步:我们需要计算到底上海居民有多少住房需求。
研究这个问题,我们需要先剔除人均住房面积中闲置面积,那么上海真实人均住房面积=34×=22.1平方米;如果将欧洲人均住房面积作为需求平衡点的话,也就是说上海地区人均住房面积增长需求为40-22.1=17.9平方米,按三口之家计算,也就是说,上海每户家庭还需要再增加53.7平方米。
第二步:我们需要分析上海家庭平均可以拿来买房资金有多少。
首先,我们来计算一下每户家庭可能有的存款金额,若按一家三口计算,平均家庭存款额=14357.65亿元/1921.32万人×3=22.42万。其次,我们需要分析每户家庭可以承受住房贷款额度,我们假设家庭收入来自于父母,那么父母平均月收入=86514元/12/2=3604.75元/月/人,假设四金个人缴纳部分及个调税按照收入的20%计算,那么实际到账收入为2883.8元/月/人,假如可以拿出30%作为还款的话,两个人合计每月可还供1730.28元,按此标准可申请公积金贷款50万元左右。因此,我们可以认为上海每户家庭可以拿来购买住房的资金=22.42+50=72.42万元。
第三步:计算上海居民购买住房的需求平衡点。
若每户家庭需要再购买53.7平方米的住宅,而每户家庭可以为之付出资金为72.42万元,也就是说每户家庭可以承担的房价=72.42/53.7=13486元/平方米,假如统计局公布的这些数据都是真实的,而我的分析方法合理的话,理论上来说,当上海市区平均住房销售价格降到13500元/平方米时,也就是上海房价在目前的基础上跌40%,所有的“刚性需求”将得以释放。
上述计算只考虑了“刚性需求”而没有计算住房的“投资需求”,若将“投资需求”以及市场非理性因素考虑在内,个人认为若“住房保有税”近期开征,那么未来一段时间内上海房价下跌30%-50%是可能的,而合理的下跌区间应该在20%-30%。
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