[摘要] 而在量和价方面，中原地产车德锐认为，开发商和代理商都不应该一味追求价格，而是应该共同来把东莞楼市这个蛋糕做得更大一些。“我觉得未来应该是走量，而不是议价。”
2011年,楼市遭遇史上最严厉调控，开发商面临着严峻挑战。一方面，部分房企在业绩下滑、销售不力、金融环境紧缩的压力下，选择被迫降价；另一方面，银行贷款、信托渠道和股票市场等渠道融资全面收紧，房企融资难度不断加大。
东莞楼市“金九银十”虽如期上演，但步入11月，调控始终未见松动反而继续加强，继广深佛限购之后，珠海迎来双限时代、中山限时限价政策出台，引发了市民对东莞限购的新一轮猜测。与此同时，一线城市房价先后跳水，多个知名房企等纷纷卷入降价行列，降价氛围蔓延整个楼市，东莞亦受波及。那么，在调控继续收紧的压力下，东莞开发商应如何出招应对？面对资金压力，房企应当如何解燃眉之急……
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中原地产市场策略研究中心总监车德锐现场发表观点（图片来源：搜房网）
“对于2011年东莞楼市比较差的说法，我持保留意见，能达到600个亿的蛋糕，并不算差。”在中原地产市场策略研究中心总监车德锐看来，东莞2011年的房地产市场不算太坏。
资金或从一线涌入二三线城市
就东莞2011年楼市成交问题，车德锐指出，中原地产测算过相关的数据，发现东莞今年楼市的成交要比2010年高出四五成，车德锐认为，这反映出一个现象：尽管大的市场环境不好，但是东莞的市场有特殊性，它的需求是以刚性需求或者是自主需求为主，投机性和投资性的都比较少。而且在经过2008年金融危机以来，东莞的开发商和经销商都采取了很多措施，以应对差环境，目前东莞楼市并没有走到公司裁员的那一步。
那如果市场继续严峻呢？车德锐分析指出，市场一旦严峻，届时也不是代理商的问题、开发商的问题，面临的可能是整个行业的链条都会收缩。“但是我综合分析了一下，还不会走到这一步，二三线城市反而倒是个机会，从资金链来讲，很多资金会从一线城市涌入到二三线城市。”在他看来，东莞应该不会出现像2008年资金链突然收紧的现象，原因在于：整个行业都比较硬了。“目前有些项目开发商已经在相互扶持，比如建筑商帮忙买几套，大家一起渡过难关。”车德锐还说到另外一个现象：很多人觉得东莞的开发商是不太赚钱的，不管是大型开发商还是小型开发商，近几年在东莞这个市场不赚钱，因此很多开发商已经在这里做出了调整，要不是改变策略跟别人合作，要不就是到外面去挖掘更有潜力的市场，或者转到其他行业也有赚钱的机会，因此资金链不会像2008年那样突然收紧。
“所以我想说今年东莞的市场还是不错的，可能最后一到两个月比较淡，我相对比较乐观，可能比2010年相对弱一点，但是还是比较平稳的。”车德锐对东莞市场持以乐观的态度。
未来应该走量而不是议价
“东莞在2009、2010年成交量都很大，这给我什么启发呢？”车德锐在大话地产现场回忆起了东莞2009、2010年的楼市。车德锐指出，当时政府有土地，通过出让土地把开发商移到东莞来，就算低价没关系，成交的地块都是一千五到两千之间的，而且还有另外一个特点就是容积率调高了很多。“一方面政府手上的确比较紧，通过卖地提高财政收入，在未来进一步推进产业升级，还有城市化进程或者招商引资等，而且从宏观数据来看，固定资产投资的增幅很低，可能政府想通过土地出让做一些铺垫，为未来做一些投资，比如说轻轨交通建设。另一方面是容积率提高了以后，开发商的压力就没有那么大了，像2.5、3.5的楼盘，未来容积率高的时候，整个舒适度就降低，到时候价格也会降低。”
对于未来东莞楼盘的走势，车德锐提出了自己的观点：一方面从近几年的土地成交状况来看，已经看到未来楼盘的可能都是刚性需求，中端的或者是中高端一点的，近两年大户型或者豪宅可能越来越少。车德锐认为，蓝领阶层有可能会成为东莞产业的主要群体，“所以我觉得碧桂园应该知道了这个趋势，恒大进来估计也会进这条路：在城区扎根之后，不断向各个镇区扩张。”
而在量和价方面，车德锐认为，开发商和代理商都不应该一味追求价格，而是应该共同来把东莞楼市这个蛋糕做得更大一些。“我觉得未来应该是走量，而不是议价。”但车德锐也指出：当然也有一些部分开发商开始做一些高端的物业，像万科拿地都是好地，不太可能降价，因为市场已经细分了，万科的品牌和口碑已经做出来。
市场不好 信心很关键
“我觉得现在市场不好，所以信心很关键。”车德锐认为，越是在市场不景气的环境下，开发商的信心尤其重要。
那么，信心源于哪些方面呢？车德锐在大话地产现场娓娓道来：是品牌要足够给力。第二是让购房者眼见为实，什么叫眼见为实？现在很多开发商资金很不充裕很紧张，在样板房、园林、项目的展示都没有的情况下就开始卖房，比如说恒大，恒大先做园林，围墙围起来在里面搞园林，还没盖房子，所以园林包括样板房这是必须有的。第三，围绕着自主性需求的客户开发，关注潜在业主一切相关的交通、生活、方式、购物，包括他的小孩、老人以及周边医院、小学等配套设施，尽可能让他真真切切感觉到生活很方便，多让客户体验到这个楼盘未来对他的价值或者他的生活有便利提升的点。第四，现在销售卖楼的，千万不要坐在客户上门，因为客户都在观望，需要售楼人员主动上门拜访，去谈去沟通，这样拓宽客源是有好处的，对于销售不好应该有一定的好处。
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