[摘要] 回顾上半场激烈“赛事”，东莞楼市的表现差强人意，在经历了1月开局不利、2月缓慢回升、3月发力赢得“小阳春”、4月蓄势待发渐回暖、5月迎来火热态势、6月销量继续回升之后，东莞楼市在上半场交出了一份相当不错的成绩单。
2012年6月30日，伴随着今年第6号热带风暴“杜苏芮”的洗礼，在房天下友风雨无阻的看房热情下，东莞楼市2012年上半场正式宣告结束。回顾上半场激烈“赛事”，东莞楼市的表现差强人意，在经历了1月开局不利、2月缓慢回升、3月发力赢得“小阳春”、4月蓄势待发渐回暖、5月迎来火热态势、6月销量继续回升之后，东莞楼市在上半场交出了一份相当不错的成绩单。
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赛事总是充满变数，楼市同样不例外。如何预测变数，回顾过去的作用不容忽视。在2012年上半年东莞楼市中，不管是成交均价还是供需情况，抑或是各大房企之间的竞争形势，或者是开发商和购房者之间的博弈，个中变数错综复杂，盘点那些有过的变数和审视眼前局势，也许下半场思路廓然开朗。
月成交节节升 开发商喜开怀
关键词：成交量
很显然，东莞2012年上半年的楼市经历的是“先悲后喜”路线。从成交量来看，东莞2012年1-6月逐月增长，从春节期间的惨淡成交到火热“红五月”再到“淡季不淡”的六月份，商品房成交量翻了几番。商品房成交套数从1月的1862套到6月的6833套，住宅成交套数从1260到5689套，东莞的月成交节节攀升，让开发商们从去年下半年开始揪着的心偷偷松了一把。
（数据来源：东莞房天下数据监控中心）
金三银四红五月，六月楼市淡季不淡，东莞楼市2012年上半场全部真实演绎。从数据上可以看到，楼市成交从春节前的冷清到元宵节回暖迹象出现，到3、4月以价换量达成共识，及至“红5月”上演，6月火热成交……在政策从紧向“定向宽松”变化的过程当中，东莞楼市也随之不断升温。
尽管上半年成交节节攀升，但由于1-2月受到去年四季度低迷影响成交惨淡，东莞2012年上半年商品房成交面积、新增供应和成交套数同比去年均有所下滑。据中原地产研究中心数据显示，2012上半年东莞商品房住宅新增供应面积约254.63万平方米，同比略减2.41%；成交面积约257.17万平米，同比减少了20.80%，；而成交套数27041套和成交金额226.84亿元，也分别同比减少13.03%和13.59%。
有业内分析认为，由于去年四季度的低迷态势延续，直接影响1-2月开发商推盘热情，因此导致2012年上半年整体供应减少。但另一方面，从相关代理机构的统计数据来看，尽管上半年一手住宅成交量同比有所下滑，但仍远高于2008年和2010年同期水平。
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以价换量成共识 6月均价跌破“八”
关键词：成交均价
对于购房者来说，房价无疑是的关注点。在今年这个刚需年中，开发商以价换量似乎早已达成共识。据数据显示，6月东莞住宅均价跌至今年水平，约7998.48元/平方米左右，成为今年跌破“8”字头的月份。东莞楼价是否将重回七字头，已成为许多购房者对于东莞2012年楼市下半场的期待之一。
（数据来源：东莞房天下数据监控中心）
尽管在基准利率下调、央行3年半内首次降息、房贷或将松绑等多重利好消息下，但东莞开发商仍然保持了以价换量的主调，上半年东莞房价仅限微涨。数据显示，今年上半年东莞住宅均价约8384元/平，同比上涨1.7%。据中原地产研究中心数据统计，东莞2012上半年商品房成交均价坚挺，同比增长9.09%，约为8821元/平方米，均高于2009年、2010年、2011年同期水平。
合富辉煌东莞市场研究部则分析认为，上半年东莞房价出现“上涨假象”主要表现为结构性上涨，如剔除季度高端别墅集中签约影响，今年上半年房价的真正走势为稳中微降。
事实上，开发商以价换量的策略受到了大部分消费者的青睐，同时也见效十分明显，6月淡季不淡便是得益于此。从儿童节、欧洲杯、父亲节，再到端午节，6月的楼市应景活动持续不断，促销优惠信息也在继续。如恒大雅苑加推最后5套85折优惠、达鑫江滨新城加推10套特价房献礼端午、碧桂园十里银滩推出7.5折的特惠价……
对于下半年楼价走向，业内人士之间也有不同预测。有观点认为，对于个别品牌开发商来说，销售业绩压力大，加上下半年楼市形势不明朗，资金链紧张，“以价换量”销售策略继续扩大，预计房价下半年仍在低位运行；也有人表示了截然相反的观点：由于近期“降准”、“降息”政策出现，人们开始对下半年楼市表示乐观，“降价潮”已经过去，近期将是错过就不再的入手好时机。
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万科28亿称雄 卓越蔚蓝城邦领先洋房
关键词：房企榜单
开发商的“以价换量”策略换得了不错的销售成绩。据中原地产市场研究部数据显示，东莞各大房企在上半年的成绩都差强人意。其中，万科地产以28.31亿元的成交金额位居榜首，中信地产则以12.68亿元的成绩排名第二，排名第三的是和记黄埔地产，成交金额为11.72亿元，上榜前十的开发商还有光大地产、花样年地产、丰泰地产、富盈地产、金地地产、保利地产、益田地产等。
2012年上半年东莞开发商销售金额排行
单从成交金额来看，万科地产在东莞2012年上半年房企榜单中可谓是遥遥领先。万科金域华府、万科紫台、万科翡丽山、万科金域松湖、万科大栖地等共8个项目同时在售，是万科地产称雄的主要因素，其品牌效应同样不可忽视。排名第二的中信地产，目前在东莞的在售项目有中信凯旋公馆、中信凯旋国际、中信森林湖兰溪谷和中信御园4个，其中，昔日地王中信凯旋公馆于今年3月以“脱下豪装”甩卖一促销手段，成功吸金1.2亿，风头一时无两。挤进前三甲的是和记黄埔地产，目前东莞在售项目是别墅项目海逸豪庭，其中，位于厚街的海逸豪庭是2012年上半年东莞别墅成交榜单中的“状元”，共成交154套，将成交66套排名第二的别墅项目远远抛在了后面。
2012年上半年东莞洋房成交龙虎榜（按套数）
在洋房成交龙虎榜中，以低价策略营销的卓越蔚蓝城邦成交758套位居榜首。卓越蔚蓝城邦属于近深区域楼盘，其不足于深圳同档次楼盘价格三分之一的单价优惠得到了不少深圳客的青睐。在刚需客大行其道时，卓越蔚蓝城邦推出了“首付五万”的促销手段，成功吸引了众多刚需客的眼球。万科金域华府二期以成交754套的成绩紧随其后排名第二，得益于其良好的品牌效应和突出的位置优势。排名第三的是位于黄江的花样年江山，成交套数为730套，同样属于近深区域楼盘。
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南城稳居榜首 近深区域成交突出
关键词：区域排名
在2012年上半年各区域商品房成交面积排行榜中，南城区毫无悬念地名列前茅。据中原地产研究中心数据显示，南城区成交面积为550586平方米，成交套数为5779，无论是成交面积还是成交套数，南城区都遥遥领先。目前，南城区在售楼盘就有万科金域华府、恒大雅苑、中信凯旋公馆、精英世家、深业欧景城、世纪城玫瑰公馆、香树丽舍等20多个。
2012年上半年各区域商品房成交面积排行
另一方面，从东莞上半年楼市成交情况来看，连续几个月近深区域成交突出，甚至一度支撑着楼市整体成交量。在2012年上半年各区域商品房成交面积排行榜前十中，近深区域就占了五个，分别是松山湖、常平、凤岗、塘厦、黄江等。如今，已有大量新盘聚集在沿深片区，如塘厦区就有万科、金地、三正、金众等多个品牌开发商进驻其中，十几个大盘齐动，竞争情况异常激烈。
眼下已进入7月，楼市中场的哨声已经吹响，全场的胜负还待下半场赛事后见分晓。
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