[摘要] 今年下半年开始，东莞中心城区新开盘价格已普遍过万。除了标杆项目拉动外，“供不应求”是房价坚挺上涨的主因。目前，由于城市建设多项利好因素，东莞中心城区住宅价格飙升，不少购买力外溢到周边价格相对便宜的镇区。业内人士认为，中心城区具有强劲的购买力，即使全国楼市再跌，价格依然会坚挺。
土地
商住用地资源紧缺
东莞中心城区土地日渐紧张，这两年出让土地非常少。记者了解到，中心城区今年以来仅有一宗地块出让，即年初万科在莞城拿下市中级人民法院旁一宗大约5.7万平方米的商服和广场综合用地，折合楼面地价约1772元/平方米。
记者了解到，虽然城区用地紧张，但今年出让的地块情况相对特殊。业内人士认为，地块地处市中心，但是周边有世博广场、地王广场、万达广场等组成的世博商圈、东纵商圈，商业竞争激烈，而东莞写字楼的发展重心已经转向南城国际商务区、南城总部基地及环球经贸中心周边地区，所以地块的操作难度不小，一般公司不敢涉足。
前几年，东莞中心城区地块稀缺，频频拍出地王。包括莞城体育路地王、围仔塘地王、南城水濂山地王、西平地王以及万江地王。2009年7月，莞城体育路地块以7.03亿元被深圳龙光地产有限公司竞得，成交地价超过13000元/平方米，折合楼面地价约为4847元/平方米。如今，该地块已建设成为龙光君御旗峰项目，建成大平层豪宅。万江地王、西平地王和水濂山地王均在2007年成交，目前已建成天邑湾、凯旋公馆和万科翡丽山。
记者了解到，城区近几年拍出的地王由于楼面地价过高，基本上规划成豪宅或大户型洋房，总价和单价都高出周边住宅，多数销售情况并不理想。目前，东莞今年的供地计划当中，中心城区并没有地块出让。虽然市场上住宅供货量并不少，但潜在供货量在减少，供不应求的现象越来越严重。1,2,3,4
市场
楼市供不应求需求外溢
今年，东城万达广场推出大平层精装住宅，均价超过15000元/平方米。立即拉动新房定价。项目不远处地王广场香颂里跟风提价，住宅单价8800元/平方米起，均价近万。
8月24日，位于南城西平的君珆花园开盘，引发抢购热潮，以万元均价再次出现“日光盘”纪录。十一期间，位于东莞东城的楼盘格兰名筑推出二期新品，价格也在10000元/平方米以上。而南城香树丽舍二期万科·金悦香树一推出市场便是精装11000元/平方米均价，其期的亿兆香树丽舍最后尾盘清货也才7000元/平方米。记者了解到，这些项目都是刚需为主，主推70-100平方米的户型，受到市区刚需群体的热捧。
不仅是全新盘，加推的楼盘价格也在上涨。王先生上月在江南城购买一套120多平方米的四房单位，单价9000多元/平方米，而他一同事去年年初在同一楼盘购买的116平方米单位，单价不到8000元/平方米。
受益于主城区的规划以及水乡片区的利好规划，万江的房价也涨了不少。记者了解到，万江恒大帝景精装刚需房，单价9000元/平方米以上，而靠近南城以及江边的北大资源御湾，房价区间在7000多元到9000多元/平方米。
瑞峰置业数据显示，南城、东城、莞城、万江第三季度一手住宅成交均价分别是11151元/平方米、9997元/平方米，9579元/平方米以及8683元/平方米。
一手住宅上涨，二手住宅亦水涨船高，不少小业主提高价格，或者干脆不卖。金信联行数据显示，东莞二手房9月挂牌均价为7760元，环比上涨1.3%，而城区个别区域业主提价较为明显。南城郑先生告诉记者，去年在宏远社区海关宿舍看重一套三房单位挂牌53万元，但今年同等户型却需60多万元才买得到。
由于中心城区价格高涨，不少白领直呼买不起房。目前，购买力外溢的现象较为明显，靠近南城的道滘、高埗、靠近东城的寮步成为主要的外溢镇区。如道滘与南城交界处的沿海江湾国际，不少是南城客户。“仅10多的，房价相差2000元一平方米，买个小车开开，性价比更高。”在南城胜和广场上班的刘女士表示。而位于寮步，与东城交界的宏远御庭山项目，则直接定位为黄旗山片区、东城东项目，价格也达8500元/平方米，但与东城相比价格还是有优势，同样吸引了不少东城客户购买。
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