[摘要] 随着金融市场改革的进一步深化，资本市场是否能够再次赢得投资者的青睐？
政策
“五限”压市 一手买家回流二手楼市
中原地产市场部主任黄燕飞表示，今年受到调控政策影响较大的当属外地买家和二套房买家，外地买家因年底“穗六条”的出台，限购门槛骤然抬高，而二套房买家则多半因贷款问题搁置换房计划。
此外，一手市场上的“五限”也使得部分急于购房的改善型买家有回流至二手楼市之势。满堂红研究部高级经理周峰指出，这类买家虽然在市场上占比不足两成，但却以“实客”居多，即手上资金充裕且急需改善置业的二套房买家，他们因一手房网签滞后问题而流向二手市场，十有八九都能在二手楼市中迅速置业。
合富置业市场经理梁燕明表示，市场上一手楼限签的传闻，再加上市中心一手楼房源供应不多的现状，令一部分急于将物业“收归名下”的买家，转向二手市场楼，带动单价与一手楼比较接近的二手楼成交有所升温。“这一现象从年中已开始出现，不但总价高的大户型甚至豪宅物业关注度提升，就连高单价的‘刚需’型物业交投亦因此受惠。”来自合富置业的成交数据统计，5、6月单价在3万元/m2以上的二手住宅成交个案占比，较3~4月份有所增加。自5、6月约有8.3%的二手住宅个案单价落在3万元/m2以上单价段内，而3、4月份同类个案仅占6.2%而已。
在愈发恶劣的市场环境中，各大中介行开始提高一二手联动的业务比重，其业绩占比高达五成，个别月份甚至占到总业绩的七成以上。曾经风头一时的分拆式商场铺已经不是房地产中介热衷的项目，处于不限购区域或外围板块的一手住宅项目，成为他们一二手联动的新宠。
楼价
套均总价年涨22万元
“今年的二手楼市，若从买卖双方以及中介的角度来看，可谓是‘悲随喜至’。”满堂红研究部高级经理周峰表示，3月份在“政策末班车”效应之下，许多市场潜在的购房者都产生了提前入市的冲动，致使3～4月份全市二手楼市陷入疯狂，买家争抢入市，业主骤涨价。当时有不少匆忙入市的买家都会抱怨“买贵咗”，但等到年底再回顾楼市，一路高涨的楼价令人无不感叹3月份入市的明智。
满堂红的成交数据显示，今年前11个月全市二手房套均总价为140万元/套，比去年同期的118万元/套，足足贵了22万元/套。合富置业成交数据则显示，今年前11个月二手住宅成交均价达19591元/m2，与去年同比出现18.1%的升幅，天河、海珠、越秀、荔湾等中心四区前11个月二手住宅成交均价更达23835元/m2，与去年1～11月相比增幅甚至超过20%，高于市场整体升幅。
成交
越近年底成交量越低
在成交量方面，今年广州二手楼市表现出“先扬后抑”的态势。据广州市房地产交易官方网站阳光家缘公布数据统计，2013年二手楼市成交峰值出现在3月和4月，由新“国五条”末班车效应带动，两个月全市十区二手住宅成交量分别高达12063套和15251套。其后全市十区二手住宅成交量保持在6000多套左右的水平，前1～7月全市十区二手住宅成交量均较往年同期有所增长。不过，9月份以后至今，市场渐转淡，交投逐步下降，11月份交投疲弱的态势更明显，价格高位企稳，上冲乏力。合富置业首席市场分析师龙斌表示，11月份“穗六条”出台，实际受影响的买家不多，约占两成，迫切型需求入市仍积极，但中低端买家观望加重，中偏高及高端买家追价热情下降。
大事件回顾
新“国五条”诱发政策末班车效应
2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，当中以开征二手房买卖中“20%个人所得税”引起市场恐慌，数据显示，今年3月和4月全市十区二手住宅成交量分别高达12063套和15251套，同比去年同期分别增长320%和260%。但迄今为止，有关开征“20%个税”的调控并未落地。
5月“地王潮”来袭
今年5月，北上广深等一线城市的土地竞拍交易纪录不断被刷新，广州多幅市区住宅地王扎堆出现。“地王潮”来袭的5月，业主心态明显走强，大多高价放盘，议价空间收窄；部分较大幅度反价，反价幅度高达10%，小部分惜售心态有所加重。
“群租”现象引发热议
自今年3月租赁旺季以来，房租价格基本保持平稳上升的态势。随着租金上升，对租金承受力较低的群体，如高校毕业生、刚入职场的新鲜人等，选择合租以减轻租金支出负担的情况越来越常见。
房贷收紧 按揭难批
因前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快，导致现时部分银行在贷款结构方面有所调整，出现房贷审批和放款时间有不同程度延长的现象。年底房贷收紧不但对购房预算紧张且对房贷依赖度较高的首次置业者作出购房决定产生影响，更进一步影响到业主决定将房子卖给谁。
番禺二手房进入全网签时代
番禺区进入全网签时代后，对实际成交并无太大影响，剔除了“阴阳合同”水分的网签价更贴近市场真实成交价格。
“穗六条”出台 外地买家观望
2013年11月18日，广州出台了“穗六条”。当中关注的是对外地买家缴纳个税和社保年限从1年提高至3年，而对二套房买家首付门槛的提高，也对二手楼市行情造成一定影响，观望氛围加重。交投疲弱的态势更明显，二手楼价高位企稳，上冲乏力。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
