今日话题:灰色收入高 谁是推升房价最大动力?

据了解，在房地产项目各项成本中，土地费用、各种税收约占房价的40%—55%，建筑施工成本占20%左右，三项费用约为10%。

“虽然这些费用看起来是由房企承担的，但开发商只是暂时承担了这些成本，最终还是要通过房产销售，分摊到每个购房者的身上。”一位不愿透露姓名的开发商向《华夏时报》记者表示。

土地成本占比

最近两年，在严厉的楼市调控政策下，房价滞涨，而开发商在2009年、2010年拿地成本较高，导致其利润率下降。

“与其它行业相比，应该说开发商前些年的利润率的确比较高。但目前，万科、金地的平均净利润率也就在10%左右。”新城房产一位高级经理告诉记者。

上述开发商向记者透露，土地是房地产项目开发最主要的成本，也是不确定性的一个因素。

据了解，开发商的平均土地成本占30%左右，但该成本因地域差异而有很大不同。目前在二三线城市，开发商的土地成本只占两至三成;而在上海等一线城市，土地成本有时候占到房价的四至五成。

“对于在布局的大型房企来说，由于拿地途径和时间点都差不多，因此平均下来土地成本相距并不大。反而是一些本地开发商，因为与政府关系较好，或拿地的时间较早，获得了更便宜的土地。在上海，土地成本一般占到了价格的一半，仅有极少数项目拿地成本只占四成。”上述开发商告诉记者，由于在拿地上有很大优势，本土中小开发商或当地的国资房企，其利润率反而要比大型房企更高。

土地出让金一般占到楼房售价40%

国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。从2007年起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。具体到住宅用地，某地块的土地出让金楼面地价一般占到该地块日后建成的商品住房售价的40%.

房地产保有环节

房产税：房产余值的1.2%

1986年发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.个人所有非营业用的房产和国家机关房产免缴房产税。（注：针对住房开征的房产税，目前只在重庆（楼盘）和上海试点）

城镇土地使用税：每平方米0 .6-30元不等

1988年发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地使用税每平方米年税额分别为：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

除了土地成本，房子还没有造起来，开发商就须先缴纳约9%的相关税费。

其中，房企在支付土地出让金之后，除了需要缴纳3%的土地契税外，还要缴纳5%的营业税;而在房产进入预售环节后，开发商还要缴纳销售收入1%的契税。

“销售完毕后，如果房产价格较拍卖土地时有所上涨，还要按相关规定向税务部门缴纳额度不等的土地增值税。由于土地增值税是分四级累进制的，项目体量越大、房产销售面积越多，总的土地增值税也越多。一般中小型项目，土地增值税差不多约占成本的3%—5%。”沪置房产董事长助理黄建华表示。

以此计算，相关的契税、营业税、土地增值税等税收，约占房价成本的12%—14%。

中央财经大学研究生客座导师马靖昊在微博中提到：【知道房价为什么高了吧？】数据告诉你真相：2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%。

陕西省住建厅出台新政要求开发商合理利润率控制在10%左右之后，专家指出，商品房的成本中有30%属于“灰色成本”。《华夏时报》记者调查得知，“灰色成本”属于行业的潜规则，这类成本所占比例随房企的实力、项目的大小有所不同，至少10%，有些甚至高达40%。

另外，灰色成本在开发的每个环节滋生，并以采购、物业置换等方式得以隐藏，其中很大一部分流向了政府相关机构。一位不愿透露姓名的开发商表示：“如果能算出流向公务机构的那部分在‘灰色成本’中的占比，那么公众可以算得出，房价中有多少部分不是被开发商拿走的。”

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不同声音

广州（楼盘）省房协理事赵卓文：

“土地出让金不应算为当年成本”

对于政府和银行从房地产销售总额中拿走75%的说法，业内专家也发表了不同的看法。广东省房地产协会理事赵卓文近日指出，土地出让金不应算为房地产行业当年销售收入的成本，因为当年卖出的土地要经过两到三年的开发周期才能对外销售房屋。但他同时也指出，地方政府对来自房地产行业的收入依赖偏高已经是不争的事实，这对调控政策的推行产生一定影响。

其他算法

工商联房地产商会：

上海（楼盘）房产销售流向政府份额超六成

来自工商联房地产商会的数据显示，上海房地产开发项目总销售收入中流向政府的份额为61.84%，而北京（楼盘）市房地产开发项目总销售收入中有42.42%的份额流向政府。

过高的房地产税费对下一步房产税普遍开征制造了不少障碍。前任财政部部长谢旭人曾表示，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在推开房产税等。

房地产开发和交易环节税费

营业税：全额5%

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产营业税适用税率5%.自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

契税：全额3 %-5%，普通住宅减半

1997年发布的《中华人民共和国契税暂行条例》规定，土地和房屋的买卖交易中，购房或购地的单位和个人要缴纳契税，税率为成交价的3%-5%.如果个人购买的是自用普通住宅，可以享受减半征收契税的优惠政策。

印花税：全额0 .03%或0 .05%

据1988年发布的《中华人民共和国印花税暂行条例》，房屋产权证和土地使用证属于征税凭证，税率为0.03%或0.05%.

土地增值税：土地增值额的30%-60%

1993年发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，为了调节土地增值，按照转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。适用税率为增值额的30%-60%.

企业所得税：企业收入25%

根据《中华人民共和国企业所得税法》企业所得税的税率为25%.企业每年收入总额减除免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

个人所得税：卖房差价20%

《中华人民共和国个人所得税法》规定，财产转让所得应纳个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%.

城市维护建设税：7%

1985年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定城市维护建设税以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据。税率按纳税人所在地分别规定为：市区7%，县城和镇5%，乡村1%.

教育附加费：5%

教育附加费是为扩大地方教育经费的资金来源征收的政府性基金，自1986年7月起征收，初期费率为2%，2005年10月1日起提高到3%.如今，教育费附加、地方教育附加两项费率合计将达5%.

2012年我国房地产

销售额 6 .4万亿元

银行房贷利息 8400亿元

土地增值税 2719亿元

2011年土地增值税实现收入2062.51亿元，去年同比增长31.8%

契税2874亿元

2011年契税收入2763.61亿元，去年同比增长3.9%

房产税13 72亿元

2011年房产税收入1102.36亿元，去年同比增长24.5%

房地产营业税 4051亿元

2011年房地产营业税3630亿元，去年同比增长11.6%

政策出让土地收入2 8517亿元

2011年收入33173亿元，去年同比下降14%

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难以公开的“灰色成本”

备受关注的“30%灰色成本”之说由北京大学金融系副主任吕随启提出，他称商品房成本中的一些“灰色支出”占总成本的三成，既难以公开，又无法测量，以致房价虽一路高企，开发商却仍嫌赚得不够。吕随启表示，“如果30%的‘灰色成本’在阳光下被避免了，目前的房价打对折都没有问题。”

“灰色成本”在房地产界早已是公开的秘密，对此，有某大型房企华南区项目总监向本报记者形容为“常在河边走，哪有不湿鞋”。不少房企内部人士向本报记者抱怨，“要拿下项目工程，不行贿很难”、“招标、采购是行贿重灾区”，“不给政府机构点好处很麻烦”。深圳星河地产某管理人士称，“能在阳光下运营，估计只有以不行贿为傲的万科才能做得到。”

面对房地产暴利的说法，多位中型房企人士向本报记者表示“有苦说不清”。其中一位开发商称，账面上的利润包含了看不见的开支。土地资源竞争越来越激烈，土地价格也逐步攀升，为了获得性价比更高的土地，开发商所需付出的隐性开支也在不断增加，“房地产牵涉到四五十个行业，他们都以为这是一个暴利行业，都想来沾点油水。”

吕随启表示称，“灰色支出”大部分被用作公关费用，与“权钱交易”等地产腐败密切相关。他估算约占真实成本的30%，土地出让金、建筑成本及税费，合计只占70%。那么，到底这项成本是否占30%之多呢？

“有些项目较小的，房企政商关系好的，估计也得有10%。”上述开发商表示，所谓的“灰色成本”与项目大小、房企的实力等因素相关。

长期在华南二三线城市开发房地产业务的某实业负责人张金超认同该开发商的观点，他与数位不愿透露姓名的房企人士一致补充称“有些项目的‘灰色成本’甚至在40%左右”。

张金超解释道，一般来说，这种高成本项目是一种交换条件，在政府等机构看来，房企的利润虽然受损，但仍可以赚到钱，房企只要啃下这块骨头，谈下其他优质项目的可能性会更大。

一位大型房地产公司负责人曾公开表示称，如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本就能降低15%。常年从事房地产运作项目的投资商魏如杰透露，两至三亿元的项目，前期投入就会超过几千万元，加上前前后后送的礼物、，超过一亿元。

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隐形渠道

曾在重庆、长沙开发项目的北京某实业公司地产部负责人谢运时向本报记者表示称，按照房地产的成本管理，每一项成本都需规定去向，而“灰色成本”常常平摊到前期开发和后期开发的部分项目中，尤其是管理、财务、广告宣传、销售代理等费用中。

他表示说，类似与广告宣传等费用在账上的成本只占少部分，因此不能把“灰色成本”过多地积压在这些费用项目的头上，所以公司会选择多种方式“避账”。“不止地产公司，其他行业的公司也如此，账面上很难查出来。”他补充道。

深圳某广告公司的财务部人士向本报记者讲述他的经历，称某房地产公司为该公司的大客户，一般，类似于回购、送礼等“灰色”部分，公司会根据数额的大小以餐费、招待费、福利补助等形式在账中呈现，“每年年底，我们部门都要加班加点把账摊平。”他说。

该人士透露，某房地产公司曾通过该广告公司“走一笔达70万元的费用”，名义则是让该广告公司提供一份营销策划方案，其中包括组织到中国香港考察项目，事实上，这些工作的价值远远低于70万元的数额。

记者从广州某律所得知一宗经济纠纷案件里面的部分庭审细节。佛山某实业公司要开拓房地产业务，需要一大笔难以进账的费用，因此，该公司的副总经理与财务总监则负责筹办网络公司，报销开拓房地产所需要的招待费用、公关费用等，甚至以该网络公司为上述实业公司提供合作的形式，让“灰色”费用能够名正言顺地支出。

该律所合伙人曾姓律师向本报记者指出，利用空头公司报账、走账的方式并不稀奇，这部分的支出去向难以追究，事后也很难核实。据他了解，除了房地产行业，其他医药、科技行业的需求也不少。

“这些‘灰色成本’有不少流向了政府机构。”上述某大型房企华南区项目总监则向记者指出，一般来说，建工、采购等所需的“打点成本”已经成为一个产业链，如果处在其中一环节的公司不按行规办事，也许会比别人挣得少，甚至会亏钱。

他举例称，“建筑公司要尽快获得行政审批等，花点打点费用肯定是必须的，公司在向承建商申报费用时会把这部分支出核算在内，同理，一环扣一环，最后则由房企承担这些开支。”他补充道，现实运作要比这个环节更复杂。

广东省住建厅相关人士向记者指出，在多项的审批环节，一般的建筑单位都能顺利排队轮候，“很多单位等不及，他们手上都有工程摆在那里等开工，如果要尽快地获得审批，与相关部门搞好关系十分重要。”

广州近日的舆论焦点“房叔”吵得沸沸，据悉，这位拥有22套房产的广州市城管局番禺分局政委蔡彬曾收受他人贿赂，目前已被“双规”。记者从多位地产界业内人士了解到，类似的“置换物业”支出也是房地产“灰色成本”的一部分。

广东某中型房企的开发商李先生曾向本报记者透露，因为招待费用较为敏感，向相关公务单位的领导低价出售或者赠与房产、商铺等物业，成为了更好的利益输送方式。他坦言，这种置换的方式，房企在营销过程中可以避免难以报账的尴尬。

某业内人士向媒体分析房地产的成本构成，他以1元的房价为例，其中30%-40%左右是政府收取的土地价格；20%-30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%-30%是建筑成本，包括水泥、设备、劳动等，一般10%-20%才是利润。

尽管按照李战军的分析，账面上流向政府部门的费用已过六成，然而，吕随启等不少专家评论李战军的算法中仍缺乏“灰色成本”这一项。

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据经济之声《交易实况》报道，到3月31日为止，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市陆续公布了国五条细则。北京版禁止北京籍单身人士购买二套房，严格执行20%差额所得税，把国五条存在的现实漏洞打上了补丁。另外，国务院总理李克强在江苏、上海考察的时候指出，要发展现代农业固本强基，有序释放城镇化的内需潜力。

CCTV证券资讯频道执行总编钮文新认为，综合来看，基本面上的政策因素会给当前的市场尤其是房地产板块产生不利影响。钮文新预计，房地产板块今天对整个大盘的拖累可能比较严重，加上理财新规对于银行股的打压比较强硬，个别行业政策使得整个市场受到非常大的影响。钮文新认为，这是中国经济政策一个很大的问题。他希望，我国在限制某一个行业高速发展的时候，不是要把所有行业全部拖累，让股民们总是在一些微妙的政策过程中频频损失财富，这成为了多年延续下来的一个惯性。

钮文新说，现在市场、政府之间的博弈已经形成了一种恶性循环，博弈到一定程度又有一个新规出来，博弈到一个程度又加码，现在需要分析整个房地产成本构成当中，到底什么是推升房价最主要的动力。工商联有一个很重要的统计调查，统计认为整个房价当中有61%是被政府拿走了，如果政府的成本不断往上加，这都是刚性的成本，房价不可能掉下来，应该深刻去检讨，深入分析，然后再出政策。

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