[摘要] 近日，各城市地方版细则扎堆而出，然而让人眼花缭乱的这些“精简”的细则确有这共同点：规避“20%个税”。多数城市未提个税方案；二线城市房价涨幅空间或近10%。多名业内人士指出，此项政策在落实中还需明晰房屋原值如何计算等问题。房天下邀您关注本期今日话题:二手房利差征税20%房产原值如何算？
东莞二手房20%个税已实行5年 早有两种避税对策
根据新“国五条”细则，“对出售自有住房按规定应征的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%计征。”即“20%个人所得税(下称“个税”)”。
不同于其他城市深感压力，事实上，东莞自2007年11月1日就开始执行二手房20%个税政策。5年来，通过“做高房屋合理费用”和签订“阴阳合同”来规避高税费，市场已经消化了政策的调控影响。
业内认为，国内房地产市场情况千差万别，东莞模式因其自身特殊性，难以推广。
两种避税对策
上有政策，下有对策。东莞20%个税政策实施半年之后，低迷的楼市开始回暖。这其中，通过做高房屋合理费用和签订“阴阳合同”两种方式来规避高额税费不无作用。
根据当地纳税规定，凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照差额征税法—按房屋交易总价减去房产原价以及合理税费后的差额征收20%个税。
房产原价是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费(契税、印花税等)，必须凭发票、税票、财政票据减除；合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费(中介费)、公证费、评估费等费用，必须凭税务发票或财政票据按规定扣除。
而如果通过做高装修费、中介费、银行利息等合理费用，降低二手房的买卖差价，再计征20%个税，税费就相当少了。
东莞中介人士 明举了个例子：“如果一套二手房买入150万(元),卖出200万(元)，按20%个税征收，则产生的50万(元)盈利要交10万(元)税。这时(便)会(通过)将装修发票等抵扣的额度上调等特殊手法降低差价，减少征税。”
中介人士丁海涛则透露，二手房交易还可通过签订“阴阳合同”来调整成交价，降低征税。
“阴阳合同”是房产市场上为逃避税费常用的一种操作方法—二手房交易双方往往签订两份合同，一份按照真正的成交价签订，另一份则以远低于市场价的金额签订，后者在交易时便能少缴一些房产交易税。中原地产东莞策略研究中心总监车德锐说：“‘阴阳合同’并不是东莞楼市发明的，而是2006—2007年炒房高潮时由深圳投资客带来的，如今国内二手楼市交易中多有这种现象。”
为了杜绝“阴阳合同”，东莞市地税局于2012年3月31日上线了二手房评估系统。该系统采集了全市33个镇街、园区的90多万套房产信息，超过55万条数据，通过房屋区域、年份建筑造价、楼层朝向、结构、带不带电梯等因素，再参照系统设置的基准系数，对全市的二手房进行价格评估。
当买卖双方进行二手房交易时，如果交易价格低于二手房评估系统的评估价格，将按照评估价格进行纳税。楼市交易量重新走高后，房价相对平稳；较之周边城市，涨幅亦较低。
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