[摘要] 今年下半年开始，东莞中心城区新开盘价格已普遍过万。除了标杆项目拉动外，“供不应求”是房价坚挺上涨的主因。目前，由于城市建设多项利好因素，东莞中心城区住宅价格飙升，不少购买力外溢到周边价格相对便宜的镇区。业内人士认为，中心城区具有强劲的购买力，即使全国楼市再跌，价格依然会坚挺。
中心城区房价连年节节攀升 致使不少购买力外溢
今年下半年开始，东莞中心城区新开盘价格已普遍过万。除了标杆项目拉动外，“供不应求”是房价坚挺上涨的主因。目前，由于城市建设多项利好因素，东莞中心城区住宅价格飙升，不少购买力外溢到周边价格相对便宜的镇区。业内人士认为，中心城区具有强劲的购买力，即使楼市再跌，价格依然会坚挺。
定义范围：东莞包括东城、南城、莞城、和万江的中心城区是东莞城市名片，也是东莞高收入人口的聚居地。近几年，随着东莞转型升级的需要，更是承载了东莞产业转型需求的多项利好规划，如总部经济、楼宇经济、重大项目投资以及轨道交通设置等。因此，东莞中心城区住宅价格飙升，不少购买力外溢到周边价格相对便宜的镇区。
规划
城市建设的重中之重
目前，东莞包括东城、南城、莞城、和万江的中心城区是东莞城市名片，也是东莞高收入人口的聚居地。近几年，随着东莞转型升级的需要，更是承载了东莞产业转型需求的多项利好规划，如总部经济、楼宇经济、重大项目投资以及轨道交通设置等等。
早在2007年，政府提出了“中心提升、东西推进、南北拓展”的方向，“中心提升”就是在东莞大道沿线引进金融、保险、证券、贸易、通信、科技、法律等财团的区域总部进驻，以完善中央商务区的功能，使之成为东莞的总部经济中心。
南城总部基地规划总建筑面积近百万平方米，集250米超高层5A甲级写字楼、5万平方米国际高星级酒店、10万平方米国际旗舰品牌购物中心和奢华酒店式公寓等多种业态于一体。项目建成后将具备现代都会建筑集群的功能，为工作和生活在这里的人们提供工作、购物、餐饮、休闲、娱乐等方面的便利，成为东莞市标志性的大型商务综合体。目前，南城总部基地开发建设当中，未来3年半，包括南城总部基地在内的东莞市区有超过100万平方米的高级写字楼将井喷入市。
今年，东莞颁实施细则鼓励发展楼宇经济。东莞中心城区高楼耸立，特别是新行政中心区形成了写字楼聚集地，成为东莞楼宇经济发展的主战场。实施细则规定，以创意产业、都市型工业、生产性服务业企业为主的楼宇，总建筑面积在1万平方米及以上且每1万平方米年度纳税总额在500万元以上的，都可申请获得相关奖励。另外，楼宇引进多家500强企业可获得200万元的一次性奖励。业内人士认为，该政策有利于中心城区引进更多中高端企业和中高端人才，产业聚集效应更加明显。
此外，东莞近几年启动重大项目建设，东城、南城项目中，涉及高新科技工业、农业开发、民生工程、城市配套建设、商贸发展等七大领域。另外，几条城轨都以中心城区为枢纽，并在如火如荼建设当中。各项经济建设和交通建设的利好，吸引了众多人才进驻，其对楼市的带动作用已显现。
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土地
商住用地资源紧缺
东莞中心城区土地日渐紧张，这两年出让土地非常少。记者了解到，中心城区今年以来仅有一宗地块出让，即年初万科在莞城拿下市中级人民法院旁一宗大约5.7万平方米的商服和广场综合用地，折合楼面地价约1772元/平方米。
记者了解到，虽然城区用地紧张，但今年出让的地块情况相对特殊。业内人士认为，地块地处市中心，但是周边有世博广场、地王广场、万达广场等组成的世博商圈、东纵商圈，商业竞争激烈，而东莞写字楼的发展重心已经转向南城国际商务区、南城总部基地及环球经贸中心周边地区，所以地块的操作难度不小，一般公司不敢涉足。
前几年，东莞中心城区地块稀缺，频频拍出地王。包括莞城体育路地王、围仔塘地王、南城水濂山地王、西平地王以及万江地王。2009年7月，莞城体育路地块以7.03亿元被深圳龙光地产有限公司竞得，成交地价超过13000元/平方米，折合楼面地价约为4847元/平方米。如今，该地块已建设成为龙光君御旗峰项目，建成大平层豪宅。万江地王、西平地王和水濂山地王均在2007年成交，目前已建成天邑湾、凯旋公馆和万科翡丽山。
记者了解到，城区近几年拍出的地王由于楼面地价过高，基本上规划成豪宅或大户型洋房，总价和单价都高出周边住宅，多数销售情况并不理想。目前，东莞今年的供地计划当中，中心城区并没有地块出让。虽然市场上住宅供货量并不少，但潜在供货量在减少，供不应求的现象越来越严重。1,2,3,4
市场
楼市供不应求需求外溢
今年，东城万达广场推出大平层精装住宅，均价超过15000元/平方米。立即拉动新房定价。项目不远处地王广场香颂里跟风提价，住宅单价8800元/平方米起，均价近万。
8月24日，位于南城西平的君珆花园开盘，引发抢购热潮，以万元均价再次出现“日光盘”纪录。十一期间，位于东莞东城的楼盘格兰名筑推出二期新品，价格也在10000元/平方米以上。而南城香树丽舍二期万科·金悦香树一推出市场便是精装11000元/平方米均价，其期的亿兆香树丽舍最后尾盘清货也才7000元/平方米。记者了解到，这些项目都是刚需为主，主推70-100平方米的户型，受到市区刚需群体的热捧。
不仅是全新盘，加推的楼盘价格也在上涨。王先生上月在江南城购买一套120多平方米的四房单位，单价9000多元/平方米，而他一同事去年年初在同一楼盘购买的116平方米单位，单价不到8000元/平方米。
受益于主城区的规划以及水乡片区的利好规划，万江的房价也涨了不少。记者了解到，万江恒大帝景精装刚需房，单价9000元/平方米以上，而靠近南城以及江边的北大资源御湾，房价区间在7000多元到9000多元/平方米。
瑞峰置业数据显示，南城、东城、莞城、万江第三季度一手住宅成交均价分别是11151元/平方米、9997元/平方米，9579元/平方米以及8683元/平方米。
一手住宅上涨，二手住宅亦水涨船高，不少小业主提高价格，或者干脆不卖。金信联行数据显示，东莞二手房9月挂牌均价为7760元，环比上涨1.3%，而城区个别区域业主提价较为明显。南城郑先生告诉记者，去年在宏远社区海关宿舍看重一套三房单位挂牌53万元，但今年同等户型却需60多万元才买得到。
由于中心城区价格高涨，不少白领直呼买不起房。目前，购买力外溢的现象较为明显，靠近南城的道滘、高埗、靠近东城的寮步成为主要的外溢镇区。如道滘与南城交界处的沿海江湾国际，不少是南城客户。“仅10多的，房价相差2000元一平方米，买个小车开开，性价比更高。”在南城胜和广场上班的刘女士表示。而位于寮步，与东城交界的宏远御庭山项目，则直接定位为黄旗山片区、东城东项目，价格也达8500元/平方米，但与东城相比价格还是有优势，同样吸引了不少东城客户购买。
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预测
房价不受中央调控影响
东莞中心城区地块稀缺，今年总体开工量不小。据了解，今年三季度中心城区开工的有东城天骄御峰和皇马郦宫两大项目，开工量为22万平方米，还有莞城的恒大金碧华府，开工量排名全市第五。目前中心城区在售的项目以刚需为主，南城、东城的供应量较大，排在全市前列。受到土地供应紧张的影响，中心城区住宅供应呈下降趋势。
对于东莞中心城区的住宅走势，业内人士普遍看好。中远地产市场研究中心总监车德锐认为，东莞中心城区人口上百万，中高收入人群多，具有强劲的购买力。加上各种规划集中叠加利好，房价坚挺。可以说就算再跌，中心城区也不会跌到哪里去，即使是有调控政策，也几乎不受影响。
东莞北大资源地产营销总经理韩袁认为，中心城区住宅价格将在未来较长一段时间内，呈加速上扬的态势，当中明显突破将与地铁及轻轨有着强烈的关系；中心城区的住宅产品将越来越较多小规模社区及中小户型产品出现。
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