[摘要] 目前，降价风潮正逐渐蔓延。无论是在限购执行严格的一线城市开发商采取的以价换量，还是在东北地区出现的变相集资式的团购买房，“降价”都是其中的关键词。
团购背景繁杂违规乱象丛生
“我们龙湖因为想进长春市场，对长春做过深入的市场调查，发现长春单位团购房的现象很普遍，这其实扰乱了正常的商品房市场秩序，所以龙湖对进入长春一直很谨慎。”龙湖地产集团某人士向记者介绍。
其实，如果团购是一种合规的降价，在房地产调控的今天，其积极意义也许更大。不过，因为开发商的团购做法非常“花哨”，其风险已经渐渐显现出来。
据了解，在长春等地，很多开发商是在拿地之前就开始招募团购对象，并收取房价全款50％的定金。此时，开发商与购房者签订的只是一个简单的购房定金合同。拿到资金后，开发商将这笔钱用于土地购置，并启动开发。在获得预售许可后，开发商与团购者签订正式的购房合同，并收取余款。
恒利七彩阳光是长春宽城区一个团购项目，团购比例占总房源的20％左右。团购价格在3000元/平方米左右，团购对象为个人。资料显示，开发商吉林省恒利房地产开发有限公司在去年3月以7700万元的价格取得了位于宽城区一块占地面积170982平方米的商住用地。建筑面积34万平方米。土地年限只有50年。
但是，根据知情人士的透露，吉林恒利早在2009年底就开始发布团购信息。于2010年初团购结束后购得土地。“很多开发商都是这样的，先和地方政府达成拿地意向，然后通过团购募集部分资金，用于拿地。”上述业内人士介绍。
团购后的七彩阳光项目展现出的腾挪本领更大。根据搜房网名为“长春恒利七彩阳光”的微博介绍，恒利七彩阳光项目的总占地面积变为60万平方米，总建筑面积达到100万平方米。开发商的总投资额高达30亿元。其首期17万平方米土地项目更名为英伦小镇，预计10月中旬开盘。
“最近刚好有个开发商向我咨询，市场价3000多的地段，他搞个团购卖2000多，能操作不？我告诉他操作是可以的，先搞到地再说。”长春一位房地产咨询业人士向记者透露，在长春，一些地方性的小企业，靠着政府资源搞定地块，然后通过团购集资再买地建房，这种做法绝非个案。
这种尚未开工就卖房的模式在一些南方城市也已经出现。有媒体报道，浙江义乌国际文化中心07、08地块在8月11日创下单宗住宅市场价，被义乌市现代房地产开发有限公司以72.19亿元拿下。然而，仅10天后，该地块以“现代城”为名，宣布于8月22日开始销售。从操作手法上看，该项目同样是和购房者签订一份收款证明，注明购房者所买房号、户型。大约一年多后签署正式购房合同。
团购的另一个背景是政府部门的变相集资建房。“有时候，开发商和某些政府部门、高校企业等在拿地之初就谈好团购价格。然后和招拍挂部门达成一致，把项目以低价指定出让给该企业。对团购单位来说，和以前的单位自建房相比，这样做不涉及土地性质的变更，也节省了对购房人几年内不得出售等产权限制，直接就是商品房销售，因此很受单位欢迎。”业内人士称。
而根据记者了解，在26个团购项目中，凡是指定团购给政府机关的项目，其团购价格都较市场价更低，最典型的高新区某项目，别墅价格在13000元/平方米左右，团购价格只有2800元/平方米，团购对象即为高新区政府工作人员。
投资团购房风险或大于
一位房地产业内人士介绍，目前长春参与团购项目的个人购房者，多是投资性质。“反正总价不高，相比周边便宜那么多，投资者自认为空间较大。”
不过，在目前的大环境下，团购商品房的风险正逐渐加大。专家提醒，团购房源从销售流程上就存在违规，一旦开发商资金断裂无法按期交房，购房人的权利其实没有法律保障。
德恒律师事务所某合伙人向记者介绍，从目前长春的团购做法看，的风险是开发商拿地风险和资金挪用。一旦开发商集资后没有顺利获得土地，或者在开工后出现资金紧张，或挪用了集资款项，交房日期就没有保障。对于团购者来说，首付50％后签订的一纸定金合同，根本没办法保证购房人对房屋拥有的产权。
根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。上述法律人士称，开发商需要一定比例的自有资金，并只能用于该房地产项目的开发，不得挪用。这种规定旨在有效防止因资金问题而导致房地产项目“烂尾”。但如果开发商通过团购集资的方式获得土地出让金或填补项目资本金，就有“空手套白狼”的嫌疑。而开发商从购房者手中获得的资金其性质类似借贷，只不过这种借贷没有任何抵押物和担保，完全凭借开发商的信誉。一旦开发商这方有变，出资人权益就无法得到保障。去年4月，长春净月某地王项目就因为在招拍挂环节没有达成一致，导致意向开发商因为有强劲竞争对手出现，在241轮竞价后，以7亿元高价拿地。但后期，开发商意识到土地成本过高，只能选择退地。更为复杂的是，因为开发商在拿地之前已经收取了部分团购单位的团购资金，这部分资金也被卷入土地出让金中，地方政府在是否同意开发商退地，以便返还团购参与者出资这一问题上左右为难。
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