[摘要] 随着金融市场改革的进一步深化，资本市场是否能够再次赢得投资者的青睐？
二手楼价高位企稳上冲乏力 资金弃楼入股
在2013年一直表现火爆的房地产市场，临近岁末却突然“刹车”。各地的调控细则纷纷出台，使得多个大中城市的房产销售行情转淡。随着调控政策转向以长效机制为目标，利用经济手段而非行政手段抑制房地产泡沫的预期出现，2014年的房价涨势有可能将趋于缓和，对于房地产市场的投资需求也将逐渐变淡。
随着金融市场改革的进一步深化，资本市场是否能够再次赢得投资者的青睐？
长效机制压楼市投资空间
2013年12月13日，中央经济工作会议闭幕。与以往不同的是，在2013年的会议中，提到有关房地产的只涉及“廉租房”、“公租房”、“保障房”等方面，对于房地产调控却并未提及。这也意味着，对于房地产市场的管理，将从行政手段为主的方式，逐步转变成市场主导的方式。
12月25日召开的财政工作会议上，财政部部署的2014年财政工作中，房产税立法、消费税制度完善等改革列入日程。
天相投顾分析师石岩表示，通过房产税等措施对房地产市场进行调整，有利于建立起一套长效机制，通过市场化改革逐步推进，从而有效解决高房价问题。同时，政府主导保障房、公租房等建设，也将对房地产市场的需求产生一定的影响。
“房地产价格已处于一个相对高点，投资性购房将面临短期内难以获利转手的尴尬情况。因此目前若再将房产作为投资品投资，风险会加大，不是一个明智的选择。”亿房网市场研究部罗兴告诉 《每日经济新闻》记者。
房地产市场已不再适合作为投资品，那么，投资房地产的资金瞄准的下一个目标会是谁？
上述券商分析师表示，在投资领域，房地产行业和股市形成了一个明显的对立情形，从投资的保值增值上来看，过去的数年间，房地产市场远远领先于股市，其全面上涨的态势也强于股市结构性上涨的情况。因此，投资者的目光自然首先投向了房地产市场。
但随着房产税、保障房建设等一系列深层次改革逐步推进，房地产市场将经历去泡沫化和去投机化的过程，而这将对股市产生直接影响。该分析师认为，“首先，去投机化将使大量的资金从房地产行业中撤离，其次，会使其他行业领域的投资上升，使经济转型能够全面活跃起来。”
他认为，由于房地产行业囤积了大部分资金，导致全社会资本平均下降，资金就必须寻找到新的投资渠道。而证券市场目前的一系列改革，包括新股发行改革、优先股的推进等，为构建股市的良性循环，吸引场外的增量资金提供了条件。而这正好能够给从楼市撤出的资金提供一个新的投资选择。
不过，该分析师也表示，由于地产行业囤积的各路资金过于庞大，撤离楼市和流入股市的程度还有待观察。在市场资金面整体趋紧的情况下，资本市场能够对这些资金产生多大的吸引力，还是未知数。
“弃楼入股”作用几何？
2013年房价持续高涨的现状引发了市场对2014年楼市调控新政出台的预期。此前每当楼市调控政策出台之际，市场上总有“资金弃楼入股”的呼声，不过从市场表现来看，这一说法还有待观察。为此，《每日经济新闻》记者梳理了过去几年较为重大的楼市调控政策后发现，历次政策出台后，股市涨跌表现不一。
2010年4月17日，为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为“新国十条”，其中提出了停发第三套房贷款、遏制外地炒房者以及差别化住房信贷政策。
不过，上证指数在政策发布后的个交易日 （2010年4月19日）大跌4.79%，随后的三个月内持续下跌，从3000点一线一直下探至2300点附近才筑底回升。
2010年9月29日，国家有关部委要求，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。当时被称为“史上最严的调控政策”。这一政策出台后，A股出现了明显反应，自2010年9月30日起，上证指数从2600点附近一路上涨至3100多点，在短短26个交易日内涨幅超过20%。不过，这一行情没有持续太久，股指随后再度陷入震荡调整。
2011年1月26日，国务院公布八条实时楼市调控政策，被称为“新国八条”，这一政策强化了差别化住房信贷政策，其中提出二套房首付比例不得低于60%。该政策出台后，同样触发了A股的一轮反弹，沪指从1月27日的2700点左右经历了近三个月的上涨并突破了3050点。
到了2013年2月20日，国务院出台“新国五条”政策，提出对二手房征收差额20%的个人所得税。这一政策的出台正值A股上行至2400点的高点，股指随即出现调整。
“从上述表现来看，‘弃楼入股’虽然在市场上呼声很高，但真正从楼市流向股市的资金却并不多见，虽然也有楼市调控带来的股市反弹，但反弹的高度以及持续性都并不理想。”一位私募人士向记者表示。
广州楼市“怪相”：网签价飙涨 购房价暗降
穗网签价自26日起均价 市场却涌现以“裸卖”、“团购”等形式“暗降”房价现象 单价降5000元
“认筹时，销售人员称预计售价为2万元每平方米，现在开盘后我心水的户型单价不到1.9万元。”在荔湾区某楼盘现场，刚下定一套单位的林女士对记者表示。岁末之际，为冲刺年度业绩，不少新盘开盘或者旧盘新推时以“裸卖”、“团购”等各种形式“暗降”房价，个盘降幅达到5000元/平方米。
相映成趣的则是广州市网签价自26日起飙涨，均价出现现象。分析称，网签价骤然飙涨是由于“限签真空期”的出现，而多个地产商也证实了近几日“限签”有所放松的消息。 文/ 记者潘彧
“穗五条”出台后，市场热度冷却不少，再加上临近年底，部分企业依然在冲刺年度业绩目标，上周末记者走访市场发现，已经出现部分楼盘以“裸卖”、“团购”等各种形式“暗降”房价的现象。而广州市网签价自26日起飙涨，均价甚至。
向下：降价楼盘已近20个
本周末开盘的荔湾区邦华·星际广场通过认筹优惠、团购优惠、开盘优惠等多重折扣后，均价仅为1.8万~1.9万元每平方米，比吹风价低2000元左右。经纬行监测数据显示，从12月开始，十区两市部分推新的项目价格出现降价迹象，而中心六区个别项目的在售余货报价亦有下调。据不完全统计，出现明显降价的楼盘已近20个。
其中，富力东山新天地开盘时加上各项优惠，均价仅4.5万元/平方米，比起最初的吹风单价“直降”了5000元。而广州时代倾城、时代南湾、碧桂园豪园等均有比吹风价或者前期售价直降千元左右。
“裸卖”是另一种变相降价的形式。荔湾区中信西关海前期售价为2.8万元带装修，该盘在12月初推出一批特价单位要求买家需要一次性付款价仅为2.4万元/平方米。番禺的尚上名筑、从化的雅居乐小院流溪等也剔除装修“裸卖”。
即使降价，相比年中“日光盘”频出的情况，年末楼盘新开盘当天去化能达8成已弥足珍贵。
向上：网签价飙涨
相比新盘降价，自12月26日开始，广州市全市楼盘网签数量和网签价格都出现上涨。
记者从阳光家缘签约数据发现，12月25日之前一周，广州市全市楼盘成交量每日不超过200套，均价更低至9000元左右。可是在26日当天，不但签约量达到596套，均价更飙涨至21574元/平方米。在随后的27、28日两天，连续创下年度签约量新高，28日当日签约量已达865套，而签约均价也稳定在1.8万元/平方米左右，已经翻番。
数据显示，在26日的网签中，中心区的超级豪宅盘的身影齐刷刷“再现江湖”。此前，有业内人士分析称，广州市国土房管局发布的12月的房价数据的统计范围是11月26日到12月25日网签的一手楼。因此12月26日到31日这6天的成交价格不会对今年的全市房价产生影响，这六天将成为高价盘可集中网签的“限价真空期”。而记者向部分代理商和开发商了解，也获得“网签数量确实增加”的回应。
楼市预期
政策面
明年大城市调控依然从紧可能性大
多数人依然认同大城市楼市调控将“从紧”。“据我了解的信息，住建部正在草拟重点监控房地产市场名单，明年广州房价还要继续控制的概率极大。”广州市同创卓越房地产顾问公司总经理赵卓文告诉记者。
保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)副总经理余英也在其实名微博 上发声预测，明年限购限贷还将持续，部分城市会有变化，而房产税不会全面推行。而方圆地产首席分析师邓浩志则认为，明年由于一、二线城市将继续严控，而三、四线城市由于供过于求、楼价下行，将有继续放宽的可能。
市场面
业内对明年楼市走势预期出现分化
多方：“一、二线核心城市房价继续上涨，核心区域房价大涨。三四线城市有涨有跌。”余英在其微博上预测称。
赵卓文也认为，大城市尤其是广州的楼价基本上还是处在上升的态势中，“判断2014、2015年还在上升，不排除加速上升。”他表示，年底一过，明年开发商没有了指标压力，很可能取消折扣。
空方：邓浩志认为，2014年广州十区将有约6.05万套新增货量入市，同比2013年的5.5万套有所上升，供应增加将缓解供不应求的局面，“明年将总体呈现成交持续萎缩局面，预计房价会在二季度开始有所松动。由于外围区域供应量较大，所以花都、番禺等区域项目采取以价换量可能性较大，中心城区由于供应持续不足，价格将仍维持高位。”因此，邓浩志建议，若有购房需求，不妨等到明年三四月份再做打算。
广州二手楼市：“疯狂3月”透支全年购买力
2013年即将过去，回顾这一年的二手楼市，基本可用“悲随喜至，先扬后抑”来形容。受到房价调控目标的高压影响，今年的房地产调控政策越发收紧，除了有限购、限贷持续阻击楼市投机者的入场，针对一手房市场低调执行的“限预售”、“限价”以及“限网签”措施，亦促使中心六区一手新盘的成交量继续萎缩。与此同时，与一手楼市同呼吸共命运的二手楼市，其成交量和成交价也在“五限”的作用下，发生变化。 文/图：记者王雯倩
政策
“五限”压市 一手买家回流二手楼市
中原地产市场部主任黄燕飞表示，今年受到调控政策影响较大的当属外地买家和二套房买家，外地买家因年底“穗六条”的出台，限购门槛骤然抬高，而二套房买家则多半因贷款问题搁置换房计划。
此外，一手市场上的“五限”也使得部分急于购房的改善型买家有回流至二手楼市之势。满堂红研究部高级经理周峰指出，这类买家虽然在市场上占比不足两成，但却以“实客”居多，即手上资金充裕且急需改善置业的二套房买家，他们因一手房网签滞后问题而流向二手市场，十有八九都能在二手楼市中迅速置业。
合富置业市场经理梁燕明表示，市场上一手楼限签的传闻，再加上市中心一手楼房源供应不多的现状，令一部分急于将物业“收归名下”的买家，转向二手市场楼，带动单价与一手楼比较接近的二手楼成交有所升温。“这一现象从年中已开始出现，不但总价高的大户型甚至豪宅物业关注度提升，就连高单价的‘刚需’型物业交投亦因此受惠。”来自合富置业的成交数据统计，5、6月单价在3万元/m2以上的二手住宅成交个案占比，较3~4月份有所增加。自5、6月约有8.3%的二手住宅个案单价落在3万元/m2以上单价段内，而3、4月份同类个案仅占6.2%而已。
在愈发恶劣的市场环境中，各大中介行开始提高一二手联动的业务比重，其业绩占比高达五成，个别月份甚至占到总业绩的七成以上。曾经风头一时的分拆式商场铺已经不是房地产中介热衷的项目，处于不限购区域或外围板块的一手住宅项目，成为他们一二手联动的新宠。
楼价
套均总价年涨22万元
“今年的二手楼市，若从买卖双方以及中介的角度来看，可谓是‘悲随喜至’。”满堂红研究部高级经理周峰表示，3月份在“政策末班车”效应之下，许多市场潜在的购房者都产生了提前入市的冲动，致使3～4月份全市二手楼市陷入疯狂，买家争抢入市，业主骤涨价。当时有不少匆忙入市的买家都会抱怨“买贵咗”，但等到年底再回顾楼市，一路高涨的楼价令人无不感叹3月份入市的明智。
满堂红的成交数据显示，今年前11个月全市二手房套均总价为140万元/套，比去年同期的118万元/套，足足贵了22万元/套。合富置业成交数据则显示，今年前11个月二手住宅成交均价达19591元/m2，与去年同比出现18.1%的升幅，天河、海珠、越秀、荔湾等中心四区前11个月二手住宅成交均价更达23835元/m2，与去年1～11月相比增幅甚至超过20%，高于市场整体升幅。
成交
越近年底成交量越低
在成交量方面，今年广州二手楼市表现出“先扬后抑”的态势。据广州市房地产交易官方网站阳光家缘公布数据统计，2013年二手楼市成交峰值出现在3月和4月，由新“国五条”末班车效应带动，两个月全市十区二手住宅成交量分别高达12063套和15251套。其后全市十区二手住宅成交量保持在6000多套左右的水平，前1～7月全市十区二手住宅成交量均较往年同期有所增长。不过，9月份以后至今，市场渐转淡，交投逐步下降，11月份交投疲弱的态势更明显，价格高位企稳，上冲乏力。合富置业首席市场分析师龙斌表示，11月份“穗六条”出台，实际受影响的买家不多，约占两成，迫切型需求入市仍积极，但中低端买家观望加重，中偏高及高端买家追价热情下降。
大事件回顾
新“国五条”诱发政策末班车效应
2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，当中以开征二手房买卖中“20%个人所得税”引起市场恐慌，数据显示，今年3月和4月全市十区二手住宅成交量分别高达12063套和15251套，同比去年同期分别增长320%和260%。但迄今为止，有关开征“20%个税”的调控并未落地。
5月“地王潮”来袭
今年5月，北上广深等一线城市的土地竞拍交易纪录不断被刷新，广州多幅市区住宅地王扎堆出现。“地王潮”来袭的5月，业主心态明显走强，大多高价放盘，议价空间收窄；部分较大幅度反价，反价幅度高达10%，小部分惜售心态有所加重。
“群租”现象引发热议
自今年3月租赁旺季以来，房租价格基本保持平稳上升的态势。随着租金上升，对租金承受力较低的群体，如高校毕业生、刚入职场的新鲜人等，选择合租以减轻租金支出负担的情况越来越常见。
房贷收紧 按揭难批
因前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快，导致现时部分银行在贷款结构方面有所调整，出现房贷审批和放款时间有不同程度延长的现象。年底房贷收紧不但对购房预算紧张且对房贷依赖度较高的首次置业者作出购房决定产生影响，更进一步影响到业主决定将房子卖给谁。
番禺二手房进入全网签时代
番禺区进入全网签时代后，对实际成交并无太大影响，剔除了“阴阳合同”水分的网签价更贴近市场真实成交价格。
“穗六条”出台 外地买家观望
2013年11月18日，广州出台了“穗六条”。当中关注的是对外地买家缴纳个税和社保年限从1年提高至3年，而对二套房买家首付门槛的提高，也对二手楼市行情造成一定影响，观望氛围加重。交投疲弱的态势更明显，二手楼价高位企稳，上冲乏力。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
