[摘要] 今天是十八大召开的日子，这是我国政治生活中的一件大事，必将对我国社会经济的方方面面产生深远而重大的影响。当然,十八大对房地产市场的影响也是非常重大的。 近来，媒体上一些人在预测十八大后房地产市场的走势，其中有人断言十八大后房地产市场肯定会反弹，房价肯定暴涨；然而也有人认为十八大后房价不可能反弹……
2. 2011年房地产融资2.5万亿即将进入还款期
2011年，在国内外上市的152家房地产开发企业的融资约达到6500亿元，非上市房地产企业通过信托方式的融资额也超过6500亿元，通过私募股权投资基金等非金融机构的短期小额贷款也数字惊人，杜猛预计这一数额也超过5000亿元。
不仅如此，中央企业在房地产业中的投资也超过3000亿元。除国务院准批从事房地产开发的15家央企外，还有众多央企并未退出房市，杜猛判断，央企有60%-70%的资金，即3000亿元以上的资金被变相挪用作房地产投资。
“这2.1万亿的房地产融资，还是不穷尽的统计，”杜猛指出，在房地产范畴内还有一些不可预见的融资，实际融资总额应超过2.5万亿。而按照惯例，2010年10月28日之后进行的信托融资在今年年底前后陆续到期;私募股权等非常规的综合融资，通常成本较高。
“房地产企业过去的融资和市场回款渠道都比较通畅，但现在无论是国家队、上市队，还是民营队，都将面临融资到期、还款压力大的问题，”杜猛指出，一方面是还款压力大，另一方面是房子卖不动，房企或用新的贷款还款，或展期还款，但银行也有自身的压力，而且无限制展期也是违背相关规定的。
3. 如果坚持严厉调控 房地产企业的现金流终将崩溃
如果今年下半年国内的宏观经济形势继续低迷，地产业回笼资金疲弱，整个地产业的重新洗牌将不可避免。杜猛如是说。
从2010年新国八条出台至今，史上最严厉的房地产调控政策的持久性是所有人没有预料到的，杜猛指出，如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃，而目前，房企之所以能够忍受调控，与地方融资平台不无关系。
与地方政府相比，房地产企业的情况似乎要相对乐观。除融资之外，整个房地产市场中的自有资金仍有超过2万亿资金，从负债率来看，房地产企业融资负债比多则60%-70%，少则20%-30%，全行业平均负债率为50%-55%。这与我国其他工业、矿产、汽车等行业相比已经是非常低的，更是远远低于地方政府高负债率，个别地方负债率达300%。
鉴于地方政府的负债率远远高于房地产企业，房企们就跟地方政府对赌——如果资金链断裂，也是地方政府融资的资金链断裂在先。
鲁政委，房价下跌15%就足以令市场崩溃。
对于此前针对银行做了一系列压力测试，鲁政委并不以为然。他认为房价下跌15%就足以令市场崩溃。
“而是这种压力测试，是用静态的测试掩盖了动态的盲点。”鲁政委说。
鲁政委认为，在静态状态下估算，房价下跌30%甚至50%，反映在银行账面上只有10%坏账，银行完全可以承担。但事实上，考虑到房价大幅度下跌的诱因和深层后果等动态因素，房价下跌15%就足以令市场崩溃。因此，用静态测算的方式测定银行压力，并用之于决策，实际上是差之毫厘谬以千里的。
鲁政委早在两年前就指出，银行业房贷压力测试存在两个误区，一是房地产贷款界定范围不仅仅包括个人住房抵押贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款，因此，实际涉房贷款比重应该高于官方测试使用的20%;二是所有压力测试未提及房价下跌三四成之后宏观经济的反馈问题，如失业率显著上升等。
“全球的经济运行经验都表明，从来没有哪个国家在实际房价短期大跌30%后，整个经济运行仍可安然无恙！”鲁政委表示，房市调控需要打击，但打击显然应该消除雷达盲点。
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