望。
对此，有从业人士对记者分析表示，深圳置业群体实际上有点像股市投资者，对于他们而言，不管是高端置业群还是中低端置业群，在做出置业决定时大多带有一定的投资意图，因而他们受市场影响也会比较明显。而东莞高端置业群体大多仍习惯于选择不动产投资，受政策影响较小。
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