[摘要] 东莞城区地块稀缺，住宅紧俏，商业地产同样风生水起。随着万达这个领先全国的商业巨头落户东城，东莞各个商圈也同时动起来，从原先的急功近利卖铺赚钱，到重新包装统一经营，东莞中心城区商业地产正面临着里程碑式的创新变革。
东莞城区地块稀缺，住宅紧俏，商业地产同样风生水起。随着万达这个领先的商业巨头落户东城，东莞各个商圈也同时动起来，从原先的急功近利卖铺赚钱，到重新包装统一经营，东莞中心城区商业地产正面临着里程碑式的创新变革。
商业巨头改变商业格局
2012年5月，东城主山社区商住商服地块被大连万达商业地产股份有限公司以14.015亿拿下，由此，万达华南地区旗舰店、东莞城区的城市综合体——东城万达广场37605元/平方米[东城]东城万达广场4套在售确定。在短短的一年时间，东城万达已推出购物中心商铺、高档住宅、甲级写字楼以及步行街万达金街写字楼等多业态产品，并被来自东莞各个镇区，甚至来自珠三角的投资客所抢购。据了解，东城万达写字楼售价近2万元/平方米，万达公馆、公寓售价也是2万元/平方米左右。而万达金街售价则高达10万元/平方米，各种业态售价均创同个片区标杆。
万达广场之所以能够树价格标杆，是因为具有充实的底气。“万达品牌库庞大，有接近6000个品牌跟着万达走，万达广场从拿地那一刻起，就把开业时间定出来，并且只有早于计划时间开业，不会推迟。万达开业的时候能够满铺经营，保证每天有几万，过节有十万以上人流，对很多经营来说信心倍增，愿意投资万达的商业。”东城万达广场37605元/平方米[东城]东城万达广场4套在售商业管理有限公司总经理张国鹏告诉记者。
万达的到来，搅动了东莞中心城区商业市场。原本，东莞中心城区的商业体并不少，如东城世博、星河城商圈，以及南城国际商圈、鸿福路商圈、万江华南Mall商圈和莞城西城楼商圈，都是各区域消费人群集中地，然而万达一来，这些商圈便显得有点底气不足。“各大商圈虽然人气较旺，但是毕竟缺乏统一经营管理，靠着沃尔玛等大百货支撑人气，万达带着各个种类知名品牌进驻，加上其专业的经营管理能力，将分流掉不少消费人群。”有业内人士分析道。
记者走访东莞各个现有商圈看到，东城世博、南城国际、鸿福路等商圈人气较旺，但世博、国际仍有部分铺位空置。而万江华南Mall、莞城西城楼商业街等人流较少，其中华南Mall由于引进天和百货，正在装修当中。
有业内人士认为，万达的进入，必将改变东莞中心城区的商业格局，旧有商业体必须改革才能够获得重生。
商业圈变革求生存
商圈越做越萧条，外来地产巨头万达、万科等进入，无疑给予业界警醒。记者了解到，东莞各大商圈渐渐改变旧有经营模式，寻求做旺做强的门路。
2011年，南城国际汇一城开业，国际焕发第二春。据了解，国际这艘商业巨舰从2002年便开始起航，2004年期卖铺便受到来自广深及本地客的抢购，大小品牌商家争先进驻，然而两年后，品牌商家纷纷离场，许多商铺大门紧闭。开发商为了谋求发展，首先将二期定位餐饮，并低价引进稻香、东海海都等大商家。第三期打造汇一城百货，引进国际品牌吉之岛，使人气慢慢聚集。记者了解到，国际吸取期教训，不仅统一经营管理，第三期不再卖商铺，而是自己持有经营，增加商业的可控性，从而慢慢改变萧条的局面。如今，国际期虽然也有部分空置，然而整体商业已在餐饮和汇一城的带领下旺起来。
在华南Mall，天和百货正在如火如荼的装修当中。在今年5月份，华南Mall便公布调整定位，定位为“立足万江，辐射东莞”。2005年开业之初，华南Mall曾因定位为“购物中心”而名噪一时，随后，由于商业体量太大，经营不善等原因，商铺空置现象严重。近几年，华南Mall在游乐板块下功夫，节假日人口增加，但毕竟商业体量太大，仅靠游乐和电影院无法支撑。随着周边住宅社区和居住人口的不断增加，华南MALL务实地将目标群体调整为万江本地，并引进东莞本土知名百货天和百货共同做旺商圈。目前，华南Mall新一轮招商工作已全面启动，根据规划，除了引进天和百货，还将引进多个餐饮以及儿童城等项目。
吸取了旧有商圈的经验教训，东城星河城自启动以后，便对外宣，星河城商铺只租不卖。目前，该商业体以中高端品牌餐饮和服饰等吸引了周边高端人群。而位于东纵路的天虹商场，则升级为高端品牌“君尚”，锁定东城高端人群。目前，东城各商圈正积极备战，未来，随着东城万达的开业，东城商圈将如何演变，仍是未知数。
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