保利全年有望突破1300亿 周转效率持续提升

地产中国网  2013-10-29 16:04

[摘要] 如果下半年增速与上半年保持一致，企业全年业绩将达1300亿元；而按照企业2008年-2012年的销售经验数据，上半年销售业绩的比重均值为47%，以此估算，全年业绩也将突破1300亿元。

全年有望突破1300亿元，在高速扩张中周转效率持续提升

2013年上半年，保利地产实现销售金额636.4亿元，同比增长27%，依然保持快速攀升态势。上半年企业已完成年度目标的53%，时间过半、任务也过半，预示着全年1200亿元的年度目标有望顺利完成。如果下半年增速与上半年保持一致，企业全年业绩将达1300亿元；而按照企业2008年-2012年的销售经验数据，上半年销售业绩的比重均值为47%，以此估算，全年业绩也将突破1300亿元。

需要指出的是，去年以来，一二线城市的刚需持续释放，改善型需求也在持续回暖。在此背景下，许多回归一二线的房企如雅居乐、佳兆业，都提高了改善型产品的比重，以提高项目利润。但一向追求高周转、快节奏的保利地产，却始终坚持以中小户型普通住宅开发为主的发展战略。今年上半年，企业成交产品中商品住宅套数占比为82%，住宅产品中144平方米以下的普通住宅套数占比为90.3%，迎合了主流市场的需求。也因为此，企业产品的去化速度较快，使得很多楼盘出现开盘即售罄的现象。数据显示，今年上半年企业总资产周转率为0.11，较2011年的0.09以及2012年的0.1呈现稳步提升的趋势，表明企业在高速扩张中，持续强化了高速运行效率。

加大一二线城市战略布局，深化对现有中心城市周边的辐射力度

根据企业2013年中报，上半年企业新增土地项目20个，总建筑面积达565万平米，总投入161亿元，新增土地储备建筑面积同比增长53.8%，继续大幅扩张。

从楼板价看，今年上半年，企业新增土地储备的成本为2849元/平方米，比2012年的4301元/平方米下降了逾三成。主要原因是：在完成所有沿海一线城市的布局后，今年上半年企业加大了纵深内陆一、二线城市如武汉、成都、重庆的战略布点，且对现有中心城市周边经济发达的二、三线城市如合肥、青岛、沈阳、大连、长春、遂宁的辐射进一步加强，因此企业的拿地成本有所下降。

从城市能级看，自去年以来，企业一、二线城市拿地的比重在不断上升，而三四线城市拿地持续收缩。2012年，企业在一、二线城市的资金投入比重分别为34%和48%，建筑面积比重分别为12%和52%；三四线城市的资金投入和面积比重分别为18%和35%；到今年上半年，企业在二线城市的土地储备面积占比上升到71.2%，一线城市面积比重则下降2个百分点至10.4%。总体上，企业在一二线的拿地比重都在上升。与此相反，企业在三四线的拿地继续收缩，拿地资金和面积比重分别下降11个百分点和13个百分点。

从区域看，华东板块占比上升幅度，中南板块锐减。今年上半年，企业在华东的资金投入比重大幅上升，从2012年的30%上升到53%；中南的比重锐减，资金投入从去年的38%下降至9.2%。

首次结算比重过大导致毛利率下降，负债率和结构持续优化

上半年，保利地产实现营业收入和归属于母公司的净利润分别为305.44亿元、34.07亿元，分别同比增长51.34%和35.7%，符合预期。

上半年，企业毛利率同比下降7个百分点至28%，主要原因是上半年结算的房地产项目中，逾四成属于首次结算，一般结算成本较高，拉低了整体毛利率。下半年，随着这些项目后续销售的产品价格提升，以及结算产品的结构趋于均衡，预计全年毛利率将逐渐恢复至35-37%左右的正常水平。

上半年，企业净负债率较去年同期大为改善，下降20个百分点至95%。虽然这一数值在行业中属于高水平，但由于企业握有351多亿的现金和上千亿的预收账款，配合企业的高周转策略，都能够保障企业财务处于稳健的状态。而且企业的债务结构进一步优化，截至今年6月底，企业一年内到期的流动负债为258亿元，虽然较去年有所增长，但随着43亿元“08保利债”于7月到期，偿付后公司一年内到期的流动负债将降至215亿，长短期负债比将从上半年2.5提升至3.0左右，负债结构进一步改善。同时公司8月在境外发行5亿美元5年期固息债券，年利率4.53%，将进一步降低公司资金成本。