[摘要] 尽管政府针对楼市频繁进行调控，东莞楼市2011年上半年的成绩单上写的还是“量价齐升”。从目前的情况来看，政府并没有放松对楼市调控的意向，那么接下来的半年中，东莞的楼市走向又会呈什么样的变化？市民关注的价格、房地产商关注的成交量会大起大落，还是平稳过渡？业内人士分析认为，下半年，随着供应量的增加，市场
尽管政府针对楼市频繁进行调控，东莞楼市2011年上半年的成绩单上写的还是“量价齐升”。从目前的情况来看，政府并没有放松对楼市调控的意向，那么接下来的半年中，东莞的楼市走向又会呈什么样的变化？市民关注的价格、房地产商关注的成交量会大起大落，还是平稳过渡？业内人士分析认为，下半年，随着供应量的增加，市场竞争会进一步加剧，但是总体的量价还是平稳的。
【政策】
调控仍将延续
2011年上半年，的楼市都在调控中前行。被誉为“史上最严厉的调控政策”与楼市如影随形。一边是积极的宏观调控，一边是乐观的成交数据。2011年下半年，楼市的调控政策是会继续从紧还是放松呢？不少业内人士认为，楼市调控的基调还是会延续，但是继续出台新的政策机会比较小。
东莞市房地产业协会陈骏良表示，目前的政策已经够严厉了，再出就是直接禁止购买了。“我预测基本上中央不会再出调控政策了，只能从加息和执行的力度各个方面来调控了。说回东莞，如果东莞的房价不超过房价控制目标，估计也不会再出什么政策，但是如果冲破了这个控制目标线，出政策的可能性还是会有的。”
而有业内人士认为，根据上半年银行加息的规律，和CPI数据的走向，若物价水平仍持续上涨，为抑制通货膨胀加息则是完全可能的。但是下半年将不会有大的房产政策出台。“因为从现在的情况来看，市场还是比较稳定。而且市场有一部分观望情绪，因此还要再等一段时间才能看到目前调控的疗效。”
合富置业方面则认为，今年上半年东莞房价已触及警戒线，下半年仍有不少高端项目上市，下半年房价控制任务艰巨，不可排除东莞出台局部限购的可能性。“上半年仍处于较高的通胀水平，下半年仍不可排除加息或提高存款准备金率可能性，这意味着下半年开发商融资将更加严峻。”
【市场】
供应充足 竞争激烈
2011年上半年东莞商品住宅开工量达380多万平方米，创历史。以上半年275万平方米消化量作为参考依据，这意味着下半年楼市供应充足，市场竞争将激烈。合富置业对外公布的数据显示，截至2011年6月底，全市已开工但未预售的商品住宅面积达760万平方米，这一数据足以说明未来半年至一年，东莞楼市供应充足。
中原地产方面认为，2011年下半年，无论是大型上市房企，还是本地的中小开发商出货的压力将逐步凸显，一方面是全年销售目标的任务，想要完成目标日趋紧张，都把希望寄托在下半年几个较好的营销节点上，以求尽快出货、跑赢大市；另一方面，由于上半年楼市调控政策层出不穷，开发商观望气氛浓郁，很多楼盘延后上市的时间，造成供应相对集中，形成激烈的正面竞争，然而从进入6月开始，东莞楼市迎来传统的淡季，不少楼盘一周的成交量不足5套，如果这种局面维持一段时间，将使得开发商的资金链变得岌岌可危，特别是本地部分中小开发商更是承受巨大的资金压力。
【产品】
大户型销售难度加大
在分析下半年楼市走势时，合富置业认为，下半年，大户型的销售压力会增大。下半年东莞楼市仍将面临银根紧缩的环境，二套房、三套房等首付信贷问题将使普通大户型销售难度加大，尤其以合拼户型最为严峻，不排除东莞部分产品价格下调的可能性。东莞房价已高企，经历上半年需求释放后，下半年购买力的持续增加会受到限制，市场对高端客户资源的抢夺将愈演愈烈，如何拓展更多的客户将成为营销重点。
大户型项目虽然利润较高,但是销售周期也很长,如果遇到强力调控政策干预,开发商资金回笼较慢,投资就会出现高风险。与此同时，由于受到政策因素的影响，市民在投资大户型上面会更加谨慎。
【价格】
下半年房价以稳为主
在市民比较关心的房价问题上，不少业内人士均表示，下半年的房价将会以稳定为主。合富置业认为，东莞房价连续9个月稳定在8000元上下，说明目前房价已基本触及普遍居民的承受力，在未看到政策放松迹象之前，短期内房价大幅上涨可能性较小。下半年在供应持续放大，库存逐渐增多的情况下，下半年“以价换量”趋势将增强，即保持价格的合理和平稳，换取更多的交易量。下半年房价预期将会以平稳为主，新盘定价将会趋于理性。
中原地产分析认为，下半年产品的结构性失衡会更明显，一是大户型仍处于供过于求，而中小户型虽然在下半年有一波释放，但由于其单价在高位运行，预计对首次置业者来说仍有压力，因此其需求也会打折扣；二是个别区域供应压力明显。
与此同时，价格也会呈现“28法则”。20%楼盘有可能上涨，这跟深圳投资客有关，80%的开发商会有所调整，这其中主要有上市企业，国企跟本土知名房企，从上半年东莞上市企业与国企完成全年目标情况来看，多数企业目标任务较大，而其存量仍较多，因此下半年要想完成任务目标，必须要适当调整价格出货。
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