[摘要] 与此刚性需求旺盛相对应，东莞楼市刚需库存量急剧下滑，供应严重跟不上。据统计，东莞2013年上半年的刚需产品供不应求的格局十分明显，市场上大概有6000套刚需供应缺口，在短期内补给的可能性较低。尽管下半年东莞将有多个刚需产品楼盘入市，但目前中小户型的供应依然相对紧张。
尽管2013年楼市调控不断加码，东莞楼市接连受到“公积金贷款收紧”、“国五条”、“学位房逐步取消”等政策的影响，但是东莞楼市持续热销，在稳定的政策预期及向好的经济预期下，2013年前五月东莞楼市表现出“供求价”三旺，均创历史同期。其中刚需户型成交依旧占据主体地位。
与此刚性需求旺盛相对应，东莞楼市刚需库存量急剧下滑，供应严重跟不上。据统计，东莞2013年上半年的刚需产品供不应求的格局十分明显，市场上大概有6000套刚需供应缺口，在短期内补给的可能性较低。尽管下半年东莞将有多个刚需产品楼盘入市，但目前中小户型的供应依然相对紧张。
东莞中小户型供应区域性“缺货”房价仍存上涨压力
“东莞城区核心地段的新盘很难找到两房单位，或者说，东莞城区核心地段已经很难找到新盘了。我今年想买个小户型跑了很多个楼盘了，很难找，价格也高。”东莞购房者向房天下记者如是反应。而不少推出刚需产品的楼盘也反映，刚需两三房的户型十分畅销，“不愁卖，推出来就会基本售罄。”
从东莞市房管局网站信息来看，截至2013年6月5日下午16:00，目前东莞四大城区可售刚需户型（70-120平米）套数为3236套，而且其中不少项目都是合拼为大户型，如备案有443套刚需户型在售莞城区，除去合拼大户型后，仅余120余套。可想而知东莞城区刚需中小户型实际供应的紧缺程度。
而与此形成鲜明对比的是，东莞四大城区120平米以上大户型可售套数为2195套（不含合拼户型）。
而与此同时，各大镇区中小户型供应也十分紧缺，记者查询东莞市房管局网站信息显示，目前70-120平米刚需户型可售数目中，石排镇、企石镇、桥头镇、谢岗镇、洪梅镇、望牛墩等区域可售数目不超过50套，而茶山镇、东坑镇、横沥镇、樟木头镇、沙田镇、麻涌镇等镇区可售住宅数目皆在100上下。
据了解，在2013年1-5月的东莞住宅成交中，70-120平米的户型占总比重的67%。而在5月超百万平方米的供应井喷下，东莞楼市库存略有回升，从4月底的420万平方米回升至5月底的465万平方米，结束了连续8个月的下滑局面。但465万平方米住宅库存仍处于低位水平。按照2012年月均消化50万平方米计算，消化465万平方米存量仅需9个月的时间，受到“低库存”的支撑，东莞房价仍存上涨压力。
与此同时，合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2013年1-5月全市新增一手住宅约18879套，其中71-100平方米供应最突出，达到9320套，比重高达49%，达到历史。以投资属性为主的70平方米以下产品供应比重创历史，仅4%。值得关注的是，141平方米以上大户型供应比重仍达到23%，处于历史高位，主要为别墅产品大量供应所致。从5月份供应情况来看，71-100平方米供应比重达43%，141平方米以上供应比重高达27%。
“中小户型通常被开发商作为打开销售局面、抢占市场份额的利器而率先推出，因此当项目进入销售常态，尤其临近收官阶段，楼盘存货多为户型面积较大的改善型产品，即便剩余少量中小户型，也多是高价房源。中小户型占比下降，令大批经济实力有限的购房者在面对大户型时过于谨慎，进而拖慢销售节奏，也会影响楼盘后期推新货。”某业内人士如此分析。
而中原地产策略研究中心总监车德锐分析，东莞下半年一些刚需盘就会陆陆续续上市，盘点下来，城区的项目还是挺多的，预计城区中小户型供应紧缺的情况会有所缓解。而在价格方面，预计会稳定上行，开发商可能会在入市门槛方面有所动作，但是在单价方面不会降低。
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