[摘要] 在年初各银行贷款额度相对充足、央行下调存款准备金率0.5个百分点等多方因素的作用下，近日各银行分别传出下调首套房贷利率的消息。
首套房贷利率定价考量
（来源：中国房地产报）“如果您的征信没有问题，我能保证给您做到9折，8.5折有点困难。”“如果您是我行的钻石卡客户，能给您做到9.5折优惠。”“我们没有收到总行关于调整首套房贷利率的通知，现在只能按基准利率走。”连日来，有关京城各大银行已松绑首套房贷利率的消息风生水起，为一探真伪，本报记者走访了京城多家银行均得到了如上回复，首套房贷利率或有松动，但也是个别情况个别对待。
这一切都缘于两会期间央行副行长刘士余在记者会上表示，央行鼓励各家金融机构在央行基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。之后的短短几天，对于首套房贷利率松绑的猜测甚嚣尘上，市场上充斥着蠢蠢欲动的气息。
利率优惠区别对待
“目前很多城市出现的首套房贷利率的松动与去年三季度利率上浮是同一原因，受整个信贷环境影响，由于存款准备金率的下调，流动性变得宽松了，银行信贷变得相对宽松，加上中央决策层不断鼓励首次置业，实行利率优惠便在各个银行飞速发酵。”中原地产分析师刘渊在接受本报记者采访时认为。
一直以来，各家银行普遍声称“首套房贷以基准利率为执行标准，在政策范围内执行差别化政策”，但从2011年10月开始，受到银行信贷额度紧张的影响，多家银行不仅取消了首套房贷款的优惠，并对首套房贷利率有所上浮，上浮幅度为基准利率的5%～10%。随着新年贷款额度有所放松，首套房贷利率已基本回归到基准利率的水平，再到眼下的“非普遍性”折扣，银行的首套房贷利率呈现松动迹象。
3月20日，本报记者走访北京地区四大国有银行发现，首套房贷利率普遍执行基准利率，所谓的优惠也只是针对银行的优质客户，并设置相关的限制性条款，普通客户短期内恐难享受利率优惠。
中国银行(601988)某分行个贷中心工作人员告诉本报记者：“中行关于首套房贷利率能做下浮，主要看客户资质，能做到8.5折，如果楼盘开发商和银行有合作，利率优惠会大一些”。
“首套房贷利率一般来说走基准利率，持有农行钻石卡的客户可以做到9.5折，另外还要看开发商是不是500强，是不是优质客户等等。”中国农业银行(601288)某分行信贷专员向本报记者表示。
中国工商银行(601398)及中国建设银行(601939)的个贷专员明确表示，目前还没有收到总行的任何利率优惠通知，首套房贷款利率仍为基准利率7.05%，二套房执行基准利率上浮10%，后期是否会有优惠目前还不能断定。
21世纪不动产分析师粟日在接受本报记者采访时表示，下调首套房贷利率的象征意义大于实际意义。利率优惠虽然不能改变一些现实，起码能给市场带来一个利好预期，让人们意识到国家政策并不是想把房地产一杆子打死，而是想保证刚需的。但我们从市场一线搜集的情报来看，很多潜在的购房者并不是因为利率过高不去买房子，而是因为限购政策。3月成交量基于前两月基数较低的前提上环比有所上升，但还不能妄言成交量已实现回暖。
业内人士认为，此前，工商银行、农业银行、中国银行及建设银行在北京召开座谈会，共同研究差别化房贷政策，计划联手把首套房贷利率控制在基准利率以内。在限购政策短期内无法退出市场的情况下，从限贷上面予以放松，包括额度支持和利率下降，都能很好地支持刚性需求，也是对宏观调控政策的积极回应。
来自外地的消息称，在上海，农行、建行、交行已正式开启首套房贷利率8.5折优惠；在南京，华夏银行(600015)、交通银行(601328)、北京银行(601169)等股份制银行推出了新房首套房贷9.5折优惠利率。类似情况在广州等地也得到证实。
“前段时间，虽然一些国有银行有一定幅度的利率优惠，但是限制很多，主要是对一些资质较好的大客户。这段时间，银行贷款利率持续松动，一些资信情况良好的普通客户也可以享受到优惠，同时股份制银行利率也有了松动。”某中介机构工作人员告诉本报记者。
本报记者在走访部分楼盘时也得知，部分跟银行有合作的楼盘确实可以为客户提供一定的利率优惠。北京新天地项目置业顾问告诉本报记者：“该楼盘和建行合作，根据客户资质，首付30%，利率优惠可以做到9～9.9折。”与该楼盘合作的建行的个贷经理明确说：“如果你个人征信没有问题，我承诺你9折就9折，你可以提供一些资产佐证，方便贷款审批。”
天时名苑项目的销售顾问说：“我们和江苏银行合作，首套房贷利率是基准利率。虽然其他个别楼盘会说利率打折，但一般人拿不到。申请利率优惠是有条件的，所谓优质客户指连续几年在银行有大额存款，资产规模要达到50万元以上。说是利率优惠，只不过是一个幌子。”
除此之外，富力金禧花园、东亚逸品阁等项目均表示，北京周边都已经执行8.5折优惠，等到七八月份项目办贷款时，利率优惠自然就下来了。
下浮空间不大
随着两会召开，房地产调控的各种信号已基本完全释放，今年宏观调控的整体思路依然是抑制投资和投机性需求，促进房价合理回归，同时要充分保障刚性需求的购房要求，予以各方面政策的相关支持。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，央行要求银行满足购买首套住房贷款的要求，并非是要银行对套住房贷款采取优惠利率，而是在银行风险定价基础上或利率由银行确定的基础上，保证套住房购买者能够获得银行贷款。同时，利率高低是弹性的，并由银行自行确定。当前市场把差别化住房信贷政策理解为对套住房信贷政策放开是不对的。
“上月央行启动了2012年首次降低存款准备金率的操作，为市场释放了约4000亿元的流动性。流动性宽松意味着银行可贷资金趋向充裕，这在一定程度上为银行将更多资金投向首套房贷款及降低首套房贷款利率奠定了基础。”某券商分析称。
刘渊认为，目前国有银行的贷款政策确实出现了松动，但不会松动太多，四大行只对优质客户给予9～9.5折的优惠。今年的信贷环境并不会有大幅度宽松，虽然各大行正在讨论相关的差别化房贷政策，即使未来给予普通客户同样的优惠，也不会像以前一样低至7折、8折，就是9折。
粟日同样认为，首套房贷利率年内下浮的空间不会特别大，基本维持在现在这个水平。北京应该是九折，外地可能做到8.5折，不可能回到过去的7折时代了。对刚需来说，今年应该是购房的大好时机，现在已经有一些投资者闻风而动，开始进入市场了，投资者是一个敏感的群体，肯定是嗅到了某些味道才出手的。
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