[摘要] 在年初各银行贷款额度相对充足、央行下调存款准备金率0.5个百分点等多方因素的作用下，近日各银行分别传出下调首套房贷利率的消息。
记者从多家银行获悉，目前大部分银行首套房贷仍旧执行基准利率，但根据贷款人资质不同，利率会有相应的调整。
“北京、上海、深圳等一线城市部分商业银行下调了首套房贷款利率，大部分商业银行利率9折，部分商业银行更是出现8.5折的情况。”21世纪不动产市场部陈光对财经日报《财商》记者表示。
“短时间内应该不会上调首套房贷利率，8.5折是一个比较常态的利率水平。”中原地产高级研究经理瞿安新也对利率水平持有乐观态度。
利率调整是否有规律可循？
回顾最近几年首套房贷利率的历史，可以发现这样一个轨迹：首套房贷利率的调整和国家的宏观调控以及银行信贷投放政策息息相关。
中原地产统计数据显示，2009年以前，国内首套房贷利率基本执行8.5折利率水平；2009年由于刺激楼市政策，各行开始执行7折利率；2010年年底首套房贷利率恢复到基准水平；2011年下半年由于信贷政策紧缩，大部分银行上浮首套房贷利率5%~10%，年底大部分银行又恢复到基准利率；2012年春节过后，部分银行出现利率下调的情况。
哪些因素在影响首套房贷的利率？
2010年一季度至今，为抑制房价过快上涨势头，中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。首先提出“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房贷”政策更加趋紧；后来又进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制；2011年1月确定了八项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。二套房贷利率趋严，一定程度上让首套房的利率也面临“唇亡齿寒”的窘境。
2011年，央行3次加息、6次上调存款准备金率。政策在很大程度上导致2011年下半年各行首套房的利率上调。
分析人士认为，2011年下半年银行首套房利率调到1.1倍并不是完全针对房地产调控，也是由于银行自身资金比较紧。
“调控政策不是单独出现的，市场在这一系列政策作用下都有较大的反应，但最主要的作用因素还是信贷。”瞿安新认为，最主要的还是利率支持，使得购房成本很低，所以2009年成交量冲得很高，房价也涨得很快。
中原地产的统计资料显示，2009年，首套房贷利率从之前的8.5折下降到7折，同时还有一些其他的鼓励政策，比如营业税从5年改成2年等等。
在行业发展极为关键的此时此刻，为推动房价合理回归，促进房地产行业健康稳定向前发展，东莞房地产协会、东莞消费者委员会、光大地产、万科地产、金地地产、富通地产、宏远地产等积极响应，已于时间加入到中国房地产“诚信月”行动倡议中。点击详情>>>
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首套房贷利率打折对成交提振有限 房价仍将下降
7折利率还会出现吗？
2008年，由于金融海啸的影响，北京、上海、广州、深圳的新房、二手房成交面积都出现了历史低潮。随后一系列刺激楼市的政策出台，各银行在2009年开始执行首套房贷利率7折的优惠措施，促成以上四大城市房地产成交量出现峰值。
从宏观上看，央行调整存准率首套房贷或多或少会受到影响。银行也要利益化，房贷如果给出较低折扣，银行无法从房贷上获利，在其他行业或机构更缺钱而银行资金有限的情况下，银行就会在房贷上提高利率。
“中原地产统计数据显示，2010年开始到2011年成交量都很差，特别是2011年下半年基本上是一塌糊涂。”瞿安新认为，首套房购买者经济实力都不是很强，对信贷的依赖程度较高，去年年中房贷利率上浮，导致首套房被打压，成交量大幅下降。
“但是从另外一个方面看，银行手上资金多了，其他方面的贷款能满足的话它还是会把资金投向房贷，因为毕竟房贷违约风险很低。”瞿安新进一步分析认为，在银行资金宽松的情况下，房贷利率就有可能下调。
21世纪不动产从目前的房贷政策走势分析，认为首套房7折优惠利率是在2008年金融危机大环境下产生的特殊利率，随着国民经济的逐步好转，即使银行实行差别化的利率，回到7折优惠利率的几率也不大。
“年内应该还会有一两次存款准备金率下调，所以相对去年而言，货币政策定向宽松，刚需有望从本轮调控中获得真正的实惠。”陈光认为，从目前各家银行逐渐放开至9折利率来看，恢复到下浮8.5折优惠利率还是有希望的。
现在买房合算否？
陈光表示，以一笔100万元总额、20年、采用等额本息还款方式的贷款为例，现行的基准利率为7.05%。若按照首套房贷款基准利率8.5折计算，相对基准利率每月少还623元，总利息额较基准利率约减少15万元。即使按照目前商业银行普遍执行的首套房贷款基准利率9折计算，相对基准利率每月少还418元，总利息额较基准利率约减少10万元。
回顾去年下半年，商业银行上调后的首套房贷款利率为基准利率的1.05倍，即利率水平7.40%，上浮后借款人每月要多还款200多元，贷款20年累计总利息增加5万元以上；而部分地区甚至出现基准利率上调幅度至1.1倍，则借款人每月多还约430元，总利息额较基准利率约增加10.3万元。
此外，如果能申请到公积金贷款，则首套房贷利率下调之后，购房成本也会发生相应变化。
瞿安新给购房者举了一个例子。以总价250万，首付四成100万，组合贷款150万（其中公积金贷款50万、商贷100万），贷款期限为20年为例，基准利率的情况下共还贷265万元，8.5折共还贷250万元，以此简单换算则首套房贷8.5折相当于房价下降4%。
在同等条件下，如果贷款权限为30年，则相当于房价下降6%，如果首付成数为三成，则换算出来的房价下降幅度更大。
贷款利率从基准1.1倍到8.5折，考虑不同贷款组成比例，换算后的数字或许更加直观地显示了目前的购房成本变化。在房价泡沫部分释放之后，消费者是否已经到了出手买房的时机了？
数据显示，在一系列调控措施的共同作用下，一部分房市的泡沫已经被释放出来。瞿安新介绍道：“一些城市的新房降价幅度很大，在20%～30%之间，上海一些区域二手房跌得多的有10%左右，新房有些楼盘下调20%左右，有的甚至超过20%。”
瞿安新认为，如果北京、上海房价同比下降20%～30%，则再大幅下降的可能性很小。“统计数据显示，降价之后很多性价比高的楼盘已经受到相当的追捧。部分消费者也已经接受这样的价格，愿意入市。一些城市的成交量开始回温。”
分析人士表示，每个人的情况不同，有很多人赶在现在去买，有一部分人受到总理两会讲话的影响，觉得目前可能房价还可以更低，所以现在时点买不买房，消费者还得自己判断。
期限为20年，现行基准利率7.05%为例测算情况如下
1、以总价250万，首付四成100万，组合贷款150万（其中公积金贷款50万、商贷100万）， 贷款
利率浮动 首付 公积金 商贷 共还贷 总成本
基准 100万 50万 100万 265万 365万
8.5折 100万 50万 100万 250万 350万
如此估算，8.5折后，（365-350）/365=4%，相当于房价下降4%。
2、以一笔100万元总额、20年还款期限、现行基准利率7.05%、 采用等额本息还款方式的贷款为
利率浮动 贷款额 月还贷额 还贷总额 还贷年限
基准 100万 7783元 186.8万 20年
8.5折 100万 7160元 171.8万 20年
9折 100万 7365元 176.8万 20年
1.05倍 100万 7995元 191.9万 20年
1.1倍 100万 8213元 197.1万 20年
首套房贷利率定价考量
（来源：中国房地产报）“如果您的征信没有问题，我能保证给您做到9折，8.5折有点困难。”“如果您是我行的钻石卡客户，能给您做到9.5折优惠。”“我们没有收到总行关于调整首套房贷利率的通知，现在只能按基准利率走。”连日来，有关京城各大银行已松绑首套房贷利率的消息风生水起，为一探真伪，本报记者走访了京城多家银行均得到了如上回复，首套房贷利率或有松动，但也是个别情况个别对待。
这一切都缘于两会期间央行副行长刘士余在记者会上表示，央行鼓励各家金融机构在央行基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。之后的短短几天，对于首套房贷利率松绑的猜测甚嚣尘上，市场上充斥着蠢蠢欲动的气息。
利率优惠区别对待
“目前很多城市出现的首套房贷利率的松动与去年三季度利率上浮是同一原因，受整个信贷环境影响，由于存款准备金率的下调，流动性变得宽松了，银行信贷变得相对宽松，加上中央决策层不断鼓励首次置业，实行利率优惠便在各个银行飞速发酵。”中原地产分析师刘渊在接受本报记者采访时认为。
一直以来，各家银行普遍声称“首套房贷以基准利率为执行标准，在政策范围内执行差别化政策”，但从2011年10月开始，受到银行信贷额度紧张的影响，多家银行不仅取消了首套房贷款的优惠，并对首套房贷利率有所上浮，上浮幅度为基准利率的5%～10%。随着新年贷款额度有所放松，首套房贷利率已基本回归到基准利率的水平，再到眼下的“非普遍性”折扣，银行的首套房贷利率呈现松动迹象。
3月20日，本报记者走访北京地区四大国有银行发现，首套房贷利率普遍执行基准利率，所谓的优惠也只是针对银行的优质客户，并设置相关的限制性条款，普通客户短期内恐难享受利率优惠。
中国银行(601988)某分行个贷中心工作人员告诉本报记者：“中行关于首套房贷利率能做下浮，主要看客户资质，能做到8.5折，如果楼盘开发商和银行有合作，利率优惠会大一些”。
“首套房贷利率一般来说走基准利率，持有农行钻石卡的客户可以做到9.5折，另外还要看开发商是不是500强，是不是优质客户等等。”中国农业银行(601288)某分行信贷专员向本报记者表示。
中国工商银行(601398)及中国建设银行(601939)的个贷专员明确表示，目前还没有收到总行的任何利率优惠通知，首套房贷款利率仍为基准利率7.05%，二套房执行基准利率上浮10%，后期是否会有优惠目前还不能断定。
21世纪不动产分析师粟日在接受本报记者采访时表示，下调首套房贷利率的象征意义大于实际意义。利率优惠虽然不能改变一些现实，起码能给市场带来一个利好预期，让人们意识到国家政策并不是想把房地产一杆子打死，而是想保证刚需的。但我们从市场一线搜集的情报来看，很多潜在的购房者并不是因为利率过高不去买房子，而是因为限购政策。3月成交量基于前两月基数较低的前提上环比有所上升，但还不能妄言成交量已实现回暖。
业内人士认为，此前，工商银行、农业银行、中国银行及建设银行在北京召开座谈会，共同研究差别化房贷政策，计划联手把首套房贷利率控制在基准利率以内。在限购政策短期内无法退出市场的情况下，从限贷上面予以放松，包括额度支持和利率下降，都能很好地支持刚性需求，也是对宏观调控政策的积极回应。
来自外地的消息称，在上海，农行、建行、交行已正式开启首套房贷利率8.5折优惠；在南京，华夏银行(600015)、交通银行(601328)、北京银行(601169)等股份制银行推出了新房首套房贷9.5折优惠利率。类似情况在广州等地也得到证实。
“前段时间，虽然一些国有银行有一定幅度的利率优惠，但是限制很多，主要是对一些资质较好的大客户。这段时间，银行贷款利率持续松动，一些资信情况良好的普通客户也可以享受到优惠，同时股份制银行利率也有了松动。”某中介机构工作人员告诉本报记者。
本报记者在走访部分楼盘时也得知，部分跟银行有合作的楼盘确实可以为客户提供一定的利率优惠。北京新天地项目置业顾问告诉本报记者：“该楼盘和建行合作，根据客户资质，首付30%，利率优惠可以做到9～9.9折。”与该楼盘合作的建行的个贷经理明确说：“如果你个人征信没有问题，我承诺你9折就9折，你可以提供一些资产佐证，方便贷款审批。”
天时名苑项目的销售顾问说：“我们和江苏银行合作，首套房贷利率是基准利率。虽然其他个别楼盘会说利率打折，但一般人拿不到。申请利率优惠是有条件的，所谓优质客户指连续几年在银行有大额存款，资产规模要达到50万元以上。说是利率优惠，只不过是一个幌子。”
除此之外，富力金禧花园、东亚逸品阁等项目均表示，北京周边都已经执行8.5折优惠，等到七八月份项目办贷款时，利率优惠自然就下来了。
下浮空间不大
随着两会召开，房地产调控的各种信号已基本完全释放，今年宏观调控的整体思路依然是抑制投资和投机性需求，促进房价合理回归，同时要充分保障刚性需求的购房要求，予以各方面政策的相关支持。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，央行要求银行满足购买首套住房贷款的要求，并非是要银行对套住房贷款采取优惠利率，而是在银行风险定价基础上或利率由银行确定的基础上，保证套住房购买者能够获得银行贷款。同时，利率高低是弹性的，并由银行自行确定。当前市场把差别化住房信贷政策理解为对套住房信贷政策放开是不对的。
“上月央行启动了2012年首次降低存款准备金率的操作，为市场释放了约4000亿元的流动性。流动性宽松意味着银行可贷资金趋向充裕，这在一定程度上为银行将更多资金投向首套房贷款及降低首套房贷款利率奠定了基础。”某券商分析称。
刘渊认为，目前国有银行的贷款政策确实出现了松动，但不会松动太多，四大行只对优质客户给予9～9.5折的优惠。今年的信贷环境并不会有大幅度宽松，虽然各大行正在讨论相关的差别化房贷政策，即使未来给予普通客户同样的优惠，也不会像以前一样低至7折、8折，就是9折。
粟日同样认为，首套房贷利率年内下浮的空间不会特别大，基本维持在现在这个水平。北京应该是九折，外地可能做到8.5折，不可能回到过去的7折时代了。对刚需来说，今年应该是购房的大好时机，现在已经有一些投资者闻风而动，开始进入市场了，投资者是一个敏感的群体，肯定是嗅到了某些味道才出手的。
首套房贷利率优惠现八五折 七折优惠是否遥远
（来源：国际金融报）首套房贷利率优惠在几大国有银行的推动下迅速蔓延，并降至八五折。近日，记者在采访中获悉，工商银行和农业银行的首套房贷款可以执行八五折。业内人士认为，政策引导或促使首套房贷利率有进一步下行空间。
事实上，一周前，四大行在北京“密议”松绑首套房贷，其中提到，今后四大行首套房贷利率或将不高于基准利率。记者了解到，目前，农行已正式开启首套房贷利率八五折优惠；工行则称两周后即可提供利率八五折优惠；中行暂时维持利率基准；建行部分网点则称首套房贷利率为基准或上浮10%，60平方米以下房子首付要四成。
3月12日，央行副行长刘士余强调：“商业银行要全面落实差别化的住房信贷政策。在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。利率问题上，首先各家银行是自主定价，中央银行此前在关于个人首套房贷款利率上有一个下限，我们鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。”
有关专家指出，存准率连续下调，银行资金开始宽松；经济增长有所回落，资金需求有所回稳；房贷安全性相对较高。这些因素使银行对房贷兴趣增大。只要宏观经济的上述趋势继续运行，房贷利率就有进一步下调的空间。
久违的八五折优惠已经出现，七折还会遥远吗？业内人士认为，在当前的经济大背景下，这样的愿望短期内很难实现，除非政策有了明确规定。某大型国有银行高管强调，对首套房贷利率，在基准利率的基础上风险定价，风险高的利率高，风险低的利率低。
在行业发展极为关键的此时此刻，为推动房价合理回归，促进房地产行业健康稳定向前发展，东莞房地产协会、东莞消费者委员会、光大地产、万科地产、金地地产、富通地产、宏远地产等积极响应，已于时间加入到中国房地产“诚信月”行动倡议中。点击详情>>>
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