[摘要] 自住房对于楼市的影响，现在看来已经不再仅仅局限在刚需产品上了，楼市观望情绪的浓厚，即便是一向端着架子卖的高端豪宅也明显感觉得到。造成豪宅成交量大幅下挫的除了市场整体的冰冻以外，另一个重要因素就是豪宅价格逐渐攀高，也将不少意向购房人挡在了门外。
十万元项目扎堆入市
实际售价难免要打折
虽然豪宅成交陷入困境，但未来新增供应的豪宅项目却并不少。由于去年底的高价房限制入市政策，导致多个地王项目延期到今年登场。
不久前代理机构太平戴维斯发布了一季度市场报告预测，将有10个左右高端住宅项目年内入市，且多数项目的预售价格都超过10万元/平方米。其中包括中赫万柳书院、保利海德公园[实时消息价格户型点评]、万科[简介实时动态]此前收购的凯德地安门项目，以及三里屯的通盈中心等都计划今年开盘入。
不过，高定价却并不代表着高售价。中原地产首席分析师张大伟就认为，北京市场上虽然号称10万元以上的在售项目不少，但真正售价超过10万元的并没有几个，大部分项目炒作10万元定价，更多是为了抬高购房人对豪宅产品的信心和预期。
根据北京市房地产交易管理网显示，新近崛起的豪宅聚集地孙河，就有多个项目报价接近10万元，像龙湖[简介实时动态]的双珑原著，最贵的房源报价超过10万元/平方米，而临近的北京院子报价也在8至9万元每平方米。这样的高定价，也让孙河重新被购房人认识和熟知，成为北京的豪宅聚集地之一。但从建委网站的实际签约情况看来，两个项目的实际销售均价距离10万元还差得远，其中龙湖双珑原著的成交均价为65375元/平方米，而北京院子的成交均价则为67895元/平方米。
与这些项目大幅提高报价，但实际销售时大打折扣不同，也有的高端豪宅并不愿过于高调，将报价拔高到10万元的高度。“今年的楼市整体形势并不乐观，公司对于销售去化率更加重视，对于价格并未刻意拔高。”京投银泰琨御府[实时消息价格户型点评]的一位负责人告诉北青报记者。
据了解，作为西三环慈寿寺地铁站上盖的豪宅产品，加上西三环长期缺少新盘供应，琨御府一度被预计售价将达到10万元/平方米。但这种猜测遭到了项目方的否认。“价格并未最终确定，周边的二手房价格约为7万元，新盘最终定价可能会是8万元/平方米左右，并包含精装修。”该负责人表示，略高于周边二手房价的定价策略，使得项目不同于一般蓄客较慢的豪宅，目前的有效客户已经超过了实际准备开盘的房源数量两倍。尤其是周边有换房需求的买房人，卖掉二手房后，并不会有太大的压力就能实现换房。
有业内人士就认为，务实的定价策略，在楼市整体趋冷时，不仅是刚需盘跑量的重要方法，对于销售缓慢的高端项目来说，更加必要。否则成交量不断下探，而价格却不断上涨的销售困境恐怕还将继续。
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