[摘要] 与此刚性需求旺盛相对应，东莞楼市刚需库存量急剧下滑，供应严重跟不上。据统计，东莞2013年上半年的刚需产品供不应求的格局十分明显，市场上大概有6000套刚需供应缺口，在短期内补给的可能性较低。尽管下半年东莞将有多个刚需产品楼盘入市，但目前中小户型的供应依然相对紧张。
尽管2013年楼市调控不断加码，东莞楼市接连受到“公积金贷款收紧”、“国五条”、“学位房逐步取消”等政策的影响，但是东莞楼市持续热销，在稳定的政策预期及向好的经济预期下，2013年前五月东莞楼市表现出“供求价”三旺，均创历史同期。其中刚需户型成交依旧占据主体地位。
与此刚性需求旺盛相对应，东莞楼市刚需库存量急剧下滑，供应严重跟不上。据统计，东莞2013年上半年的刚需产品供不应求的格局十分明显，市场上大概有6000套刚需供应缺口，在短期内补给的可能性较低。尽管下半年东莞将有多个刚需产品楼盘入市，但目前中小户型的供应依然相对紧张。
东莞中小户型供应区域性“缺货”房价仍存上涨压力
“东莞城区核心地段的新盘很难找到两房单位，或者说，东莞城区核心地段已经很难找到新盘了。我今年想买个小户型跑了很多个楼盘了，很难找，价格也高。”东莞购房者向房天下记者如是反应。而不少推出刚需产品的楼盘也反映，刚需两三房的户型十分畅销，“不愁卖，推出来就会基本售罄。”
从东莞市房管局网站信息来看，截至2013年6月5日下午16:00，目前东莞四大城区可售刚需户型（70-120平米）套数为3236套，而且其中不少项目都是合拼为大户型，如备案有443套刚需户型在售莞城区，除去合拼大户型后，仅余120余套。可想而知东莞城区刚需中小户型实际供应的紧缺程度。
而与此形成鲜明对比的是，东莞四大城区120平米以上大户型可售套数为2195套（不含合拼户型）。
而与此同时，各大镇区中小户型供应也十分紧缺，记者查询东莞市房管局网站信息显示，目前70-120平米刚需户型可售数目中，石排镇、企石镇、桥头镇、谢岗镇、洪梅镇、望牛墩等区域可售数目不超过50套，而茶山镇、东坑镇、横沥镇、樟木头镇、沙田镇、麻涌镇等镇区可售住宅数目皆在100上下。
据了解，在2013年1-5月的东莞住宅成交中，70-120平米的户型占总比重的67%。而在5月超百万平方米的供应井喷下，东莞楼市库存略有回升，从4月底的420万平方米回升至5月底的465万平方米，结束了连续8个月的下滑局面。但465万平方米住宅库存仍处于低位水平。按照2012年月均消化50万平方米计算，消化465万平方米存量仅需9个月的时间，受到“低库存”的支撑，东莞房价仍存上涨压力。
与此同时，合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2013年1-5月全市新增一手住宅约18879套，其中71-100平方米供应最突出，达到9320套，比重高达49%，达到历史。以投资属性为主的70平方米以下产品供应比重创历史，仅4%。值得关注的是，141平方米以上大户型供应比重仍达到23%，处于历史高位，主要为别墅产品大量供应所致。从5月份供应情况来看，71-100平方米供应比重达43%，141平方米以上供应比重高达27%。
“中小户型通常被开发商作为打开销售局面、抢占市场份额的利器而率先推出，因此当项目进入销售常态，尤其临近收官阶段，楼盘存货多为户型面积较大的改善型产品，即便剩余少量中小户型，也多是高价房源。中小户型占比下降，令大批经济实力有限的购房者在面对大户型时过于谨慎，进而拖慢销售节奏，也会影响楼盘后期推新货。”某业内人士如此分析。
而中原地产策略研究中心总监车德锐分析，东莞下半年一些刚需盘就会陆陆续续上市，盘点下来，城区的项目还是挺多的，预计城区中小户型供应紧缺的情况会有所缓解。而在价格方面，预计会稳定上行，开发商可能会在入市门槛方面有所动作，但是在单价方面不会降低。
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东莞中小户型次新房价格逼近新盘
记者踩盘发现，尽管5月众楼盘纷纷力推新品，但产品线多为100平方米以上的户型，70～80平方米的两房单位选择较少。很多宣称是刚需的户型，面积也大多在100～120平方米之间。而二手房的价格则在持续上涨，记者了解到，从去年下半年开始，东莞二手房价便已微幅上涨，目前市区较优质的次新物业二手价格已逼近新盘。
据统计，2012年下半年，东莞楼市二手成交量稳步上升，价格也微幅走高。由于目前城区成熟核心地段的一手新货供应不多，不少新盘也以较大面积改善型产品为主，因此，部分刚需买家逐渐回流二手楼市，二手次新房的价格已与新盘价格相差无几。此外，二手物业在地段、配套成熟度、交通、装修、居住氛围、户型选择等方面也有一定优势。这也是部分购房者在反复比较一二手物业后，最终回流二手市场的重要原因。
业内人士认为，鉴于未来一手新盘供应仍将充裕，开发商提价、惜售的意愿不强，预计今年东莞二手交投大幅放量机会不高，价格上涨幅度有限。“预计今年东莞二手楼市仍将保持平稳，市场仍以新莞人迫切性首置刚需的持续、平稳释放为主，中小面积、中低价位物业仍是市场的主流需求，而地段较好、价格适宜的中高端产品依然会受到买家欢迎，总体交投量大致与2012年相当，价格以小涨为主。”
东莞大户型积压严重 春天几时到来？
尽管传统意义上的刚需产品一直备受关注，但事实上， 东莞是一座富裕的城市，较高的人均GDP水平奠定了东莞较高的消费水平，因而东莞是一座热衷于大户型的城市。即使在刚需唱主角的日子里，大户型产品也维持着不少的供应比例。业内人士预计，伴随着东莞楼市逐步恢复正常，积压已久的大户型需求将逐步释放，同时各大开发商的推货计划中，大户型产品同样占比不小。
但由于大户型产品相对溢价能力较强，前几年东莞的大户型产品挣得盘满钵满，导致东莞楼市大户型遍地开花，库存越积越多，但如今市场形势发生翻天覆地的变化，大户型产品的出货压力与日俱增。而且，在刚需当道的市场之下，所有的楼市政策的矛头都是指向改善型的客户，部分城市首付调至7成、利率上浮、贷款审批速度慢。主打大户型的楼盘如何突围成为不得不思考的问题。
据统计，2013年别墅供应井喷，前5月供应量达53.8万平方米1413套，同比大幅增加1.9倍，而需求则表现平稳，同比略有增加，东莞别墅供求失衡。
业内人士预计，东莞下半年大户型及别墅产品依旧存在一定的出货压力，但与此同时，需要看到大户型与别墅成交一直较为平稳，而长期被压抑的大户型需求在大量优质大户型入市的情况下，会逐步释放。“就目前来说，中小户型确实很走俏，市区70-100平米的户型基本上推出当天卖完。但大户型迎来春天是迟早的事。”合富辉煌市场研究部副总监李兴旺表示。
东莞房地产业协会秘书长陈骏良也支持了这个观点，他认为：“站在我们角度深层次的分析，刚需不会爆发，爆发到一定时候，一个市场如果大户型、豪宅跟不上去，就不行的，这个市场就会慢慢的掉头。”
而与此同时，不少业内人士都忧心2013年下半年高端别墅盘与非毛坯盘的入市成交，将拉升整体的成交均价。中原地产策略研究中心总监车德锐表示：“我们测算过2013年的供应，下半年的供应并不是说有很大的增量。我们全年住宅供应量670万平米，问题是别墅的比例加大。由于受别墅成交比例增长，今年东莞价格上涨压力很强，因为别墅价格总得去到一万多，占比提高后，住宅均价一定会上去，但是由于别墅等高端楼盘的带动，政府的压力会比较大。”
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