[摘要] 今天是十八大召开的日子，这是我国政治生活中的一件大事，必将对我国社会经济的方方面面产生深远而重大的影响。当然,十八大对房地产市场的影响也是非常重大的。 近来，媒体上一些人在预测十八大后房地产市场的走势，其中有人断言十八大后房地产市场肯定会反弹，房价肯定暴涨；然而也有人认为十八大后房价不可能反弹……
今天是十八大召开的日子，这是我国政治生活中的一件大事，必将对我国社会经济的方方面面产生深远而重大的影响。当然,十八大对房地产市场的影响也是非常重大的。 近来，媒体上一些人在预测十八大后房地产市场的走势，其中有人断言十八大后房地产市场肯定会反弹，房价肯定暴涨；然而也有人认为十八大后房价不可能反弹，观点可谓针锋相对。
观点：十八大后房价必将反弹
代表人物：北京大学房地产发展研究基金中心副主任 杜猛
十大重点城市9月前三周商品住宅总成交量为55042套，环比8月前三周下降了10%。楼市金九未现，房价何去何从？惠誉此前的预测，2013年年中前中国可能出现房地产泡沫破灭引发银行业危机。和讯网就此连线了兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委、北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛，尽管鲁政委预计，房价下跌15%就足以令市场崩溃。杜猛承认，如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃，但二位专家均表示，中国银行业不会因为房地产出现大的风险。杜猛表示政府并不会继续对房地产进行打压，十八大后房价必将反弹。
1. 中国银行业不会因为房地产出现大的风险。
2011年3月，海外媒体援引国际信用评级机构惠誉（Fitch Ratings）人士称，惠誉认为一旦中国房地产泡沫破灭，中国银行业将面临资不抵债的风险，中国在2013年年中前爆发银行业危机的概率高达60%。
鲁政委指出，从目前来看，惠誉的判断已经被证明是错误的了。从已经披露的银行上半年年报来看，其主要坏账集中发生在外贸和制造业，并不在房地产，也不在地方融资平台，目前看到的恰恰是房地产情况在好转。
杜猛认为，银行业并不会因房价下调出现太大问题。
从目前的基本情况来看，房价在连续下降9个月之后，从7月份开始回款回升，但上升幅度仅为百分之零点几，可忽略不计，但房价下行9个月累计5个百分点降幅，却被银行以取消首套房贷优惠利率及房贷加息吃掉了。
“房地产调控的一点点成果，红利都被银行拿走了。”杜猛指出。
国内的房地产市场如果出现崩溃，银行业保不住，但在杜猛看来，就目前而言，中国的银行不仅仅是全球利润率的银行，同时也是做按揭最安全的银行。房地产给银行带来的系统性风险其实很小，且远远低于银行自身的风险。
杜猛指出，随着城市化进程的推进，在银行业和房地产业的蛋糕中，政府、企业、银行各自拿走三分之一，而且国内的银行或规避、或转嫁，将风险化解，并对房价上涨起到推波助澜的作用。
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2. 2011年房地产融资2.5万亿即将进入还款期
2011年，在国内外上市的152家房地产开发企业的融资约达到6500亿元，非上市房地产企业通过信托方式的融资额也超过6500亿元，通过私募股权投资基金等非金融机构的短期小额贷款也数字惊人，杜猛预计这一数额也超过5000亿元。
不仅如此，中央企业在房地产业中的投资也超过3000亿元。除国务院准批从事房地产开发的15家央企外，还有众多央企并未退出房市，杜猛判断，央企有60%-70%的资金，即3000亿元以上的资金被变相挪用作房地产投资。
“这2.1万亿的房地产融资，还是不穷尽的统计，”杜猛指出，在房地产范畴内还有一些不可预见的融资，实际融资总额应超过2.5万亿。而按照惯例，2010年10月28日之后进行的信托融资在今年年底前后陆续到期;私募股权等非常规的综合融资，通常成本较高。
“房地产企业过去的融资和市场回款渠道都比较通畅，但现在无论是国家队、上市队，还是民营队，都将面临融资到期、还款压力大的问题，”杜猛指出，一方面是还款压力大，另一方面是房子卖不动，房企或用新的贷款还款，或展期还款，但银行也有自身的压力，而且无限制展期也是违背相关规定的。
3. 如果坚持严厉调控 房地产企业的现金流终将崩溃
如果今年下半年国内的宏观经济形势继续低迷，地产业回笼资金疲弱，整个地产业的重新洗牌将不可避免。杜猛如是说。
从2010年新国八条出台至今，史上最严厉的房地产调控政策的持久性是所有人没有预料到的，杜猛指出，如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃，而目前，房企之所以能够忍受调控，与地方融资平台不无关系。
与地方政府相比，房地产企业的情况似乎要相对乐观。除融资之外，整个房地产市场中的自有资金仍有超过2万亿资金，从负债率来看，房地产企业融资负债比多则60%-70%，少则20%-30%，全行业平均负债率为50%-55%。这与我国其他工业、矿产、汽车等行业相比已经是非常低的，更是远远低于地方政府高负债率，个别地方负债率达300%。
鉴于地方政府的负债率远远高于房地产企业，房企们就跟地方政府对赌——如果资金链断裂，也是地方政府融资的资金链断裂在先。
鲁政委，房价下跌15%就足以令市场崩溃。
对于此前针对银行做了一系列压力测试，鲁政委并不以为然。他认为房价下跌15%就足以令市场崩溃。
“而是这种压力测试，是用静态的测试掩盖了动态的盲点。”鲁政委说。
鲁政委认为，在静态状态下估算，房价下跌30%甚至50%，反映在银行账面上只有10%坏账，银行完全可以承担。但事实上，考虑到房价大幅度下跌的诱因和深层后果等动态因素，房价下跌15%就足以令市场崩溃。因此，用静态测算的方式测定银行压力，并用之于决策，实际上是差之毫厘谬以千里的。
鲁政委早在两年前就指出，银行业房贷压力测试存在两个误区，一是房地产贷款界定范围不仅仅包括个人住房抵押贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款，因此，实际涉房贷款比重应该高于官方测试使用的20%;二是所有压力测试未提及房价下跌三四成之后宏观经济的反馈问题，如失业率显著上升等。
“全球的经济运行经验都表明，从来没有哪个国家在实际房价短期大跌30%后，整个经济运行仍可安然无恙！”鲁政委表示，房市调控需要打击，但打击显然应该消除雷达盲点。
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4. 政府并不会继续对房地产进行打压 十八大后房价必将反弹
最重要的是，中国的房地产市场有较重的行政干预。杜猛指出，无论是买房者持币观望、房地产业形势不佳，这都是次要的，最重要的是房地产资金流还是安全的。除了市场的刚性需求，支撑企业与地方政府对赌的条件主要在于，2012年上半年国民经济运行持续低于预期，房地产市场继续下行将对全年经济形势产生不利影响，因此，政府并不会继续对房地产进行打压，“我们很难去用现在的市场情况去判断房价一定会降。”
十八大召开在即，杜猛预计，十八大后房价必将反弹，但政府绝不会容忍出现报复性反弹，所以银行业的风险还是在缩小。
与地产业给银行业带来的风险相比，杜猛认为，银行自身的风险更值得关注。
杜猛判断，如果以十年的黄金周期来判断银行业的发展，到2016年，银行的垄断性、政策性红利被吃完，行业利润挤压殆尽，银行业将结束其高速成长期。
杜猛认为，长期以来，银行的高利润都是建立在房地产等实体产业的痛苦之上，银行高利润时期的结束，对房地产而言却是一件好事。
鲁政委对房地产风险的看法是，房地产的问题讲了多年，固然不好办，但房地产的发展一直在政府的掌控之下，能看到的风险就不是真的风险。
鲁政委认为，从大的趋势上看房地产后市是乐观的，但是中间会有波折和风险。所谓的风险，固然会由外部引起，但是政策应对是否得当显得非常重要。但恰恰是对政策应对水平的信心不是很足，鲁政委对房地产后市持谨慎乐观态度。
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观点：十八大后房价不可能反弹
代表人物：房天下资深博友王良智
近来，媒体上一些人在预测十八大后房地产市场的走势，其中有人断言十八大后房地产市场肯定会反弹，房价肯定暴涨。我们不知道他们怎么得出如此结论的？也许是一种思维惯性使然吧。笔者认为，十八大后房地产市场绝不可能反弹，主要有以下几点理由：
一，民生优先基本国策，不允许房地产市场反弹。十八大是一次承先启后、继往开来的大会，这次大会将确立新时期我国社会经济发展的纲领，确定我国现代化建设的重要战略部署。民生优先将被确定为重要的基本国策。民生优先就意味着一切都要以此为出发点和落脚点。在这样一种情势下，房地产市场的反弹是绝不允许的。
二、民生地产主流趋势，不支持房地产市场反弹。随着民生优先战略的确立与实施，民生地产将成为房地产主流趋势。房地产业也将由国民经济支柱产业向民生保障型产业战略转型。民生地产将会引领房地产业新潮流。
三、民生新政调控政策，不放纵房地产市场反弹。十八大后为了推进民生新政，中央政府将会进一步加大房地产市场调控力度，房地产市场调控政策会毫不动摇。房地产调控将会向纵深发展，对房地产市场局部反弹绝不会放任不管。
四、民生需求市场格局，不支撑房地产市场反弹。由于房地产业由国民经济保障性产业向民生保障型产业的战略转型，房地产市场格局将发生深刻变化。原来的奢华主义、欧美风格、豪宅深院将逐步淡出市场，而普通住宅、保障性住房将成为市场新宠。整个市场将会呈现出平稳中趋降的走势。
五、社会舆论公众呼声，不认可房地产市场反弹。房地产的过度疯狂引起社会各界的强烈列不满与反感。房地产业成为社会焦点行业，一度声名狼藉。社会公众越来越认识到了房地产商操纵房地产市场的各种手段与花招。相当一段时期以来，开发商为了谋取暴利，虚假宣传、哄抬房价、捂盘惜售等等无所不用其极。这些手法已经失去了过去的功力，逐步成为过街老鼠人人喊打。
六、泡沫严重库存天量，不可能房地产市场反弹。房地产泡沫严重到了的程度。一些地方泡沫已经破裂。过去卖万元的房子现在两三千都无人问津。某个省会城市的房地产库存量已 国人口总量，其库存房五年都难以消化掉。严重的泡沫、天量的库存随时都将引发不可估量的危机。库存房都甩不掉、资金链面临断裂危险，何谈反弹？
七、限购限售限价限贷，不牵就房地产市场反弹。我国房地产市场调控阶段性成果的重要突破就是限购、限贷。这些政策的实施，遏制了楼市疯狂。十八大后，将会加大力度，继续采用一些人所诋毁的“中国限”，进一步调控楼市，促进房地产生产回归理性、回归民生。针对我国房地产市场而言“中国限”不是太多了而是太少了！深度调控政策不会迁就房地产市场反弹。
八、保障住房全面供应，不扶持房地产市场反弹。保障房安居工程是一项民心工程、民生工程，也是一项发展工程。1000万保障房建设正在紧锣密鼓的顺利进行。国家在土地、金融、税收等方面都全面倾斜。随着保障房全面入市供应，将会缓解市场压力，有效解决中低收入家庭住房困难。十八大后，国家在保障型住房方面的扶持力度将会进一步加大，房地产市场反弹无望。
十八大后，整个房地产市场总体趋势是稳中有降，而且降幅会逐步增大。年底或明年三月人代会后将出现大的拐点。房价将会大幅度回落。房地产市场将面临重新洗牌的新格局。一些中小型房地产公司或将被市场淘汰出局，一些房地产企业资金链或将断裂，房地产企业将会在席卷降价潮的影响下掀起一股破产潮。房地产业将正式从原来的国民经济支柱产业蜕变为民生保障型产业。国家将会采取更加严厉的房地产调控政策，进一步巩固调控成果，大力发展民生地产。十八大后我国房地产市场绝不可能反弹！
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