[摘要] 房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素，其中房价自身的贡献度最大，达到70%;其次是销竣比对房价的影响，再就是地价，两者加起来对房价波动的贡献达到近30%，但地价的贡献不足10%。
资产属性：
理论很简单实际很复杂
既然商品属性说服力不济，我们来把房子看为一种资产来定价。
资产的价格是如何决定呢?比物品、商品定价分析起来都要复杂得多，尽管基本思想就一句话——资产价格等于未来的预期折现，具体方法就是用无风险的率去折现资产的未来。
资产定价方法主要有均衡定价和套利定价，理论一直在发展，近些年来引入行为金融学，但仍然不尽完美。
我们先以股票定价为例，表象是市场上买的人与卖的人数量对比来决定，可以理解为供给和需求关系;但实质上，是基于预期率来定价的，买的人预期未来会上涨，卖的人则预期未来会下跌。
那么这个预期是如何产生的呢?我们必须要引入时间框架了，短期可能是因为突来的利好和利差消息，中期可能是基于技术分析而波段操作，长期可能是基于股票背后的企业盈利改善或者行业基本面发生变化等因素。
至于预期率的高低，一是要取决于无风险的率，二是取决于不确定性的程度，通俗言之即是高风险高回报。
对于房地产而言，资产定价理论上是一样的，但实际上考虑的比股票还要复杂些，一是交易环节比股票复杂，这个无需多言;二是标准化程度差异，即前述的户型、位置差异等，三是信息不对称，股市信息相对充分且快速流通，而房地产信息不对称要严重得多;四是流动性弱于股市，房地产区域性划分严重，而股市不存在跨区域问题;五是房价定价中还涉及土地的资产定价;六是目前城市住宅70年的产权期限也在影响定价。
很复杂吧，但在现实中，财经日报《财商》(微信号：caishang02)发现，无论是地产商卖新房，二手房买卖，定价又似乎没这么复杂。尤其是产权期限剩余期并不重要，一方面大家都想着离到期还很遥远，那是后代人的事;另一方面又在赌政府势必要延续产权期限。
房价究竟谁决定?
说来真让人遗憾，虽然笔者把房地产的定价机制简洁到二重性，但一套房子究竟定价多少是合适的仍是件困难的事。那好，就把这个问题抛给市场去解决吧，市场博弈自然产生价格，但这个价格又是不均衡的，于是价格起伏波动，产生了复苏-繁荣-衰退-萧条的周期循环。
最后，说点有趣的，笔者翻了很多学术论文，有个研究可供参考。重庆工商大学管理学院副教授黄居林在一篇论文中模型检验后指出，“房价惯性”及供求失衡(销竣比)是房价上涨的关键因素。
什么是房价惯性?形成房价惯性的因素很多，包括：对房价上涨的一致预期及对政策的信心不足，存在不断诱发房价上涨的诸多刺激因素，存在政府和开发商等推动房价、地价上涨的动力机制等。
似乎有点难理解，我们看下这篇论文的论证细节：如果地价走高，房价将得到快速响应，并在第七季度达到点，即地价对房价的冲击具有显著的促进作用和较长的持续效应。此外，房价对来自销竣比的冲击在前几季度也快速响应，并在第六季度达到。
总而言之，房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素，其中房价自身的贡献度，达到70%;其次是销竣比对房价的影响，再就是地价，两者加起来对房价波动的贡献达到近30%，但地价的贡献不足10%。至于前文所谈的商品属性中的房屋造价对房价的影响微乎其微。
房价惯性推动房价上涨，虽然这听起来有点像拉着自己的头发离开地面一样难以理解，但低头一想，好比股价，强者恒强，路径依赖，这一切不正是人的动物精神所推动的吗?换作房价，难道不也是这样吗?
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