[摘要] 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年东莞楼市前三季度价格创历史最高，达8234元/m²，同比上涨17.4%，涨幅比去年略有回落。
整体而言，限购城市楼市得到明显降温，而非限购城市楼市则依然保持旺销。东莞是典型案例，得益于“广深限购、东莞不限”，前三季度楼市“供需两旺”，如删除结构性因素，东莞房价涨帐在10%左右，实属理性。东莞楼市处境较尴尬和微妙，在今年遭遇多次限购传言。截至第三季度东莞最终未限购，以至于在楼市阴云密布的夹缝中，东莞楼市一片大好晴天。然而，由于前三季度东莞房价已直逼“红线”，这意味着第四季度政策面“凶多吉少”，市场持币待购观望现象增多，类似‘特价房’等形式的变相房价下调在第四季度仍将持续。但由于前三季度开发商资金回笼丰厚，这决定了即使价格调整，也将是小幅度。东莞楼市仍存政策变数，未来具体走势还看政策。[相关阅读：2011前三季东莞销售榜出炉 万科中信新世纪居前三]
商品住宅供求
一、商品住宅整体供求情况：供需两旺 价格平稳上涨
供应方面，2011年前三季度供应量创近四年以来，同比去年大幅增加37%，与2008年同期基本持平，比2007年同期略减少29.7万平方米。
需求方面，2011年前三季度销售量亦创近四年以来，同比去年大幅增加47%，与2009年同期基本持平，比2007年同期略减少约13%.
价格方面，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度价格创历史，达8234元/m²，同比上涨17.4%，涨幅比去年略有回落。如删除别墅大幅供应及精装房等因素，今年房价涨幅将远低于17.4%，预计实际涨幅约10%左右。今年以来房产政策持续收紧，房价涨幅得到有效控制。
整体供求态势： 2011年前三季度新增供应面积约434.1万平方米，销售面积约415.5平方米 ，供应面积仅比销售面积多出18.9万平方米，东莞楼市整体供求基本平衡，房价处于适度宽松的供求压力中，整体表现平稳。
二、季度供求走势：东莞房价整体平稳 连续四个季度平稳在8200元/平方米上
从2010年至2011年季度供求走势来看，整体呈增加趋势。今年供应量得到大幅增加，前两年累积的需求得以释放，市场呈现供需两旺。今年前三季度供应逐季增加，第三季度供应井喷，创08年以来，与07年第三季度基本持平。
从价格走势来看，东莞连续四个季度价格平稳在8200元/平方米上下水平。2010年前三季度东莞房价以7000元/平方米上下浮动，第四季度则直上8000元/平方米，自此东莞楼市进入“8000元时代”。故，从同比来看，今年房价表现大幅上涨；从环比来看，今年房价则呈现平稳，连续4个季度平稳在8200元/平方米上下是证明。即东莞房价在去年第四季度上升至8200元高位后，在宏观政策持续紧缩下，房价呈现平稳。
今年第三季度东莞住宅均价为8342元/平方米，创历史。由于前三季度东莞房价已基本触及年度警戒线，在开发商与政府配合下，预计第四季度房价将略有回落，将维持在8200元/平方米左右。
三、月度供求走势：今年东莞月度房价基本在8200元/平方米上下徘徊
供应趋势方面，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1-9月两大供应高峰为3月和9月，其共同特征为：均受到限购预期而加快供应步伐。2011年9月供应井喷，达116万平方米，达到历史第二高峰（历史第二高峰为2007年12月供应125万平方米）。
销售趋势方面：2011年1月、4月、5月和9月东莞住宅成交均保持54万平方米/上下水平。2011年9月销售量约54.4万平方米，同比增加约15%，环比8月增加约26%.9月供应量较大，产品选择面较多，刚需户型供应增多，特价房促销增多，新盘房价较理性，广深投资客仍存在，诸多因素导致9月份成交保持旺势。从2007-2011年长达57个月的成交走势来看，东莞较常见较稳定的月度成交量为40万平方米/月。由此看出，东莞真实的楼市消化水平平稳在480万平方米/年上下水平，这一现状跟东莞经济人口结构相匹配，即以低收入人群为主，中高端消费人群增长速度缓慢。
价格趋势方面：2011年9月房价约8115元/m²，同比上涨8.7%，环比8月略降3.2%。主要原因为：9月旧盘促销增多，新盘定价理性，部分产品限制签约等。
9月房价开始真正出现松动
今年以来，东莞出现过两次价格松动，次为3月份，首次“限购传言“使极少数开发商加大促销力度规避政策风险，此次更多的为开发商利用“限购传言”为噱头，购房者表现较主动，为“赶末班车”恐慌性购房。由于开发商库存压力较小，对楼市信心较足，此次价格松动不明显；第二次为9月份，“限购传言”和“限价传言”并起。由于东莞整体均价逼近警戒线，且临近年底，政策调控在所难免。加之9月供应井喷，存货压力增大，越来越多楼盘加大促销力度，其中以特价房为主要形式，不少项目特惠幅度达到85折底线。9月房价开始真正出现松动。
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