[摘要] 5月份至今一手、二手楼市成交量持续上涨开发商以价换量时期或将结束。降准、降息，房贷利率再现8.5折……这些利好政策的出现，让楼市成交再度上涨，上周，东莞全市一手住宅签约12万平方米，环比上涨4%，刚性需求持续爆发。
5月份至今一手、二手楼市成交量持续上涨开发商以价换量时期或将结束
数据回顾：
8048元/平方米 5月住宅均价创今年
日前，东莞市统计局公布2012年5月新建商品住宅网签销售情况，5月份，东莞住宅成交量升价跌，成交量环比上涨近五成，销售均价下降为8048元/平方米，环比下降8.8%，成为今年以来月度均价。业内人士对此表示，开发商“以价换量”促成交，效果明显。
统计局数据显示，5月份，全市新建商品住宅网上签约销售5240套，比上月增长49.1%；销售面积52.17万平方米，比上月增长42.7%。
合富辉煌东莞市场研究部数据也显示，5月各周成交量稳定在12万平方米、1200套左右，在历史上属于高峰水平，该研究部认为，2011年10月~2012年1月四个月间，东莞楼市周成交走势呈持续下滑趋势，2012年春节后，即2月开始，成交走势整体呈持续增加趋势，5月更是创下年内小高潮。
与此同时，由于降价促进成交情况增多，房价也有所下降。东莞市统计局数据显示，5月份，按全市新建住宅销售面积和销售金额进行计算，销售均价为8048元/平方米，比上月下降8.8%。
一手楼市
政策给力 住宅成交量再上涨
基准利率下调、楼市利率再现8.5折、央行三年首次降息，在各种利好政策的连续刺激下，楼市成交延续5月份的旺势。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（6月11日~17日），东莞全市一手住宅签约12万平方米，环比前一周（11.5万平方米）面积稳中有增4%；从项目签约面积排名可以看出，大品牌开发商名下项目，如万科金域华府、中信森林湖等；有新品加推项目，如保利红珊瑚、富盈御荷等，及较大折扣优惠楼盘如大运城邦等项目成交火热。
从物业类型来看，普通洋房仍是当前市场成交的主流。据东莞中原研究部监测数据显示，上周东莞普通洋房成交862套， 占总比重74.76%。豪宅和别墅共成交85套，占总比重7.37%。
公积金“认房又认贷”改善型住宅或迎成交机遇
从今年8月1日开始，东莞公积金贷款政策将收紧，从原来的只“认贷不认房”，调整为“认房又认贷”。此外，公积金贷款购买“二套房”首付一律不低于5成，不再发放“三套房”贷款。
这就意味着，从今年8月1日开始，无论购房者之前是否使用过公积金贷款购买住房，只要是购买家庭的第二套住房，就要按照“二套房”来认定，首付比例不低于5成，贷款利率则上浮为同期首次使用住房公积金贷款利率的1.1倍。
受此政策影响，后市改善型住宅或将迎来一波成交行情，部分改善型产品也推出新货，希望赶上这一波成交旺潮，从近期新增物业类型来看，市场供应仍然以洋房为主，也有不少楼盘加推少量别墅，如金地·博登湖推出24套别墅和丰泰·观山碧水推出20套别墅等。
东莞中原地产研究部认为，公积金“认房又认贷”，也体现出了信贷差别化的政策逐渐深化，预计后市一部分客户为了享受公积金调整之前的低利率和低利息，将会赶上政策调整的末班车迅速入市，届时将迎来改善产品的一波成交高峰行情。
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后市预测
开发商打折促销意愿减弱
随着市场回暖势头的加剧，再加之央行降息、房贷利率松动等利好信息的刺激下，加快了置业者的入市速度。从周六、日的楼盘活动来看，市场营销活动大致可划分为两类，其一，开盘加推类活动，部分开发商应对市场回暖趋势，乘势加推产品。上周东莞楼市有5个项目开盘和加推。如绿茵温莎堡上周六洋房开盘，推出83~350㎡户型，合计240多套。从市场成交反馈的信息来看，开盘当天上门客600多人，销售近190套，销售率接近8成，取得不错的出货量。其二，在售和未售楼盘通过举办一些普通暖场活动，以提升现场人气，或蓄客，或营造氛围。活动主要围绕“父亲节”和“欧洲足球”主题而展开，如万科金域松湖现场举办制作父子头像T恤等游戏，恒大帝景周末举办“足球狂欢季”活动等。
东莞中原地产研究部表示，进入6月份，开发商促销打折的意愿明显减弱，这也意味着，开发商在前期的价格调整中项目房价基本趋稳，随着楼市回暖的趋向明显和银行贷款的利息降低，开发商资金链也渐向宽松，促销打折的意愿也随之减弱。
原因分析：附加值大、性价比高楼盘热销
6月的东莞楼市基本延续红五月的热销行情，上周东莞住宅日均成交160套，维持较高成交记录。究其原因，其一，全市楼市维持回暖势头，央行降息、房贷利率的松动，加快置业者入市速度。5月人民币新增贷款8千亿元，数据明显高于外界预期，稳增长信号已逐渐转向信贷政策，央行降息减轻按揭购房者的月供压力，日前楼盘来访客相比之前明显回升。其二，进入6月份，市场上促销优惠力度明显减少，部分项目或有小幅提价行为，客户“买涨不买跌”的心理追随房价看涨预期迅速入市。其三，上周东莞镇区楼盘成交突出，尤其二线镇区个别楼盘热销。进入前十名的洋房成交中，除了万科金域华府和葡萄庄园外，其余均为镇区楼盘。同时，产品附加值大和性价比高的楼盘较为畅销。
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6月上半月二手楼市交投活跃 环比涨逾八成
本报讯 （记者范玲）近期，关于各地楼市火爆的消息越来越多，北京、青岛、深圳多地甚至重现购房潮。从东莞楼市来看，一二手楼市成交也相当火热。但与此同时，从近日中央多部委否认政策放松的“喊话”，到东莞的银行收紧房贷利率，我们却也看到了政府调控楼市的坚定决心。
那么，楼市成交上升的态势可以持续多久？对此，业内人士表示，从目前的数据来看，6月上半月交投很有可能会超过5月份的交易量。近来调控以及信贷政策微调信号频传，买家心理预期逐渐趋好，以及买家从一手楼市回流等，促成了二手楼市的回暖。
对于近期二手楼市的展望，业内人士表示，房价存在因成交活跃而上涨的可能性，总体来说应该是稳中有升。
房价或再入上升渠道
6月上半月二手楼市供需两旺
合富置业市场经理梁燕明表示，根据合富置业监测东莞市房产管理局公众信息网公布的二手网签数据显示，2012年6月1日至15日东莞二手房成交量为1996宗，环比大增84.6%。与成交量同样活跃的3月份对比，6月上半月市场活跃度甚至高于3月上半月。
金信联行市场部经理罗平表示，随着刚性需求的逐步释放，6月上半月东莞二手楼市出现供需两旺的良好局面，若后半程持续发力，6月成交量有望超越5月份。
罗平称近期二手楼市回暖，是由于政府调控、银行房贷利率变化、一二手楼市互动、购房者心理预期变化等综合因素所导致的。
启富置业总经理助理林晶表示，从目前的购房情况来看，刚需购房占主导。之所以出现交投回升，主要有两个原因，一是购房者认为购房的未来利益远大于眼前利益，特别是在近期贷款利率相对去年年底调低的情况下，购房者择机出手；二是各地遍吹楼市回暖风，不少购房者认为房价会大幅上涨，于是赶在近期买房。
房价或因成交活跃而“水涨船高”
近期二手楼市回暖明显，许多购房者都担心随着销售量的走高，房价会否再次回到上升通道而催高房价。
对此，林晶认为，其实交易量的相对增长并不能完全说明楼市在复苏，因为市场在不断扩大，购房需求的增长和变化才是影响楼价变动的关键因素。从目前的购房者需求调查结果来看，刚性需求仍在逐月递增，投资需求也在不断增长，但幅度相对较小，所以近期房价确有再升的可能性，如果投资购房力度加大的话，价格的上升将更有可能了。
罗平认为，近期楼市成交复苏，二手房价也会随之“水涨船高”。5月二手楼市量价齐升，成交均价达至历史点，为7305元/平方米，目前录得6月上半月的成交均价是7字头，预计未来房价也将保持稳中有升的发展趋势。
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