[摘要] 2011年一开始调控政策便频繁出台，银根一再收紧。然而在紧绷的政策之下，东莞楼市在上半年却表现活跃，土地市场供需两旺，外来品牌发展商频繁入主，各大镇街均有土地供应。在住宅方面，成交量明显上升，上半年住宅销售面积约275万平方米，同比上涨约50%，销售均价也达到8000元以上，逼近东莞市今年的房价控制目标。
2011年一开始调控政策便频繁出台，银根一再收紧。然而在紧绷的政策之下，东莞楼市在上半年却表现活跃，土地市场供需两旺，外来品牌发展商频繁入主，各大镇街均有土地供应。在住宅方面，成交量明显上升，上半年住宅销售面积约275万平方米，同比上涨约50%，销售均价也达到8000元以上，逼近东莞市今年的房价控制目标。
下半年，楼市供应仍将持续放量，银行对发展商的银根会持续收紧，各种因素对冲之下，2011年下半年的东莞楼市将呈现怎样的格局，受到了广大置业者的关注。7月5日，本报邀请东莞市房地产业协会和部分地产研究机构的相关负责人，举办楼市沙龙，就今年上半年楼市的特点和下半年的走势展开探讨。
【嘉宾】
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良
合富辉煌市场研究部经理李兴旺
瑞峰置业市场研究部经理刘金林
东莞中原策略研究中心高级研究员刘伟
豪宅成交增多 拉高住宅均价
主持人：2011年已经过了一半，请各位对上半年的房地产市场做一个简单的总结。
陈骏良：今年上半年我市的房地产市场出现量价齐升的态势，全市商品房销售面积达到320多万平方米，住宅均价接近8200元/平方米，造成销量和价格上涨的主要原因有几个方面，是去年以来国家连续出台房地产调控政策，造成市场的观望情绪浓厚，去年积压的刚性需求在上半年集中爆发出来。第二是广州、深圳等周边的城市相继出台了限购，尤其是深圳，很多消费者跑到东莞这边来买房，因为东莞还没实施限购，所以整个成交量有所放量。
价格方面虽然算是平稳的，但还是上涨了10%左右，这主要是很多高品质的楼盘推出，尤其是别墅盘推出比较多，扎堆上市，所以整个上半年东莞房地产市场的形势非常好，出现了量价齐升的情况。
刘伟：东莞楼市上半年的数据已经出来了，上半年东莞的楼市可以用八个字来形容：供销两旺，价格上涨。首先是商品房的供应量，据我们统计，商品房新增供应量约275万平方米，成交量约320万平方米，创下了近三年的新高，但是从供需角度分析供应量还是偏紧的，因为供需比是0.8：1。上半年的政策环境比较严，包括年初新国八条的出台，到两会后的限购预期，再到后来的房价调控目标，以及有两次加息，5月份东莞出台一房一价政策等，这些政策效果叠加下来，对东莞楼市影响是比较大的，但是东莞楼市在今年上半年成交比较火爆，不管是从供需还是价格，都是比较好的。
李兴旺：我用几个字来概括上半年楼市：增加供给，释放需求，价格平稳。应该说从2009年至2010年，东莞的供应量是一个逐步萎缩的状况，但是今年上半年供应量比历史同期高很多，使这两年市场上压抑的需求得到了释放。
今年上半年住宅均价达到8170余元/平方米，同比有上涨，有几个原因，一是今年上半年东莞的别墅供应达到，别墅产品的价格较高，拉高了整体均价。第二是今年上半年市场增加许多精装修的房子，也拉高了整体的均价。第三是供求结构的问题，今年上半年针对刚需的普通住宅比较少，市场上主要是开发高端产品。综合几个因素，上半年住宅均价出现上涨。但是环比来看，其实上半年的房价相对前几个月还是属于比较平稳的，我们监测到东莞的房价从去年10月到今年的6月一直在8000元/平方米到8300元/平方米，对普通市民的购买力而言，目前的房价已经到了一个相对顶部。
今年上半年成交量同比去年增加5成左右，今年通货膨胀的预期比较严重，资金比较充足的人会选择买房来规避风险，所以今年也存在投资的现象。
刘金林：我的看法和大家差不多，也是量价齐升。这个也是二线城市的特征。我想特别说明下为什么成交量会出现那么明显的上升。这是因为同比的基数比较小，去年4·17政策突然发布，市场很多进入观望期，差不多4月、5月、6月三个月的成交都很少，加上春节当月的淡季，所以去年上半年成交量非常少，对比今年上半年成交量出现了很大增幅。
目前房价对白领阶层 “鸭梨”很大
主持人：刚才几位嘉宾说到广州、深圳限购之后，消费力不断涌入东莞。上半年关于东莞是否需要限购也争论了很久，现在看，你觉得东莞有没有必要、有没有可能限购？
陈骏良：东莞没有限购，是因为东莞的库存量很多，而且价格一直比较平稳，市场也比较健康。但是现在由于深圳和广州一线城市的限购，这些投资客到东莞来，拉高了东莞的价格，给东莞房地产市场造成了巨大的压力。现在东莞虽然没有出现限购，但是也出了房价控制目标。从目前的情况来看，今年上半年已经触摸到这条线，而下半年的新增供应有不少是高端、高品质的楼盘，这些楼盘的售价不会低，也就是说很可能下半年会突破这个价格控制目标，一旦突破，不排除东莞也会出限购措施。
李兴旺：根据对下半年潜在供应的分析，很可能会超过8200元/平方米这条线，当然现在只是一个预测，实际怎么样还是要看市场怎么走。
关于东莞是否限购，我觉得可以不限购，但是可以增加其他的配套政策。例如对广州、深圳客的异地投资行为加以严格限制，我觉得靠这种方法，东莞的房价也会出现一个理性的回归，而不是一刀切一同限制东莞本地人的需求。其实如果按照东莞本土普通消费者的购买能力，目前的房价已经达到一个相对的高点，在东莞工作的普通白领要承受这样的价格，压力非常大。举一个例子，买一个城区75平方米的两房，再普通都要60万元，首付三成，加上税费，要20万元，对于东莞的白领阶层还是有一定的压力。
豪宅热销有市场基础
主持人：刚才大家都提到房价上涨和今年推出的豪宅盘比较多有关系，我看成交金额排在前面的也以豪宅盘居多。这些豪宅买家主要是投资吗？是什么原因造成豪宅买卖这么好？
刘金林：其实豪宅盘在东莞热销一点都不意外，东莞的企业主比较多，豪宅盘的客户基本上是这些买家，这些买家以往买过豪宅，但到现在正好处在一个需求换代的时段。在这一波豪宅消费热潮过去之后，这一部分需求被市场消化得差不多，未来再有特别高端的盘出来，如果不借助深圳和广州的消费力，除了别墅之外，超过200平方米的大户销售都可能会有一定的困难，因为本地的消费力也需要一定的积累。
主持人：现在的豪宅价格这么高，购买豪宅是否有风险？
刘伟：说到东莞豪宅价格高不高这个问题，我觉得要看东莞是跟自己比，还是跟深圳、广州比。东莞豪宅，南城这边是1万多元/平方米，跟普通住宅相比价格比较高，但如果是和周边的城市如深圳比，单价一万多元/平方米在深圳买一个普通的住宅都买不到，像龙岗好一点的房子单价都要2万元到3万元/平方米。
改善性需求将继续受压抑
主持人：近一年来在政策影响之下，改善性需求，购买第二套房子的压力特别大，而且不少消费者不知道选什么好，各位对有改善性需求的置业者有什么样的建议。
李兴旺：改善性需求在上半年承受了严重的压力，特别是城区。从上半年的情况来看，适合首次改善性需求的中大户型产品是比较缺乏的，而且价格已经较高。按照城区普遍8000元/平方米以上的价格来看，买一套三房以上的户型基本上要达到八九十万元，甚至还要100多万元。第二次置业首付是6成，这对于相当一部分置业者来说还是有很大压力的。所以说改善性的需求首先承受了政策压力，没有得到完全的释放。
刘金林：这其实是市场上三方矛盾的集中体现，就是开发商、政策和普通消费者之间的矛盾。开发商现在提供的产品都是大户型、高端的，而政策压制的是二套房三套房，这个政策对有较强购买力的高端群体是没有太大束缚的。所以政策往往真正压制的是改善型的群体。购房门槛提高了，面对这么高的首付和利率，置业者肯定是比较犹豫，需要观望的。这个时候也有人会出手，但目前市场上没有足够的产品来选择，所以个人认为还是要多看多选，不要太轻易出手。
下半年价格或有调整空间
主持人：在目前这个市场环境下，下半年还有什么政策可出？如何看待下半年的市场环境？
刘金林：基本上都很明朗，上半年信贷收紧，下半年也不会松到哪里去。
陈骏良：目前的政策已经够严厉了，再出就是直接禁止人购买了，我预测基本上不会再出调控政策了，只能从加息和执行的力度来调控了。说回东莞，如果东莞的房价不超过房价控制目标，估计也不会再出什么政策，但是如果冲破了这个目标线，出政策的可能性还是会有的。
李兴旺：我就用一个字来概括，就是稳。政策会是比较稳，不会出现太大的变化，不会大幅放松，也不会大幅压紧。价格方面和成交量也还是以稳为主。
刘伟：在成交量方面，我预计全年住宅成交量可能突破600万平方米的大关。价格这一块我认为是二八分化现象，就是20%的房子出现上涨，这个跟深圳客的拉动有很大的关系，80%的楼盘则会有一些调整，价格有调整的空间。
主持人：最后请在座的嘉宾每人用一句话总结今天的发言。
刘伟：总的来说，今年上半年楼市供销两旺，价格上浮，下半年的机会还是很多，成交量值得期待。
李兴旺：还是那句话，增加供给，释放需求，价格平稳，下半年总的来讲是以稳为主，关键是看政策走势。
刘金林：上半年从另一个角度来说，是存量减少，一直在消化库存。下半年谨慎乐观，虽然说价格短期之内还会稳定，但是不排除年中会有相关政策的变化，所以保持谨慎乐观。
陈骏良：我就一句话，上半年形势大好，下半年越来越好。
【发展商观点】
联华国际集团副董事长童渊
下半年楼市谨慎乐观
我看了今年的博鳌亚洲论坛，对于今年下半年的楼市基本上的一个观点就是观望。这是的一个大概情况。主要是一个宏观政策的延续，另外一个就是资金的问题。回到东莞，其实，从上半年的情况来看，整体的量价还是上升的，大家该促销的促销，该正常推货就正常推货。基于东莞的经济发展，以及市场需求，我认为下半年的房价跌的可能性比较小。
总体来判断的话，下半年东莞的房地产应该是谨慎乐观。联华下半年的计划大概就是“开业、开盘、开工、交房”。其中分别是星河城开业、花园城半山湖项目开盘、皇马骊宫开工，以及迪纳酒店公寓的交房。
汇景集团常务副总裁曾晓华
价格上升 成交下降
下半年，我个人觉得东莞的楼市会是相对比较平稳的走势。不过，从量价来看，我的分析是价格上升，成交量减少。这主要是从两个方面的因素考虑，一个是国家的宏观调控，一个是信贷的紧缩。价格上，现在通货膨胀加剧，不管是人工、还是建筑成本都在上升，这也导致了价格下调的空间不大。当然，每个企业可能会根据市场做一些调整，比如一些正常手段的促销，但这也只是吸引消费者的一个方式，跟真正的降价要区别开来。另外，我觉得东莞出台限购政策的可能性不大。因为限购本身跟市场不是很相符。
中信地产营销总监欧梓彦
下半年楼市还会比较稳
今年上半年的成交量还是比较大的，随着下半年供应量的增加，部分片区的竞争会更为激烈。总体来说，下半年应该也是平稳的。但其中有几个方面可能影响到价格，一个是下半年高端项目的推出、一个是带精装修项目的入市。至于下半年是否会出台新的诸如限购政策，我认为机会不大，也不是很必要。
东莞市君悦地产投资有限公司总经理吴飞
调控对品牌开发商影响不大
今年东莞上半年的楼市，总体来说是比较平稳的。但这种平稳也是有区分的。比如，开发商的实力比较强劲的，并没有受到政策太大的影响，仍然有条不紊地进行着楼盘销售、产品营销等。但是相比之下，条件不算太好的开发商、需要依附银行的开发商，则因为银行的银根收紧等问题，不得不进行促销、打折卖楼，以便回笼资金。可以说，政策的调控，给了实力不强的开发商一记重击，但是对于品牌开发商云集的市场来说，并没有太大的影响。
宏远地产营销策划部副总经理朱廷勇
下半年楼市趋于平淡
对于下半年的楼市走势，个人觉得将主要受制于银行的影响。下半年银行将会重点对房产信贷进行严格的限制，政策也会收紧。下半年仍然会有消费需求涌向市场，但是受银行与政策方面的影响，会以稳步发展为主，成交量与房价都不会大起大落，下半年将趋于平淡。
亿兆地产副总经理王志阳
下半年房价或会破万
随着下半年不少高铁、城际轨道的规划落实与开通，这一利好将刺激下半年的东莞楼市，因而房价出现下跌的可能性不大，甚至会有少量上涨，将目前接近9000元/平方米的均价改写成10000元/平方米。除了轨道交通的利好之外，下半年的中小户型产品或因为稀缺，也会出现房价略微上涨的势头，但同轨道交通附近的物业一样，不会有太大的涨幅。受市场的影响，下半年大户型产品不会热销，年底开发商或会对大户型产品进行促销，因而下半年真正得利的是交通好的物业和中小户型产品。
深业地产东莞营销经理王小末
看好下半年的发展
对于下半年的楼市，我个人还是比较看好的。成交量也会有一个增长，但是也不会大起大落。从我们上半年的销售情况来看，上半年走货比较强劲，整个销售情况跟大势很吻合。“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”
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